Każdy podatnik rozliczający się według skali podatkowej może amortyzować koszty mieszkania lub jego część tzw. metodą uproszczoną. Zgodnie z treścią przepisu art. 22g ust. 11 ustawy, podatnicy mogą ustalić wartość początkową budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych: wynajmowanych, wydzierżawianych albo używanych przez właściciela na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, przyjmując w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego budynku lub lokalu i kwoty 988 zł, przy czym za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości.

Zryczałtowany podatek

Oznacza to, że bez żadnych dodatkowych formalności (składania oświadczeń, zakładania ewidencji) koszt każdego mkw. wynajmowanej powierzchni można rocznie obciążyć kwotą 14,82 zł. Jeśli przedmiotem najmu jest 30-metrowe mieszkanie kwota ta wynosi 444,60 zł. Gdy w grę wchodzą niezbyt duże przychody z najmu, jak to często dzieje się w małych miejscowościach, gdzie nie ma wielu chętnych najemców, możliwość obciążenia kosztów takim wydatkiem może przesądzać o opłacalności wyboru formy opodatkowania najmu: ryczałt czy zasady ogólne.

Załóżmy, że np. z tytułu umowy właścicielowi takiego 30-metrowego mieszkania należy się 600 zł miesięcznie, z czego obciąża go część opłat czynszowych, w miesięcznej wysokości 100 zł.

Jeśli mieszkanie będzie wynajmowane przez cały rok, podatek w formie ryczałtu wyniesie 612 zł. Gdy dla podatnika będzie to jedyny dochód osiągnięty w roku, to na zasadach ogólnych opłata od dochodu 4555,40 zł może wynieść nawet niespełna 336 zł.

Grunty na innych zasadach

Amortyzacji podlegają stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością, a także nabyte nadające się do gospodarczego wykorzystania w dniu przyjęcia do używania: spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

Amortyzacji podatkowej nigdy natomiast nie podlegają grunty i prawo wieczystego użytkowania gruntów. Jeżeli tylko część nieruchomości, w tym budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej bądź wynajmowana lub wydzierżawiana, odpisów amortyzacyjnych dokonuje się w wysokości ustalonej od wartości początkowej nieruchomości, budynku lub lokalu odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, wynajmowanej lub wydzierżawianej, do ogólnej powierzchni użytkowej tej nieruchomości, budynku lub lokalu.

Amortyzacja po modernizacji

Jeśli dojdzie do modernizacji lokalu mieszkalnego, a wartość wykonanych prac przekroczy 3,5 tys. zł, nie można tego wydatku wliczyć w koszty. Trzeba bowiem o ten wydatek powiększyć wartość środka trwałego (czyli np. mieszkania), na nowo ustalić miesięczną stawkę amortyzacji i dopiero w ten sposób podatkowo skonsumować ów wydatek. Inaczej jest z remontem. Tu wydatki o dowolnej wysokości można zaliczyć bezpośrednio w koszty. Ponieważ jednak granica między modernizacją a remontem jest dość płynna, kwestia ta budzi ciągłe spory między podatnikami a fiskusem.

Kluczem do całej sprawy jest rozróżnienie między pojęciem remontu, przebudową czy modernizacją.

Wzorem urzędów skarbowych możemy się tu posłużyć pewnymi kategoriami stosowanymi w statystyce.

Przez modernizację obiektu budowlanego rozumie się wykonanie w istniejącym obiekcie robót budowlanych, w wyniku których uzyskuje się przynajmniej jeden z niżej wymienionych efektów: zmiana charakteru (przeznaczenia) modernizowanego obiektu, przystosowanie do zmienionych warunków użytkowania, obniżenie kosztów eksploatacji bądź poprawę jakości usług czy procesów produkcyjnych prowadzonych w tym obiekcie.

O zaliczeniu tych robót do modernizacji decydują kryteria rzeczowe (techniczne).

612 zł to roczny zryczałtowany podatek dla 30-metrowego mieszkania