Czy stara fabryka jest piękna?
To było wydarzenie wyprzedzające epokę. W 2006 roku otwarto Manufakturę w Łodzi, spektakularny kompleks handlowo-rozrywkowy w dawnej fabryce Izraela Poznańskiego. Zrujnowane hale kupił szwajcarsko-polski biznesmen, który tchnął w nie nowe życie. Za ok. 200 mln euro przeprowadzono gruntowną rewitalizację pod okiem pracowni Sud Architectes, a Manufaktura stała się wizytówką miasta.
Potem jednak nie było tak różowo. W Warszawie deweloper zburzył zabytkową parowozownię z XIX wieku (2010), a w Katowicach modernistyczną Halę Baildona (2005). Zniknęła cała fabryka Ursusa, zabytkowa cukrownia w Rejowcu Fabrycznym czy wiele dawnych fabryk w Łodzi. Mało kto uznawał te miejsca za piękne – mimo sukcesu Manufaktury.
Nawet mimo prób nie udawało się rozpocząć remontu Elektrowni Powiśle czy fabryki Pollena-Uroda w Warszawie. W obu przypadkach rewitalizacja wymagała czasu, nowego podejścia i innego dewelopera niż ten, który zaczynał projekt. W stolicy szlaki przetarły dwie inwestycje – wyremontowana według projektu JEMS Hala Koszyki (Griffin Group, 2016) oraz Koneser, czyli dawna fabryka wódki (2018), odnowiona przez BBI oraz Liebrecht & Wood (projekt pracowni Juvenes).
Czy to moda na odnowę?
W ostatniej dekadzie w całej Polsce otwarto co najmniej kilkanaście podobnych inwestycji. Stara Cukrownia Żnin (Arche) została zamieniona na hotel, Browary Warszawskie (Echo Investment) – w kompleks z biurami i restauracjami, a „Monopol Wódczany” w Łodzi (Virako) – w kompleks biurowy połączony z muzeum.
- Deweloperzy, a przynajmniej ci, którzy myślą o swojej roli szerzej niż w kategoriach pojedynczego budynku, coraz częściej zadają sobie pytanie: co po nas zostanie w tkance miasta za 20 czy 30 lat? Rewitalizacja jest odpowiedzią na to pytanie: bierzemy teren, który przez lata był wyłączony z życia miasta, często odgrodzony murem, zdegradowany, i przywracamy go miastu – mówi „Forsalowi” Anna Watkowska, wiceprezes ds. rozwoju OKAM.
Ten deweloper dokończył „Bohemę”, czyli fabrykę Pollena-Uroda na warszawskiej Pradze, a teraz zabiera się za ogromny teren po Fabryce Samochodów Osobowych na Żeraniu. W obu przypadkach zdecydował się na wejście w istniejącą tkankę oraz gruntowną, wieloletnią rewitalizację – połączoną z budową nowych obiektów.
- To zawsze więcej pracy, więcej ryzyka i dłuższa perspektywa niż budowa „od zera” na czystej działce. Ale to również jedyny rodzaj inwestycji, przy którym mamy tak istotny wpływ na losy konkretnego miejsca, miejsca z tożsamością. Te tereny w innym scenariuszu często byłyby skazane na dalszą degradację. (…) Dodatkowo klienci doceniają produkt, który powstaje w wyniku rewitalizacji. To często wyjątkowe przestrzenie do życia, z duszą i z historią, o zupełnie innym charakterze niż standardowa zabudowa – przyznaje Watkowska.
Moda na stare hale w Warszawie?
W ostatnich latach deweloperzy upodobali sobie rewitalizację w Warszawie. Na Pradze-Północ SGI oraz wspomniany Liebrecht zajęli się dawną Fabryką Drutu, Sztyftów i Gwoździ (Drucianka). Niewielkie pozostałości hal sprzed ponad stu lat zamienią się w mieszkania, biura i restauracje.
– Rewitalizacja ma dziś coraz większe znaczenie nie tylko dlatego, że w dużych miastach ubywa dobrze położonych terenów pod nowe inwestycje. Jej największą wartością jest możliwość zachowania historii, tożsamości i charakteru miejsca, a dodatkowym atutem często bardzo dobra lokalizacja – tłumaczy Magdalena Bartkiewicz-Podoba, CEO Liebrecht & wooD Poland.
– Kupienie gruntu z budynkiem do renowacji to wybór świadomy. Celowo uzupełniamy tkankę miasta w miejscu, gdzie istniejący zabytek ma swoją historię – naszym celem jest zwrócenie go do użytku lokalnej społeczności w jeszcze lepszym wydaniu, z nowymi funkcjami. Wielkie miasta mogą kojarzyć się z dużymi inwestycjami niskiej jakości czy brutalistycznym stylem budowy. Projektami takimi jak Drucianka Wschodnia staramy się pokazać, że można inaczej – przyznaje Robert Stachowiak, prezes SGI.
Jego zdaniem znaczenie projektów takich jak Drucianka czy Koneser będzie w najbliższym czasie rosło. A to oznacza dla dewelopera większy zwrot z inwestycji. Nie należy się oszukiwać – to nie umiłowanie piękna czy dbałość o historię decydują, a wskaźniki sprzedaży. W ostatnich latach klienci docenili tego typu obiekty, co skłoniło inwestorów do uruchomienia kolejnych budów.
Upraszczając: rewitalizacja po prostu dobrze się sprzedaje. Czy to źle? Niekoniecznie. Miasto odzyskuje ważne obiekty, które zamieniają się w lokalne centra z kawiarniami czy sklepami. Poza tym rewitalizacja zapobiega złemu zjawisku rozlewania się miast.
Inną kwestią jest, czy każdy deweloper potrafi zadbać o historyczną tkankę. Nie wszystkie odbudowy okazały się udane. W Warszawie do dziś trwa np. dyskusja, czy to dobrze, że Pałac Jabłonowskich na Placu Teatralnym został odbudowany. Wielu architektów krytykowało jego nowy wygląd. Tak samo jak słynną nadbudówkę Hotelu Europejskiego położonego przy Krakowskim Przedmieściu.
Nie tylko w stolicy
Sukces biznesowy kolejnych rewitalizacji spowodował, że deweloperzy coraz chętniej sięgają po stare, zrujnowane tereny poprzemysłowe. W Poznaniu Eiffage w starej zajezdni tramwajowej buduje mieszkania i strefę gastronomiczną, natomiast we Wrocławiu RealCo kupił historyczny elewator zbożowy „Odra”, w którym postanowił urządzić lofty.
- W Elewatorze kombinacja historycznej substancji i nowych funkcji jest jednym z największych atutów projektu. A korzyści z rewitalizacji wykraczają poza rachunek kosztów i przychodów dewelopera, ponieważ wraz z odzyskiwaniem zaniedbanych terenów i budynków rośnie lokalne bezpieczeństwo oraz wzrasta wartość okolicznych nieruchomości. Oczywistą korzyścią dla środowiska jest wielokrotnie mniejszy ślad węglowy, jeśli nie burzymy i nie budujemy od zera budynku o podobnej kubaturze – mówi „Forsalowi” Łukasz Kirczuk, członek zarządu RealCo Property Investment and Development.
- W dużych miastach dostępność atrakcyjnych gruntów pod nowe inwestycje rzeczywiście maleje, a działki w dobrze skomunikowanych lokalizacjach są coraz trudniejsze do pozyskania lub niemal niemożliwe, przy czym prawie zawsze inwestowanie na nich wiąże się z decyzją o wyburzeniu lub rewitalizacji. Jednocześnie miasta nie chcą już rozwijać się wyłącznie poprzez zabudowywanie kolejnych terenów. Dlatego coraz większego znaczenia nabiera rehabilitacja terenów lub budynków postindustrialnych, które już są częścią miejskiej infrastruktury lub kiedy ich przywrócenie będzie wartością dodaną – dodaje.
Redaktor Forsal.pl, absolwent Uniwersytetu Warszawskiego. Specjalizuje się w tematach związanych z inwestycjami oraz transportem. Od lat obserwuje wielkie budowy, opisuje rynek nieruchomości, a także zawiłości systemu transportowego.
Autor reportażu "Żarnowiec. Sen o polskiej elektrowni jądrowej" nagrodzony Grand Press 2023 w kategorii książka reporterska roku. Finalista m.in. Pomorskiej Nagrody Literackiej oraz konkursu dziennikarskiego "Biały Kruk".