Ważne
SKRÓT:
- W czterech z siedmiu miast (Kraków, Katowice, Trójmiasto, Łódź) ceny ofertowe rosną wolniej niż inflacja (3,5%).
- Najszybciej drożeje w Warszawie (+9,6% r/r), Wrocławiu (+7,7%) i Poznaniu (+7,6%).
- W październiku Wrocław zdrożał o 2,8% (15 954 zł/m²), a Trójmiasto potaniało o 0,7% (17 689 zł/m²).
- Nowe inwestycje są o 10,6% droższe od średniej oferty we Wrocławiu i o 20% tańsze w Trójmieście.
- Groźba podwyżki stóp przez RPP nieco się oddaliła, ale ropa wciąż kosztuje ponad 100 dolarów za baryłkę, co wpływa na inflację.
Kupujesz mieszkanie? W 4 miastach metr kwadratowy tanieje realnie, gdy uwzględnić inflację
Pamiętasz ceny mieszkań sprzed roku? To już nieaktualne. W Warszawie średnia cena w ofercie deweloperów wynosi dziś 19 766 zł za metr, o 9,6% więcej niż w październiku 2025 r. W Krakowie, Katowicach, Trójmieście i Łodzi wzrost jest mniejszy niż inflacja. Po jej uwzględnieniu mieszkania w ofercie są tam coraz tańsze.
To dane Otodom Analytics ze stanem na 30 października 2026 r. dla mieszkań w granicach siedmiu miast (Gdańsk, Sopot Gdynia uwzględnione razem jako Trójmiasto). Dotyczą cen ofertowych, czyli tego, co deweloperzy wystawili w ogłoszeniach, a nie kwot z umów. Różnica bywa spora, co pokazujemy dalej.
Warszawa +9,6%, Wrocław +7,7%, Poznań +7,6%. Gdzie ceny mieszkań uciekają inflacji?
Według szybkiego szacunku GUS inflacja w październiku 2026 r. wyniosła 3,5% rok do roku. Wyraźnie szybciej rosną ceny ofertowe tylko w trzech miastach:
Miasto | Średnia cena (zł/m2) | zmiana m/m | zmiana r/r | zmiana realna (z inflacją) |
|---|---|---|---|---|
Warszawa | 19 766 | +0,4% | +9,6% | +6,1% |
Trójmiasto | 17 689 | -0,7% | +2,4% | -1,1% |
Kraków | 16 965 | +0,1% | +1,8% | -1,7% |
Wrocław | 15 954 | +2,8% | +7,7% | +4,2% |
Poznań | 14 104 | 0,0% | +7,6% | +4,1% |
Katowice | 12 682 | +0,4% | +1,4% | -2,1% |
Łódź | 11 605 | +0,4% | +3,2% | -0,3% |
Sam październik był spokojny. Poza Wrocławiem i Trójmiastem ceny zmieniły się najwyżej o pół procenta. Poznań po wrześniowym wzroście o 1,5% stanął w miejscu.
W czterech miastach mieszkania realnie tanieją. Co to znaczy dla twojego portfela, czyli jak uwzględnić inflację w cenie mieszkania?
W Krakowie ceny ofertowe wzrosły r/r o 1,8%, w Katowicach o 1,4%, w Trójmieście o 2,4%, a w Łodzi o 3,2%. W złotówkach jest więc drożej, ale to i tak wolniej niż rosną ceny w sklepach i usługach. Po uwzględnieniu inflacji mieszkania w ofercie są tam tańsze niż rok temu.
Ważne
Najwyraźniej widać to w Krakowie. Roczny wzrost cen ofertowych słabnie tam już piąty miesiąc z rzędu: w maju wynosił 4,7%, w październiku już tylko 1,8%.
Ważne
Średnia cena w ofercie to nie cena konkretnego mieszkania. Zmienia się razem z tym, jakie lokale deweloperzy akurat wystawiają i które się sprzedają. Realny spadek średniej nie znaczy, że tańsze będzie akurat to mieszkanie, które ci się podoba i którego zakup rozważasz.
Pamiętaj też, że nigdzie nie jest taniej niż rok temu w złotówkach, bez uwzględnienia inflacji. Jak mówi dr Maciej Kietliński, ekspert ds. ekonomicznych w Otodom:
"Mimo niestabilnej sytuacji geopolitycznej i niepewności co do inflacji, ceny w ofercie deweloperów są dziś we wszystkich siedmiu miastach wyższe niż przed rokiem."
Wrocław najdroższy w tym roku, Trójmiasto najtańsze od lutego. Dlaczego średnia cena skacze?
We Wrocławiu średnia cena w ofercie deweloperów dobiła do 15 954 zł za metr, czyli prawie 16 tys. zł. To najwięcej w 2026 r. Podbiły ją nowe, drogie inwestycje: mieszkania, które w październiku weszły do sprzedaży, kosztowały średnio ponad 17 tys. zł za metr.
W Trójmieście jest odwrotnie. To jedyny rynek, na którym średnia cena w ofercie wyraźnie spadła, do 17 689 zł. Tak nisko nie było od lutego. Nowe projekty były tu tańsze: lokale wprowadzone do sprzedaży w październiku kosztowały średnio 14 tys. zł za metr, czyli około 20% mniej niż przeciętne mieszkanie w ofercie.
Jest jeszcze drugi mechanizm. Sprzedają się najchętniej mieszkania tańsze, więc znikają z ogłoszeń i średnia dla pozostałych rośnie. Wyjaśnia to Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku w Otodom:
"Sprzedaż ciągnęła średnią w przeciwną stronę. Z oferty znikały lokale tańsze od średniej, a to podnosi przeciętną cenę tych, które zostają na rynku."
Nowe inwestycje - tu są większe różnice: 10,6% drożej we Wrocławiu, 20% taniej w Trójmieście. Ile kosztuje mieszkanie wchodzące do sprzedaży
Ceny w nowych projektach różnią się od średniej oferty w zależności od miasta:
- Wrocław: ponad 17 tys. zł za metr, o 10,6% drożej niż średnia oferta.
- Katowice: średnio 14 tys. zł za metr, niemal 12% drożej niż średnia. To najwięcej w Katowicach w tym roku.
- Warszawa: średnio 20 tys. zł za metr, nieco drożej niż średnia (19 766 zł).
- Poznań: o 9,7% taniej niż średnia oferta.
- Trójmiasto: 14 tys. zł za metr, o 20% taniej niż średnia.
Warszawa wraca na czoło, Kraków i Trójmiasto spadają o ok. 8%. Za ile mieszkania naprawdę się sprzedają?
Wrześniowe skoki cen sprzedanych mieszkań w Krakowie i Trójmieście okazały się chwilowe. W październiku średnia cena sprzedanych lokali spadła na obu rynkach o około 8%. W Krakowie z niemal 18 tys. do niewiele ponad 16 tys. zł za metr, w Trójmieście z 17 tys. do około 15,9 tys. zł.
Warszawa wróciła na prowadzenie: sprzedane tam mieszkania kosztowały średnio prawie 19 tys. zł za metr, o 6,7% więcej niż we wrześniu. To drugi najwyższy wynik w tym roku, po sierpniowym rekordzie, niemal 20 tys. zł.
W Łodzi i Katowicach sprzedane mieszkania osiągnęły w tym roku najwyższe średnie ceny. W aglomeracji łódzkiej deweloperzy sprzedawali nawet nieco drożej, niż wynosi średnia w ofercie.
Ważne
Nie traktuj różnicy w Trójmieście jako gwarantowanej zniżki w Twoim przypadku. Otodom nie podaje wielkości rabatów, a na wynik wpływa też to, jakie mieszkania akurat się sprzedały.
Inflacja 3,5%, ropa powyżej 100 dolarów i stopy procentowe. Czy RPP podniesie stopy? Jak wpłynie na ceny mieszkań?
Rynek mieszkań patrzy teraz na Narodowy Bank Polski. Inflacja wyniosła w sierpniu 3,4%, we wrześniu 4,1%, a w październiku (szybki szacunek GUS) 3,5%. Cel NBP to 2,5% z dopuszczalnym odchyleniem o 1 punkt procentowy, więc październikowy odczyt trafił dokładnie w górną granicę.
"Pamiętajmy, że cel inflacyjny NBP to 2,5% z dopuszczalnym odchyleniem o 1 punkt procentowy w każdą stronę. Jeśli inflacja długo utrzymuje się powyżej tego poziomu, RPP może zacząć rozważać podwyżkę stóp procentowych" - mówi dr Maciej Kietliński, ekspert ds. ekonomicznych w Otodom.
W ostatnim tygodniu października banki centralne (Fed, EBC i Bank Japonii) zostawiły stopy bez zmian. Jednocześnie, jak przypomina Kietliński, Fed podniósł stopy we wrześniu, a Europejski Bank Centralny zrobił to dwukrotnie, w czerwcu i we wrześniu. Ropa wciąż kosztuje ponad 100 dolarów za baryłkę.
"Przynajmniej na razie, przy pozostałych warunkach bez zmian, groźba podwyżek stóp w Polsce, a razem z nią ryzyko wyhamowania rynku mieszkaniowego, nieco się oddaliły. (...) Umiarkowane wzrosty na rynkach finansowych i stabilny rynek mieszkań to więc spokój ostrożny. Inwestorzy i kupujący częściej oglądają się za siebie niż patrzą przed siebie" - podsumowuje dr Maciej Kietliński.
Kupujesz mieszkanie od dewelopera? Sześć rzeczy do sprawdzenia przed decyzją
Z danych Otodom wynika taka lista, której możesz się trzymać przed decyzją o zakupie mieszkania od dewelopera, z rynku pierwotnego:
- Zobacz, jak wypada twoje miasto. Realnie taniej jest w Krakowie, Katowicach, Trójmieście i Łodzi. W Warszawie, Wrocławiu i Poznaniu mieszkania podrożały bardziej niż wzrost inflacji.
- Porównaj cenę z nowymi inwestycjami. We Wrocławiu i Katowicach nowe projekty są droższe od średniej, w Trójmieście i Poznaniu tańsze.
- Nie opieraj się na samej średniej. To nie gwarancja, że również w Twojej inwestycji mieszkanie będzie tańsze.
- Sprawdź ceny sprzedanych lokali. Pokazują, za ile kupują inni. W Trójmieście i Wrocławiu przy końcu października różnica wobec oferty wynosiła 10,2% i 8,2%.
- Nie ufaj jednemu miesiącowi. Wrześniowe skoki cen sprzedanych mieszkań w Krakowie i Trójmieście zniknęły w październiku.
- Obserwuj RPP i inflację, jeśli planujesz kredyt. Ewentualna podwyżka stóp zwiększyłaby koszt zadłużenia.
Zakup mieszkania od dewelopera a październikowe ceny za 1 metr kwadratowy - pytania i odpowiedzi (FAQ)
Gdzie mieszkania od deweloperów realnie tanieją?
W Krakowie, Katowicach, Trójmieście i Łodzi. Ceny ofertowe rosną tam wolniej niż inflacja (3,5%), więc po jej uwzględnieniu są niższe niż rok temu.
W którym mieście ceny rosną najszybciej?
W Warszawie: średnia cena w ofercie to już 19 766 zł za metr, o 9,6% więcej niż rok temu. Dalej są Wrocław (+7,7%) i Poznań (+7,6%).
Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania od dewelopera we Wrocławiu?
Średnio 15 954 zł w ofercie, najwięcej w tym roku. Nowe mieszkania wprowadzone do sprzedaży w październiku kosztowały średnio ponad 17 tys. zł za metr.
Dlaczego w Trójmieście średnia cena spadła?
Do sprzedaży weszły tańsze projekty, średnio po 14 tys. zł za metr, czyli około 20% mniej niż średnia oferta. W Trójmieście średnia cena w ofercie wynosi 17 689 zł i jest najniższa od lutego.
Jaka była inflacja w październiku 2026 r.?
Według szybkiego szacunku GUS 3,5% r/r, czyli górna granica celu NBP. We wrześniu było 4,1%, a w sierpniu 3,4%.
Czy RPP podniesie stopy procentowe?
Ekspert Otodom ocenia, że groźba podwyżek nieco się oddaliła, ale RPP może je rozważać, jeśli inflacja długo utrzyma się powyżej celu.
Czy ceny ofertowe to ceny, po których mieszkania się sprzedają?
Nie. Cena ofertowa to cena z ogłoszeń.
Źrodło: Otodom
W redakcji Infor.pl dzieli się wiedzą opartą na przygotowaniu zawodowym radcy prawnego oraz doświadczeniu z kancelarii prowadzonej od 2017 roku. Jego droga zawodowa związana z prawem zaczęła się jednak już w 2012 roku – po ukończeniu studiów na kierunku prawo na Krakowskiej Akademii rozpoczął pracę w kancelarii (choć jako stażysta zdobywał doświadczenie prawnicze już od 2010 roku), by następnie w latach 2014–2016 odbyć aplikację w Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Krakowie i zdać państwowy egzamin zawodowy na radcę prawnego w 2017 roku. Szczególny nacisk kładzie na zagadnienia z zakresu prawa cywilnego, gospodarczego, autorskiego, nowych technologii oraz obrotu nieruchomościami, a także prawa pracy i ubezpieczeń społecznych. Z Krakowem związany jako mieszkaniec od 2007 roku, co przekłada się także na dobrą znajomość lokalnego kontekstu. Prywatnie pasjonuje się motoryzacją – zarówno światem samochodowym, jak i motocyklowym (od kilku lat motocyklista) oraz kinematografią. Miłośnik Włoch.
