Z danych zgromadzonych przez analityków Open Finance wynika, że majowy spadek stawek najmu był najwyraźniej widoczny w trzech miastach - Gdańsku, Krakowie i Poznaniu. „Jest to efektem wyraźnego wzrostu podaży (liczby ogłoszeń internetowych), który obserwujemy już od dwóch miesięcy. Wzrost podaży i domniemane przekierowanie uwagi najemców w stronę zakupów mieszkań (do takich wniosków skłania poprawiająca się oferta kredytowa i rosnąca liczba transakcji) sprawił, że przy jednoczesnym nieznacznym wzroście cen mieszkań, można mówić o słabnącej rentowności najmu” - mówi Emil Szweda z Open Finance.
Mieszkanie pod wynajem wciąż jest lepszym interesem niż trzymanie pieniędzy na lokacie
Mimo spadających zysków z najmu, ten sposób czerpania dochodów jest wciąż lepszy niż zamrażanie swoich oszczędności na lokacie bankowej. Wyliczenia Open Finance wskazują, że w porównaniu do kwietnia rentowność brutto najmu spadła o 22 pkt, a netto o 21 pkt bazowych. W tym samym czasie mediana oprocentowania lokat bankowych nie zmieniła się. “Mimo to rentowność najmu jest – w tak przedstawionych obliczeniach – lepszym interesem niż trzymanie pieniędzy w banku, choć różnica skurczyła się do 0,28 pkt proc. Nie jest to premia zachęcająca do zakupu mieszkań, biorąc pod uwagę skalę ryzyka (wynajem mieszkań jest bez porównania bardziej problematyczny). Oczywiście należy pamiętać, że mówimy o średniej bankowej ofercie – spośród najwyżej oprocentowanych lokat nadal znajdziemy takie, które dają oprocentowanie wyższe niż liczona przez nas średnia rentowność inwestycji w mieszkanie pod wynajem” - wyjaśnia Emil Szweda.
Analizując opłacalność inwestycji w mieszkanie pod wynajem nie należy jednak zapominać, że na rentowność najmu wpływ mają takie czynniki jak cena zakupu wraz z dodatkowymi opłatami, wynegocjowana wysokość czynszu, okresy przestoju, koszty remontów, wysokość opłat dla administracji czy wreszcie zmiana wartości samego mieszkania.
Oprocentowanie obligacji skarbowych kontra rentowność najmu
Jak przedstawia się porównanie opłacalności inwestycji w mieszkanie pod wynajem z oprocentowaniem 10-letnich obligacji skarbowych? Oprocentowanie obligacji obniżyło się ostatnio za sprawą spadającego poziomu inflacji. „Spadek oprocentowania był głębszy (z 6 do 5,6 proc. od drugiego roku życia obligacji przy założeniu utrzymania inflacji na poziomie 2,6 proc.) niż spadek rentowności najmu, dlatego choć to inwestycja w obligacje przyniesie wyższe dochody niż przeciętny efekt zakupu mieszkania pod wynajem, to różnica ta spadła do 0,2 pkt proc. z 0,32 pkt proc. miesiąc wcześniej i 0,7 pkt proc. dwa miesiące temu” - ocenia analityk Open Finance.
Ważnym czynnikiem, który wpływa na atrakcyjność wynajmu mieszkań względem przychodów z lokat bankowych i obligacji są różnice w stawkach podatkowych. Ryczałtowa stopa podatku od zysków z lokat bankowych wynosi 19 proc., a od przychodów z najmu okazjonalnego 8,5 proc.
