Rata kredytu bez wkładu własnego czy czynsz za wynajem?
Zakładając, że kupujący nie dysponuje żadnym wkładem własnym, a całym jego kapitałem jest zdolność kredytowa, rata kredytu będzie znacznie przewyższać wysokość czynszu za wynajem. „W przypadku kredytów złotowych zakup mieszkania identycznego jak to, które jest wynajmowane, rata jest wyższa o 200 PLN miesięcznie (2400 PLN rocznie) w przypadku 30-metrowej kawalerki, do nawet 1000 PLN miesięcznie (12 tys. PLN rocznie) w przypadku mieszkania 70-m2 w Warszawie. Nieco lepiej jest w przypadku kredytów walutowych, których raty są wyraźnie niższe. Dzięki temu miesięczna różnica może wynosić od 40 PLN miesięcznie (480 PLN rocznie) w przypadku kawalerki, do 360 PLN miesięcznie (4320 PLN rocznie) w przypadku trzypokojowego mieszkania” – mówi Emil Szweda, analityk Open Finance.
Z „Rodziną na Swoim” wynajem przestaje być opłacalny
Sytuacja zmienia się diametralne w przypadku kredytu „Rodzina na Swoim”. Dzięki temu, że państwo przez osiem lat spłaca nam połowę odsetek, raty kredytu będą dużo niższe niż czynsz za wynajmowane mieszkanie. Oszczędności z tego tytułu mogą sięgnąć od 300 zł do nawet 4 000 zł rocznie w przypadku kredytów zaciągniętych na 30 lat.
Analitycy Open Finance podkreślają jednak, że po ośmiu latach, kiedy dopłaty ustają, rata rośnie do pełnej wysokości i ponownie zacznie przewyższać koszty najmu. Po wygaśnięciu dopłat skarbu państwa mieszkanie można jednak sprzedać i wrócić do opcji najmu – jeśli taka operacja okaże się bardziej opłacalna.
Odsetki od kredytu kontra opłaty za wynajem
Płacenie odsetek od kredytu jest równoważne z opłatami za wynajem – jedno i drugie nie przybliża lokatora do zostania właścicielem mieszkania. Dopiero spłata kapitału oznacza de facto nabywanie prawa własności – jest więc czym innym niż sam wynajem mieszkania. Jak więc wypadnie porównanie rzeczywistych kosztów najmu mieszkania z ratami odsetkowymi kredytów?
„W takim wypadku rata odsetkowa kredytu złotowego będzie ponownie wyższa od kosztów najmu mieszkania. Różnica będzie sięgała od 50 PLN miesięcznie (600 PLN rocznie) w przypadku kawalerki we Wrocławiu, do 600 PLN miesięcznie (7 200 PLN rocznie) w przypadku 70-metrowego mieszkania w Warszawie. Ale uwaga – w miarę jak kredyt jest spłacany, spada też rata odsetkowa (ponieważ coraz mniej pieniędzy jesteśmy winni bankowi)” – wyjaśnia analityk Open Finance.
Decydując się na zaciągnięcie kredytu w euro możemy liczyć na szybsze oszczędności. Raty odsetkowe kredytu będą niższe od czynszu za wynajem już od pierwszej raty, a oszczędność wyniesie od 37 PLN do 342 PLN miesięcznie. Nie możemy jednak zapominać, że kredyty walutowe zawsze pociągają za sobą ryzyko kursowe.
Kredyt z wkładem własnym – niższa rata i niższy czynsz za wynajem
Jeśli starając się o kredyt możemy pochwalić się posiadanym wkładem własnym, raty naszego kredytu będą niższe. Niższy będzie jednak także… czynsz za wynajem. Dlaczego? „W naszych obliczeniach założyliśmy, że posiadacz wkładu własnego w wysokości 20 proc. posiadanego mieszkania zdeponował ją na lokacie bankowej, z której otrzymywane co miesiąc odsetki przeznacza właśnie na spłatę czynszu za wynajem – dzięki temu sam czynsz „jest niższy” niż w przypadku osoby, która nie dysponuje żadnymi oszczędnościami” – tłumaczy Emil Szweda.
W tak przedstawionym wyliczeniu raty kredytów złotowych nadal będą wyższe niż opłaty za wynajem. Jednak różnice będą już znacznie niższe niż w przypadku raty przy braku wkładu własnego. W przypadku kredytów w euro rata kredytu będzie niższa o 25 do 200 PLN miesięcznie (pamiętamy jednak o pułapce ryzyka kursowego).
Zarówno w przypadku kredytów bez wkładu własnego, jak i tych z 20-proc. wkładem własnym, najlepszym rozwiązaniem jest kredyt „Rodzina na Swoim”. Pełna rata 30-letniego kredytu okazuje się niższa od czynszu (obniżonego odsetkami z lokaty) o 200 do 600 PLN miesięcznie (2 400- 7 200 PLN rocznie) w zależności od wybranego przykładu. Jednak co równie istotne – po ustaniu dopłat skarbu państwa, rata kredytu wzrośnie i to powyżej czynszu płaconego właścicielowi mieszkania.
Analizując wysokość samych rat odsetkowych, czyli rzeczywistego kosztu kredytu, przy kredycie z 20-proc. wkładem własnym, dochodzimy do wniosku, że wynajmujący mieszkanie naprawdę ma się już nad czym zastanawiać. „Raty odsetkowe kredytów są bardzo zbliżone do opłaty za wynajem, jeśli weźmiemy pod uwagę kredyty w złotych. Jeśli zaś do wyliczeń podstawimy kredyty w euro, to okaże się, że skala możliwych oszczędności jest bardzo znacząca – od 3 do 9 tys. PLN rocznie. Co zrozumiałe, najlepiej wypadnie w tym porównaniu kredyt „Rodzina na Swoim”, gdzie skala możliwych oszczędności sięga nawet 1 tys. PLN miesięcznie” – mówi analityk Open Finance.
Cena mieszkania – kluczowy element przy podejmowaniu decyzji
Specjaliści zaznaczają, że poszukując odpowiedzi na pytanie czy lepiej jest wynajmować czy kupić mieszkanie, należy zawsze posługiwać się konkretnymi, rzeczywistymi przykładami i na ich podstawie należy dokonać własnych obliczeń. Pamiętajmy również o tym, że opłaty za wynajem mieszkania wciąż się zmieniają. Dotychczasowa praktyka wskazuje, że opłaty za wynajem rosną w okresie rosnących stóp procentowych (kredyty hipoteczne stają się trudniej dostępne) i spadają, kiedy oprocentowanie kredytów jest niskie (co widać dobrze przez ostatnie pół roku).
„Ponieważ historycznie – i logicznie - raty kredytów złotowych zwykle są wyższe niż koszty najmu mieszkania, jednym z najważniejszych czynników dla rozstrzygnięcia czy warto mieszkanie kupić, czy je wynająć, jest zmieniająca się cena samego mieszkania. Przeprowadzone pięć lat temu wyliczenia dałyby podobne wnioski, ale od tego czasu wzrosły przecież ceny mieszkań i ktoś, kto zdecydował się na wynajem nie biorąc pod uwagę możliwości wzrostu cen, stracił szansę zakupu tańszego mieszkania. Z kolei dwa lata temu ceny kredytów – zwłaszcza walutowych – były tak niskie, że wynajem wydawał się być pozbawiony ekonomicznego sensu. Jednak zmiana cen mieszkań i kursów walutowych w tym okresie wskazują, że lepiej było wynajmować niż kupować” – twierdzi Emil Szweda.
/>
/>
/>
/>
/>
/>
/>
/>