Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości pod urządzeniami przesyłowymi – czego może żądać właściciel?

Przez ostatnie kilkanaście lat spory sądowe o te urządzenia kończyły się dla właścicieli oddaleniem żądania, a w wielu sprawach przesądzał o nich zarzut nabycia służebności przez zasiedzenie, podnoszony przez przedsiębiorcę. Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r. (sygn. P 10/16) podważył podstawy tej linii obrony przedsiębiorców, dając właścicielom istotny argument w dochodzeniu swoich roszczeń.

Skoro zarzut zasiedzenia może stracić na znaczeniu, na pierwszy plan wysuwa się pytanie o rozliczenie korzystania z nieruchomości bez tytułu prawnego. Właściciel zajętego przez cudze urządzenia gruntu może bowiem domagać się zapłaty za okres, w którym przedsiębiorca korzystał z nieruchomości bez tytułu prawnego. Zakres roszczenia wyznaczają przepisy o przedawnieniu, które ograniczają okres, za jaki można skutecznie dochodzić wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości.

Na czym polega roszczenie o wynagrodzenie?

Podstawą żądania zapłaty są przepisy o tzw. roszczeniach uzupełniających właściciela wobec posiadacza. Pozwalają one żądać zapłaty za okres, w którym przedsiębiorca korzystał z cudzej nieruchomości bez tytułu prawnego. Wypłacana kwota nie stanowi odszkodowania, gdyż nie rekompensuje strat ani utraconych korzyści, lecz stanowi zapłatę za samo korzystanie z nieruchomości. Właściciel nie musi tym samym wykazywać szkody, lecz wystarczy, że udowodni, iż przedsiębiorca z nieruchomości korzystał w określonym czasie i czynił to bez podstawy prawnej.

Omawiane roszczenie dotyczy przeszłości. Uregulowaniu sytuacji na przyszłość służy odrębne żądanie ustanowienia służebności przesyłu za wynagrodzeniem, które w przeciwieństwie do roszczenia o zapłatę, nie ulega przedawnieniu. Jedno roszczenie nie eliminuje drugiego. Ustanowienie służebności przesyłu nie zamyka drogi do zapłaty wynagrodzenia za okres w którym przedsiębiorca nie legitymował się tytułem prawnym pozwalającym na korzystanie z cudzego gruntu.

Od czego zależy prawo do wynagrodzenia

Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości przysługuje właścicielowi tylko wtedy, kiedy przedsiębiorca korzystał z gruntu bez podstawy prawnej. Roszczenie nie przysługuje, jeżeli przedsiębiorca udowodni, że korzystanie w okresie objętym żądaniem miało podstawę w umowie zawartej z właścicielem działki lub jego poprzednikiem, jego podstawą była ustanowiona służebność albo wydana decyzja administracyjna np. na podstawie art. 35 ustawy z 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości lub na podstawie art. 70 ustawy z 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości.

Drugą kwestią jest tzw. dobra lub zła wiara przedsiębiorcy, gdyż to od niej zależy, za jaki okres właścicielowi może przysługiwać roszczenie o zapłatę. Jeżeli przedsiębiorca korzystał z nieruchomości będąc w dobrej wierze, to roszczenie o zapłatę przysługuje dopiero za czas gdy dowiedział się on o wytoczeniu powództwa. Zła wiara przedsiębiorcy umożliwia kierowanie wobec niego roszczeń także za okres wcześniejszy.

W dobrej wierze jest ten, kto pozostaje w błędnym, ale usprawiedliwionym okolicznościami przekonaniu, że przysługuje mu prawo do korzystania z cudzego gruntu. W złej wierze jest natomiast ten, kto wie, że takiego prawa nie ma, albo mógłby się o tym dowiedzieć przy zachowaniu należytej staranności. Ocena dobrej wiary nie może przy tym ograniczać się do chwili postawienia urządzeń. Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w wyroku z 12 maja 2016 r. (sygn. IV CSK 481/15), dobra wiara istniejąca w tym momencie nie daje przedsiębiorcy prawa do bezpłatnego korzystania z gruntu przez kolejne lata, nie uwzględniając, jak później zmieniły się okoliczności i stan świadomości przedsiębiorcy. Przedsiębiorca może utracić dobrą wiarę jeszcze przed wszczęciem sprawy sądowej, jeżeli pojawią się okoliczności podważające jego przekonanie o przysługującym mu prawie. Znaczenie może mieć m. in. korespondencja, w której właściciel kwestionuje podstawę korzystania z działki i żąda usunięcia lub przeniesienia urządzeń.

Sądy często przyjmują istnienie złej wiary przedsiębiorcy, który wybudował urządzenia przesyłowe bez zgody właściciela i nie dysponuje żadną podstawą do korzystania z nieruchomości. Dla zachowania dobrej wiary przedsiębiorcy może nie pomóc nawet uzyskanie zgody właściciela, jeśli nie miała formy aktu notarialnego. Sąd Najwyższy uchwale z 16 maja 2019 r. (sygn. III CZP 110/18) przyjął, że wybudowanie urządzeń przesyłowych na cudzym gruncie za zgodą wyrażoną bez formy aktu notarialnego świadczy o złej wierze posiadacza służebności. Należy jednak pamiętać, że zgodnie z art. 7 Kodeksu cywilnego jeżeli ustawa uzależnia skutki prawne od dobrej lub złej wiary, domniemywa się istnienie dobrej wiary. Dlatego to właściciel nieruchomości musi wykazać, że przedsiębiorca wiedział lub powinien był wiedzieć o braku tytułu do korzystania z nieruchomości.

Jednym z najczęstszych argumentów przedsiębiorców podnoszonym przeciwko roszczeniom właścicieli był dotąd zarzut zasiedzenia służebności. Wykazując nabycie tego prawa, przedsiębiorca podważał twierdzenie, że korzysta z nieruchomości bez podstawy prawnej. Od chwili zasiedzenia uzyskiwał bowiem tytuł do korzystania z gruntu w zakresie nabytej służebności, co wyłączało obowiązek zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie w tym zakresie. Według dominującej przez lata linii orzeczniczej, skutki były jeszcze dalej idące, gdyż zasiedzenie pozbawiało właściciela także wynagrodzenia za okres poprzedzający nabycie służebności. Takie stanowisko przyjął Sąd Najwyższy w uchwale z 30 listopada 2016 r. (sygn. III CZP 77/16). Zarzut zasiedzenia mógł więc prowadzić do oddalenia żądania zapłaty także za wcześniejsze lata. W uchwale składu siedmiu sędziów z 3 kwietnia 2024 r. (sygn. III CZP 103/22) Sąd Najwyższy odstąpił od dotychczasowego stanowiska i przyjął, że utrata własności na skutek zasiedzenia nie powoduje wygaśnięcia roszczenia byłego właściciela o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy w okresie poprzedzającym upływ terminu zasiedzenia.

Drugą, istotną zmianę przyniósł wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r. (sygn. P 10/16). Trybunał uznał za niezgodną z Konstytucją wykładnię pozwalającą przedsiębiorcy przesyłowemu nabyć przez zasiedzenie, przed 3 sierpnia 2008 r., służebność gruntową odpowiadającą treścią służebności przesyłu. Skutki tego rozstrzygnięcia pozostają przedmiotem sporów, między innymi w związku z brakiem jego publikacji w Dzienniku Ustaw. Sąd Najwyższy zaczął uwzględniać jednak wyrok i tak na przykład w postanowieniu z 19 marca 2026 r. (sygn. II CSKP 1045/24) uznał wyrok Trybunału Konstytucyjnego za zmianę stanu prawnego uwzględnianą z urzędu.

Wynagrodzenie przysługuje temu, kto był właścicielem w okresie korzystania. Nabywca działki nie przejmuje automatycznie roszczeń za czas sprzed zakupu, dla dochodzenia takich roszczeń potrzebna jest umowa przelewu wierzytelności. Inaczej sytuacja wygląda przy nabyciu nieruchomości w drodze spadku, gdyż roszczenie o zapłatę przechodzi na spadkobierców.

Polecamy: Kalendarz 2027

Ile wynosi wynagrodzenie?

Wysokość wynagrodzenia zależy przede wszystkim od zakresu korzystania z gruntu przez przedsiębiorcę oraz stopnia ograniczenia uprawnień właściciela. Punktem odniesienia zgodnie z orzecznictwem jest rynkowa wartość prawa do korzystania z gruntu w zakresie odpowiadającym służebności przesyłu. Jak wskazał Sąd Najwyższy w postanowieniu z 23 sierpnia 2022 r. (sygn. I CSK 1698/22) wynagrodzenie powinno się ustalać według obiektywnych, rynkowych kryteriów, ale nie przez proste przeniesienie stawek najmu czy dzierżawy całego gruntu. Wynagrodzenie ma odpowiadać temu, ile kosztowałoby korzystanie z nieruchomości w takim zakresie, w jakim faktycznie robi to przedsiębiorca. Wynagrodzenie nie jest tożsame z „odpowiednim wynagrodzeniem” za ustanowienie służebności przesyłu. Kwoty ustalonej w jednym postępowaniu nie można więc automatycznie przenosić do drugiego.

Liczy się przy tym pas w którym przedsiębiorca korzystał z nieruchomości, a nie powierzchnia całej działki. Wynagrodzenie oblicza się od powierzchni zajętej przez urządzenia i niezbędnej do ich eksploatacji - tej samej, która byłaby objęta służebnością. W przywołanym uprzednio postanowieniu, Sąd Najwyższy powtórzył, że roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie powinno obejmować taki sam teren jak wynagrodzenie za ustanowienie służebności. Przedsiębiorca nie może więc w jednej sprawie zawężać pasa korzystania wyłącznie do obrysu fundamentów słupów i rzutu linii na grunt, a w drugiej rozszerzać go na potrzeby eksploatacji.

Kiedy roszczenie się przedawnia?

Wadliwe jest przyjmowanie, że wynagrodzenie za bezumowne korzystanie zawsze przysługuje za cały okres w którym urządzenia znajdują się na nieruchomości. Nawet jeżeli przedsiębiorca korzystał z gruntu bez tytułu prawnego przez kilkadziesiąt lat, za część tego okresu roszczenie może być już przedawnione. Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie nie jest świadczeniem okresowym, przy czym przedawnienie ocenia się osobno dla poszczególnych okresów korzystania. W praktyce z każdym kolejnym rokiem właściciel traci możliwość dochodzenia zapłaty za najstarszy, przedawniony okres.

Podstawowy termin przedawnienia wynosi sześć lat i kończy się z ostatnim dniem roku kalendarzowego. Wynagrodzenie za 2020 r. przedawni się więc co do zasady 31 grudnia 2026 r. Krótszy, trzyletni termin obowiązuje, gdy roszczenie jest związane z działalnością gospodarczą właściciela. Sam status przedsiębiorcy nie wystarcza jednak, by zastosować krótszy termin. Decyduje związek nieruchomości i roszczenia o zapłatę z prowadzoną działalnością.

Podsumowanie

Właściciel nieruchomości zajętej przez cudze urządzenia przesyłowe może żądać zapłaty za korzystanie z niej bez tytułu prawnego, i to bez wykazywania szkody. Po uchwale Sądu Najwyższego (III CZP 103/22) i wyroku Trybunału Konstytucyjnego (sygn. P 10/16) zarzut zasiedzenia wyraźnie stracił na sile. Największym zagrożeniem dla roszczenia pozostaje natomiast upływ czasu.