Obowiązkowy przegląd instalacji elektrycznej. Na czym polega i kogo dotyczy?
Prawo budowlane wymaga, aby użytkowane obiekty budowlane były co najmniej raz na pięć lat poddawane okresowej kontroli. W jej zakres wchodzi sprawdzenie stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu, jego estetyki oraz otoczenia. Kontrolą należy również objąć instalację elektryczną i piorunochronną.
Obowiązek wynika z art. 62 ust. 1 pkt 2 ustawy – Prawo budowlane.
Przegląd instalacji elektrycznej to zatem tylko jeden z elementów szerszej kontroli wymaganej przez ustawę. Same pomiary elektryczne nie zawsze oznaczają wykonanie całej kontroli pięcioletniej.
Obowiązek zapewnienia kontroli spoczywa na właścicielu lub zarządcy obiektu budowlanego. W typowym domu jednorodzinnym będzie to zatem właściciel.
Inaczej należy patrzeć na mieszkanie w budynku wielolokalowym. Prawo budowlane nie nakłada obowiązku okresowej kontroli całego budynku na właściciela każdego pojedynczego mieszkania. Odpowiada za nią właściciel lub zarządca obiektu budowlanego.
Domy jednorodzinne są wprawdzie zwolnione z części corocznych kontroli dotyczących elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na wpływy atmosferyczne oraz niszczące działanie czynników występujących podczas użytkowania. Wyłączenie to nie dotyczy jednak kontroli pięcioletniej.
Mija termin obowiązkowych przeglądów elektrycznych domów i mieszkań. Jak liczyć okres 5 lat?
Przy ustalaniu terminu kolejnej kontroli pięcioletniej nie trzeba odmierzać pięciu lat dokładnie co do dnia. Główny Urząd Nadzoru Budowlanego wprost wyjaśnia, że jeżeli kontrolę przeprowadzono w 2021 r., następna może zostać wykonana w dowolnym miesiącu 2026 r.
Termin pięciu lat należy więc rozumieć w odniesieniu do roku, w którym przypada obowiązek. Nie oznacza ono konieczności przeprowadzenia następnej kontroli dokładnie w piątą rocznicę poprzedniej.
Podobna zasada obowiązuje przy pierwszej kontroli nowego obiektu. Jeżeli budynek został oddany do użytkowania w 2022 r., pierwsza kontrola pięcioletnia powinna zostać przeprowadzona w 2027 r. – w dowolnym miesiącu tego roku.
Co obejmuje przegląd instalacji elektrycznej?
Kontrola instalacji elektrycznej nie może sprowadzać się wyłącznie do obejrzenia rozdzielnicy albo sprawdzenia, czy działają bezpieczniki. Część nieprawidłowości można wykryć dopiero podczas odpowiednich pomiarów. W praktyce badanie powinno więc obejmować dokładne oględziny.
Prawo budowlane wymaga sprawdzenia stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów. Jeżeli obiekt jest wyposażony w instalację piorunochronną, ona również jest objęta pięcioletnią kontrolą.
Ważne
Należy odróżnić badanie instalacji elektrycznej od całej kontroli pięcioletniej z art. 62 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego. Same pomiary elektryczne nie wyczerpują całego zakresu tej kontroli.
Z przeprowadzonej kontroli okresowej osoba uprawniona sporządza protokół. Jego zawartość określa art. 62a Prawa budowlanego. W protokole powinny znaleźć się m.in. data kontroli, dane osoby ją przeprowadzającej, identyfikacja kontrolowanego obiektu, zakres kontroli, dokonane ustalenia, stwierdzone nieprawidłowości oraz zalecenia dotyczące ich usunięcia. Protokół uwzględnia również niewykonane zalecenia wynikające z wcześniejszych kontroli.
GUNB wskazuje, że dokumentację użytkowania budynku, w tym protokoły okresowych kontroli, należy systematycznie gromadzić i przechowywać przez okres istnienia budynku. Protokół może być potrzebny przy kolejnej kontroli, podczas czynności organu nadzoru budowlanego, przy ustalaniu historii technicznej nieruchomości albo w trakcie likwidacji szkody.
Kto wykonuję ustawową kontrolę?
Co do zasady kontrole stanu technicznego przeprowadzają osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności. W przypadku instalacji elektrycznych, piorunochronnych i gazowych przepisy przewidują dodatkową możliwość. Ich stan techniczny mogą kontrolować także osoby posiadające kwalifikacje wymagane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją odpowiednich urządzeń, instalacji i sieci.
W potocznym języku często mówi się o „uprawnieniach SEP”. Jest to jednak uproszczenie. Znaczenie ma posiadanie odpowiednich kwalifikacji i zakresu świadectwa kwalifikacyjnego. Przed zleceniem kontroli warto więc sprawdzić, czy osoba wykonująca badanie posiada kwalifikacje odpowiadające zakresowi przeprowadzanych czynności.
Ważne
Jeżeli właściciel zleca wykonanie całej pięcioletniej kontroli obiektu, a nie wyłącznie części dotyczącej instalacji elektrycznej, musi zadbać o wykonanie również pozostałego zakresu przez osoby posiadające wymagane do tego uprawnienia.
Za brak wymaganej kontroli grozi grzywna do 5 tys. zł
Niewykonanie wymaganej kontroli okresowej może prowadzić do odpowiedzialności za wykroczenie. Art. 93 pkt 8 Prawa budowlanego przewiduje karę grzywny za niewypełnienie obowiązku przeprowadzenia kontroli, o którym mowa w art. 62 ustawy. Sam przepis Prawa budowlanego nie określa w tym miejscu konkretnej wysokości grzywny. Zastosowanie mają ogólne zasady wynikające z Kodeksu wykroczeń.
Ważne
Zgodnie z art. 24 § 1 Kodeksu wykroczeń grzywnę wymierza się co do zasady w wysokości od 20 do 5000 zł, jeżeli ustawa nie stanowi inaczej. Kwota 5 tys. zł jest więc górną granicą grzywny, a nie automatyczną karą nakładaną w każdym przypadku braku kontroli.
Oddzielną kwestią są sytuacje, w których zaniedbania dotyczą nie tylko samego niewykonania kontroli, ale również niewłaściwego utrzymywania obiektu albo niezapewnienia bezpieczeństwa jego użytkowania. W określonych okolicznościach mogą znaleźć zastosowanie surowsze przepisy dotyczące niewłaściwego utrzymania obiektu, w tym art. 91a Prawa budowlanego (grzywna niemniejsza niż 100 stawek dziennych, kara ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku).
Brak kontroli może mieć znaczenie po pożarze
Grzywna nie jest jedyną konsekwencją, o której warto pamiętać. Po zwarciu, pożarze lub innej poważnej szkodzie ubezpieczyciel może ustalać przyczynę zdarzenia, badać stan techniczny nieruchomości i analizować dokumentację związaną z jej utrzymaniem.
W warunkach ubezpieczeń mieszkaniowych mogą występować obowiązki dotyczące przestrzegania przepisów Prawa budowlanego, utrzymywania nieruchomości w odpowiednim stanie oraz wykonywania wymaganych prawem przeglądów i kontroli okresowych.
Rzecznik Finansowy zwraca uwagę, że niedopełnienie obowiązków określonych w umowie lub ogólnych warunkach ubezpieczenia może powodować problemy podczas likwidacji szkody.
Ważne
Jeżeli źródłem pożaru okaże się wada instalacji, którą można było wykryć podczas wymaganej kontroli, brak aktualnej dokumentacji może stać się istotnym elementem postępowania likwidacyjnego lub późniejszego sporu z ubezpieczycielem. Dlatego protokołów z kontroli oraz dokumentów potwierdzających wykonanie zaleconych napraw nie należy wyrzucać.
Źródła informacji: Główny Urząd Nadzoru Budowlanego – „Kontrole stanu technicznego obiektów”, Rzecznik Finansowy – „Ubezpieczenia mieszkaniowe bez tajemnic”.
Podstawa prawna:
- ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz.U. 2026 poz. 524 ze zm.);
- ustawa z dnia 20 maja 1971 r. Kodeks wykroczeń (Dz.U. 2025 poz. 734 ze zm.).
Krzysztof Rybak – prawnik, redaktor Forsal.pl, absolwent Uniwersytetu im. Adama Mickiewicza w Poznaniu. Zajmuję się tematyką podatków, nieruchomości oraz prawa cywilnego i gospodarczego. W swoich tekstach wyjaśniam zmiany w przepisach i ich praktyczne skutki. Przez lata byłem związany z branżą naukową i rolniczą. Zostałem wyróżniony przez Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi za osiągnięcia w obszarze rynku konopnego.