100 tysięcy mieszkań w pułapce. Dziś ważna decyzja rządu

Problem może wyjść na jaw dopiero przy sprzedaży mieszkania

Na pierwszy rzut oka nic nie wskazuje, że z mieszkaniem może być jakiś problem. Blok stoi od kilkudziesięciu lat, mieszkańcy płacą czynsz, remontują lokale, dziedziczą je i przekazują kolejnym pokoleniom.

Problem kryje się poziom niżej, w gruncie pod budynkiem.

Część spółdzielni mieszkaniowych nie uzyskała trwałego prawa do terenów, na których przed laty wybudowała swoje budynki. Źródła tej sytuacji sięgają m.in. okresu PRL. Wówczas spółdzielnie realizowały inwestycje na gruntach państwowych na podstawie decyzji lokalizacyjnych, a stan prawny części nieruchomości nie został później ostatecznie uporządkowany.

Przez lata dla mieszkańca może to być praktycznie niezauważalne. Sytuacja zmienia się, gdy pojawia się potrzeba pełnego uporządkowania prawa do lokalu albo jego sprzedaży.

Księga wieczysta i kredyt. Tu zaczyna się prawdziwy problem

Nieuregulowana sytuacja gruntu może ograniczać możliwość założenia księgi wieczystej dla spółdzielczego prawa do lokalu czy ustanowienia odrębnej własności. To z kolei może uderzać bezpośrednio w możliwość finansowania zakupu mieszkania kredytem hipotecznym.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii wskazuje wprost, że projekt ma umożliwić mieszkańcom m.in. zakładanie ksiąg wieczystych i zwiększyć możliwości finansowania zakupu lokalu poprzez zabezpieczenie hipoteczne.

Dlaczego jest to tak ważne? Bank udzielający kredytu hipotecznego potrzebuje odpowiedniego zabezpieczenia. Jeżeli sytuacja prawna lokalu nie pozwala na jego ustanowienie, potencjalny kupujący korzystający z kredytu może mieć poważny problem z finansowaniem transakcji.

W praktyce może to mocno zawężać grono osób zainteresowanych zakupem mieszkania.

Nie oznacza to jednak, że każdego takiego lokalu nie można sprzedać albo że jedyną możliwością jest transakcja gotówkowa. Sytuację trzeba oceniać indywidualnie, w zależności od rodzaju prawa do lokalu i stanu prawnego konkretnej nieruchomości.

Skala jest ogromna. Chodzi o około 100 tys. lokali

To nie jest problem pojedynczego bloku czy jednej spółdzielni.

Według szacunkowych danych Ministerstwa Rozwoju i Technologii regulacja może objąć około 120 spółdzielni mieszkaniowych oraz około 100 tys. posiadaczy praw do lokali spółdzielczych.

Problem występuje w różnych częściach kraju. Już na etapie konsultacji resort podkreślał jednak znaczenie nowych rozwiązań dla mieszkańców Warszawy, gdzie kwestia gruntów spółdzielczych jest szczególnie istotna.

Nie oznacza to oczywiście, że każdy blok spółdzielczy albo każde mieszkanie z wielkiej płyty ma nieuregulowany stan prawny. Historia poszczególnych nieruchomości może być zupełnie inna.

Dlatego zamiast kierować się wiekiem budynku, trzeba sprawdzić status prawny konkretnej działki.

Co dokładnie chce zmienić rząd?

Projekt UD335 ma stworzyć spółdzielniom nową drogę do uporządkowania wieloletnich problemów z gruntami.

Jednym z najważniejszych rozwiązań jest przyznanie określonym spółdzielniom roszczenia o ustanowienie użytkowania wieczystego gruntu oraz nieodpłatne przeniesienie własności znajdujących się na nim budynków.

Nie będzie to jednak rozwiązanie dostępne automatycznie dla każdej spółdzielni. Projekt określa konkretne warunki związane m.in. z własnością gruntu, historią jego zabudowy oraz podstawą, na jakiej spółdzielnia z niego korzysta.

Ważna ma być również sama procedura.

Sprawy mają przejść na ścieżkę administracyjną

Projekt zakłada odejście od umownego sposobu regulowania części takich spraw na rzecz postępowania administracyjnego.

To ważne, ponieważ spółdzielnia uzyska wtedy instrumenty pozwalające reagować na bezczynność lub przewlekłość postępowania, a decyzja będzie mogła podlegać kontroli w administracyjnym toku instancji.

W przypadku gruntów należących do Skarbu Państwa organem pierwszej instancji ma być starosta. Przy nieruchomościach samorządowych będzie to – zależnie od właściciela – m.in. wójt, burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu lub województwa.

Mieszkaniec nie dostanie gruntu „z automatu”

To jedno z najważniejszych zastrzeżeń dotyczących projektowanych zmian.

Nowa ustawa nie ma oznaczać automatycznego uwłaszczenia 100 tys. mieszkańców ani rozdania im gruntów.

Roszczenie dotyczące gruntu ma przysługiwać spółdzielni mieszkaniowej spełniającej ustawowe warunki. To spółdzielnia będzie musiała przeprowadzić odpowiednią procedurę.

Dla mieszkańca znaczenie będzie pośrednie, ale bardzo konkretne: uregulowanie prawa spółdzielni do gruntu ma otworzyć drogę do pełniejszego korzystania z praw do lokalu, w tym zakładania księgi wieczystej czy ustanawiania odrębnej własności.

Co ze sprawami, które już trwają?

Projekt przewiduje również rozwiązania dla części spółdzielni, które już wcześniej rozpoczęły procedurę.

Spółdzielnie, które w wymaganym terminie złożyły wniosek o ustanowienie użytkowania wieczystego i nieodpłatne przeniesienie własności budynków, będą mogły w określonych przypadkach wybrać nową ścieżkę administracyjną.

Na wystąpienie o rozpatrzenie takiego wniosku w tym trybie projekt przewiduje 6 miesięcy od wejścia ustawy w życie.

Użytkowanie wieczyste nie będzie całkowicie darmowe

Projekt przewiduje, że ustanowienie użytkowania wieczystego będzie wiązało się dla spółdzielni z pierwszą opłatą oraz późniejszymi opłatami rocznymi.

Jednocześnie możliwe ma być udzielenie bonifikaty od pierwszej opłaty. W przypadku gruntu Skarbu Państwa podstawą będzie zarządzenie wojewody, a w przypadku gruntu samorządowego – uchwała właściwej rady lub sejmiku.

To oznacza, że samo uporządkowanie sytuacji prawnej gruntu nie musi być dla spółdzielni neutralne finansowo.

Jak sprawdzić, czy Twoje mieszkanie ma ten problem? 5 pytań do spółdzielni

Sam fakt, że mieszkasz w starym bloku albo należysz do dużej spółdzielni, nie oznacza automatycznie problemu z gruntem.

Najprostszy pierwszy krok to kontakt ze spółdzielnią mieszkaniową. Warto zadać pięć konkretnych pytań:

1. Jaki jest status prawny działki, na której stoi mój budynek?
2. Czy spółdzielnia jest właścicielem gruntu lub jego użytkownikiem wieczystym?
3. Czy dla gruntu i mojego prawa do lokalu można prowadzić księgę wieczystą?
4. Czy w sprawie gruntu pod budynkiem toczy się postępowanie sądowe albo administracyjne?
5. Czy nasza spółdzielnia może zostać objęta rozwiązaniami przewidzianymi w projekcie UD335?

Jeżeli planujesz sprzedaż mieszkania lub jego zakup, status prawny warto sprawdzić zanim rozpocznie się procedura kredytowa.

Dziś sprawą zajmie się Rada Ministrów

Projekt UD335 znalazł się w oficjalnym porządku posiedzenia Rady Ministrów zaplanowanego na wtorek 6 października 2026 r. o godz. 12.00. Jest czwartym punktem obrad.

Projekt ma już za sobą wcześniejszy etap prac rządowych – 25 czerwca został przyjęty przez Stały Komitet Rady Ministrów.

Dzisiejsze posiedzenie jest więc ważnym momentem, ale nie końcem procedury.

Nawet przyjęcie projektu przez Radę Ministrów nie oznacza, że przepisy natychmiast zaczną obowiązywać. Projekt ustawy musi następnie trafić do parlamentu i przejść dalszą ścieżkę legislacyjną.

Dla mieszkańców najważniejsze będzie więc nie tylko to, co wydarzy się 6 października, ale także ostateczny kształt ustawy i termin jej wejścia w życie.

Często zadawane pytania (FAQ)

Źródła: Kancelaria Prezesa Rady Ministrów (Porządek obrad RM z dnia 06.10.2026 r.); Wykaz prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów – projekt UD335; Ministerstwo Rozwoju i Technologii.