Zagraniczni inwestorzy omijają rynek mieszkaniowy. Ekspert wskazuje konkretą barierę [WYWIAD]

Czy najem (PRS) w Polsce będzie się rozwijał?

Piotr Wróblewski: Deklarują Państwo inwestycje w rynek PRS. Chciałbym zacząć od pytania o prognozy. Wydawało się, że rozwój tego rynku w Polsce będzie znacznie bardziej dynamiczny. Spodziewają się Państwo – w kolejnych latach – przyspieszenia?

Paweł Sobolewski, Dyrektor Zarządzający Kingstone RE w Polsce: Nie widzimy większego problemu, patrząc na rynek w kontekście podaży i popytu. W kolejnych latach – według nas – popyt będzie duży i stabilny, ponieważ PRS-y są jak najbardziej potrzebne. Możemy spodziewać się wysokiej absorpcji, ponieważ w dużych miastach wciąż znaczną część stanowi mało atrakcyjne stare budownictwo.

Młodzi ludzie, przed 30. rokiem życia, nie są tak mocno nastawieni na posiadanie własnego mieszkania – choćby ze względu na konieczność zaciągnięcia wieloletniego kredytu hipotecznego, przy jednoczesnej chęci mieszkania w nowoczesnych warunkach. Poza tym sporą grupę stanowi ludność zagraniczna, np. Ukraińcy, którzy również będą odbiorcami PRS-ów.

Podaż na rynku, jak Pan zauważył, jest dość niska. W zależności od danych mamy 30–40 tys. mieszkań PRS-owych w Polsce. To niewielka część rynku, który jest na początku rozwoju, ale z pewnością dysponuje bardzo dużym potencjałem.

Co według Pana stanęło na przeszkodzie w rozwoju tego rynku?

Według mnie, do czynników ograniczających należy przede wszystkim waluta. Inwestorzy zagraniczni rozliczają się w euro, a w tym przypadku – na lokalnym rynku mieszkaniowym – mówimy o złotówkach. Niektórzy inwestorzy myślą o rozwiązaniach hedgingowych (np. „sztywnym” kursie wynegocjowanym w banku – red.), ale na dziś to drogie rozwiązanie. Inaczej jest na rynku biurowym, tam płatność w euro to standard także w Polsce.

Widzimy pierwsze próby przewalutowania czynszów na euro, ale to są jednostkowe sytuacje. Raczej na większą skalę się to nie wydarzy, ponieważ najemca nie chce mieć ryzyka walutowego po swojej stronie. Z drugiej strony kwestia walutowa powoduje, że wielu inwestorów decyduje się na Europę Zachodnią czy Skandynawię zamiast Polski.

Dziś u nas widzimy wyłącznie inwestorów, którzy potrafią sobie poradzić z tematem waluty poprzez dywersyfikację – działalność na wielu rynkach, w wielu walutach. Jednak jest to tylko ułamek inwestorów. Potencjalnie, już na obecnym poziomie rozwoju polskiego rynku, mogłoby być ich znacznie więcej.

Czy jest jeszcze jakiś inny czynnik?

Drugi czynnik ograniczający to płynność rynku. Brakuje tzw. track recordu, nie ma również benchmarków, wobec tego trudno estymować osiągane zwroty i zyski z inwestycji. Dopiero pojawiają się pierwsze transakcje – jak sprzedaż portfela Resi4Rent do TAG Immobilien. Natomiast nasi inwestorzy – w Kingstone – szukają 7–10-letnich horyzontów czasowych. Problemem jest dla nich brak danych historycznych.

Wierzymy w rynek PRS w Polsce. Udało się nam przekonać do niego naszych inwestorów. Związane jest to z tym, że nie widzimy ryzyka zachwiania rynku lub braku popytu. Dodatkowo, jeżeli inwestorzy chcą posługiwać się złotówkami, to mogą liczyć na dobry spread – w porównaniu z rynkiem niemieckim.

Problemem jest też brak REIT-ów?

Brakuje REIT-ów czy innych wehikułów podobnych np. do rozwiązań w Czechach. Detaliczny kapitał mógłby być „drugą nogą”, oprócz prywatnego kapitału. W Polsce brakuje produktu, w ramach którego prywatni inwestorzy mogliby zainwestować w nieruchomość w sposób instytucjonalny.

Trójmiasto lokalnym liderem?

W Trójmieście doradzali Państwo przy zakupie biurowca Olivia Star. Chciałbym dopytać o rynki regionalne. Która aglomeracja jest obecnie numerem dwa w Polsce?

Moim zdaniem jest to Trójmiasto, chociaż wciąż jeszcze bywa niedoceniane. Wskaźniki zajętości biur zbliżają się tam procentowo do tych odnotowywanych w Warszawie. To rynek różnorodny, skupiający wiele obszarów: IT, tech, finance czy doradztwo. Do tego uczelnie połączone są z mikrorynkiem biurowym w okolicach Gdańska Oliwy.

Średnio- i długoterminowo wszystkie kluczowe rynki regionalne powinny sobie poradzić. Problem np. pustych przestrzeni biurowych wynika z uwarunkowań historycznych. W niektórych miastach podaż była większa niż popyt i do dziś nie zostało to zniwelowane.

Patrząc jednak chociażby na Kraków – w centralnych lokalizacjach pustostanów nie ma. Wskaźnik jest poniżej 10 proc. Gorzej jest na peryferiach.

Rynek biurowy od dawna jest takim „klasykiem” dla inwestorów. Teraz w Polsce – jak Pan zauważył – dochodzi PRS. Jakie są kolejne przyszłościowe inicjatywy? Data center?

Data center to bardzo ciekawy i zdecydowanie przyszłościowy kierunek inwestycyjny. Dynamiczny rozwój sztucznej inteligencji, usług chmurowych oraz postępująca cyfryzacja gospodarki będą generować coraz większe zapotrzebowanie na tego typu infrastrukturę. Polska ma ogromny potencjał, aby stać się jednym z kluczowych rynków data center w Europie Środkowo-Wschodniej. Przemawiają za tym zarówno strategiczne położenie geograficzne, jak i wielkość polskiej gospodarki oraz rosnące zapotrzebowanie na usługi cyfrowe.

Jednocześnie jest to segment, w którym mówimy nie tylko o inwestycjach w nieruchomości, ale również o dostępności przyłączy energetycznych, odpowiedniej mocy oraz uwarunkowaniach środowiskowych. Polska ma szansę nie tylko nadrobić dystans do bardziej rozwiniętych rynków Europy Zachodniej, ale również stać się jednym z głównych beneficjentów rosnącego zapotrzebowania na infrastrukturę cyfrową w naszym regionie.