O ile w październiku ubiegłego roku dla hipoteki o wartości 250 tys. zł z okresem spłaty 30 lat wynosiły one średnio 1,63 proc., o tyle na początku kwietnia 2014 r. podskoczyły do 1,79 proc. – wynika z danych Domu Kredytowego Notus. Michał Krajkowski, główny analityk DK Notus, mówi, że to najwyższe marże co najmniej od 2005 r. Z jednym wyjątkiem: na początku 2009 r., u progu kryzysu finansowego, w warunkach bardzo dużej niepewności, banki zastosowały marże zaporowe, by ograniczyć udzielanie kredytów. Wtedy sięgały one nawet 3 proc. Tendencję wzrostu marż potwierdzają zestawienia Narodowego Bank Polskiego. Na koniec lutego (to najświeższe dane NBP) średnie oprocentowanie hipotek (w którym zawarta jest marża i stopa procentowa) wynosiło 5,2 proc. i było o 0,1 pkt proc. wyższe niż jesienią 2013 r. I to wszystko mimo że stopy procentowe banku centralnego od dłuższego już czasu stoją w miejscu.

Zdaniem ekspertów wiele wskazuje na to, że marże kredytów hipotecznych nadal będą rosły. – Między innymi dlatego, że wzrastają koszty finansowania akcji kredytowej. Wydaje się, że w dłuższym terminie proces ten będzie kontynuowany. Nie będzie gwałtowny, ale stopniowe podnoszenie marż jest nieuniknione – uważa Agnieszka Nachyła z Banku Zachodniego WBK.

Tomasz Mironczuk, były prezes Banku Gospodarstwa Krajowego i Grupy BPS, dodaje, że czasy niskich marż będą musiały się skończyć – definitywnie wtedy, gdy zaczną obowiązywać unijne przepisy mające określać, ile bank będzie musiał zebrać długoterminowych obligacji i lokat, by móc udzielać długoterminowych kredytów, np. na zakup mieszkań. Na razie trwają prace nad wyliczeniem wskaźnika płynności długoterminowej. Terminu jego obowiązywania nie ustalono – ale według Mironczuka dyskusję nad skutkami jego wprowadzenia trzeba rozpocząć już teraz. Bo banki staną przed ogromnym wyzwaniem dostosowania swoich pasywów – czyli np. depozytów – co może zająć nawet kilka lat. 

>>> Polecamy: Jak najlepiej zaoszczędzisz na wkład własny?

– Polskie banki w pewnym momencie staną przed tym problemem. Gdy dziś zajrzymy w ich bilanse, to dominują w nich krótkoterminowe pasywa: depozytów dłuższych niż rok jest jak na lekarstwo. I może się to stać kłopotliwe, jeśli będą chciały, dla przykładu, udzielać więcej kredytów hipotecznych. To zresztą szerszy problem: zwykłym depozytem bardzo trudno jest sfinansować kredyt udzielany na 20–30 lat. Finansowanie hipoteczne nie rozwinie się, jeśli nie ruszy rynek listów zastawnych z prawdziwego zdarzenia – mówi Mironczuk. Listy zastawne będą jednak droższe niż zbieranie pieniędzy w formie depozytów. Podobnego zdania jest Michał Krajkowski, główny analityk DK Notus. A Agnieszka Nierodka, ekonomistka Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego, zakłada, że poziom marż będzie równał do unijnej średniej. – Na tamtych rynkach są wyższe niż w Polsce, wynoszą 2–3 proc. – mówi.

Wzrost marż od kredytów hipotecznych oznaczać może mniejszą ich dostępność dla mniej zamożnych gospodarstw domowych. Spadek liczby i wartości nowo zawieranych umów już widać w danych zebranych przez Związek Banków Polskich.

Marże to niejedyny czynnik, który może już ograniczać dostęp do kredytów. Zdaniem specjalistów wpływ na to będzie miała także zmniejszająca się konkurencja wśród banków w rezultacie fuzji i przejęć. W ostatnim czasie z rynku zniknęło kilka banków wchłoniętych przez konkurentów, np. Kredyt Bank, Polbank czy Nordea. Poza tym część instytucji, np. Bank Pocztowy czy Raiffeisen, znacząco ograniczyło sprzedaż hipotek.

To, że niektóre banki pożegnały się z segmentem kredytów hipotecznych, zauważa Tomasz Mironczuk. Pierwszy powód: banki nie palą się, by dawać duże odsetki za długoterminowe lokaty – czyli pozyskiwać finansowanie takich kredytów. Drugi: choć marże hipoteczne rosną, to i tak są niższe niż w przypadku kredytów konsumpcyjnych. Dlatego część banków woli pożyczać na krótki czas konsumentom, bo jest w stanie więcej zarobić, nie wydając dużo na finansowanie akcji kredytowej.
Ale eksperci rynku mieszkaniowego na razie są spokojni. Marcin Krasoń, analityk Home Brokera, mówi, że ograniczenia w kredytowaniu zakupu mieszkań wpłynęły nawet stabilizująco na rynek – bo ukróciły spekulacje, które wcześniej windowały ceny mieszkań.

– Gorzej już chyba nie będzie. Załamania rynku się nie obawiam. Nie ma rzetelnych statystyk, ale niektórzy deweloperzy podają, że nawet ponad połowa finansowana jest ze środków własnych kupujących, bez udziału banków. To bardzo dużo – ocenia analityk.

Ceny mieszkań, raty kredytów. Zobacz kwietniowy raport z rynku nieruchomości