Bubel z czasów PRL
To był błąd systemu, a dla niektórych – bubel prawny. Po 1989 roku grunty należące do spółdzielni mieszkaniowych były w części nieuregulowane. W PRL osiedla budowano także na terenach, do których zarządcy nie mieli później pełnego prawa własności.
Doprowadziło to do ogromnych problemów przy sprzedaży mieszkań. Wiele z nich – z powodu braku regulacji (i braku np. księgi wieczystej) – de facto nie mogło trafić na rynek wtórny. Pojawiały się problemy z uzyskaniem kredytów hipotecznych, a także z remontami.
Jedna ze spółdzielni z Warszawy próbowała kupić grunt od miasta. Walczyła o bonifikatę, ale przegrała w sądzie. W rezultacie samorząd zaproponował sprzedaż za... 51 mln zł. Jak sprawdziliśmy, problemy dotyczą przede wszystkim Warszawy oraz Zagłębia, a rzadziej aglomeracji śląskiej.
Ilu mieszkań dotyczy problem?
Jak podaje Ministerstwo Rozwoju i Technologii, problem dotyczy co najmniej 711 budynków, 48 906 lokali i 68 833 osób. To dane zebrane przez resort od spółdzielni mieszkaniowych. Urzędnicy przyznają jednak, że wiele z nich nie udzieliło odpowiedzi. Dane są niepełne, a według szacunków może chodzić nawet o około 100 tys. lokali.
„Wśród przyczyn nieuregulowanego stanu prawnego gruntu najczęściej wskazywane były: przewlekłość postępowań regulacyjnych prowadzonych na podstawie obowiązujących przepisów oraz roszczenia osób trzecich” – podaje ministerstwo.
„Dotąd nie udało się definitywnie zamknąć procesu przyznawania spółdzielniom mieszkaniowym praw do gruntu, gwarantujących możliwość niezakłóconego ustanawiania spółdzielczych praw do lokali, zakładania dla nich ksiąg wieczystych, a w dalszej perspektywie – ustanawiania odrębnej własności i obciążania ograniczonymi prawami rzeczowymi. Nieuchronnie taki stan pogłębia poczucie braku stabilności prawnej, a także godzi w pewność obrotu” – pisze Filip Syrkiewicz, radca prawny w OIRP w Warszawie, w artykule, który ukazał się na stronie Okręgowej Izby Radców Prawnych.
Jak przyznaje, problem w dużej mierze dotyczy Warszawy i jest konsekwencją wprowadzonego w 1945 roku dekretu Bieruta. W stolicy może znajdować się nawet 90 proc. mieszkań znajdujących się w prawnej próżni.
Kiedy nowe prawo?
Wiceminister Tomasz Lewandowski, odpowiedzialny w resorcie rozwoju i technologii za mieszkalnictwo, zapowiedział zmiany prawne. Ministerstwo pracuje nad przepisami pozwalającymi spółdzielniom na zgłoszenie roszczenia do gruntu, a następnie ustanowienie na ich rzecz użytkowania wieczystego.
Projekt zmian, pilotowany przez Lewandowskiego (Projekt ustawy o rozwiązaniach służących zwiększeniu dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe), zaczął być procedowany w listopadzie 2025 roku. Odbyły się już konsultacje publiczne i uzgodnienia międzyresortowe. Po wakacjach projekt powinien zostać przyjęty przez Radę Ministrów, a następnie skierowany do Sejmu.
Równolegle procedowany jest także poselski projekt PSL-Centrum, wniesiony przez posła Mirosława Orlińskiego. Niektórzy przedstawiciele spółdzielni oceniają, że jest on korzystniejszy dla właścicieli mieszkań. W kwietniu został on przesłany do oceny różnym instytucjom, m.in. Sądowi Najwyższemu i Radzie Dialogu Społecznego.
Redaktor Forsal.pl, absolwent Uniwersytetu Warszawskiego. Specjalizuje się w tematach związanych z inwestycjami oraz transportem. Od lat obserwuje wielkie budowy, opisuje rynek nieruchomości, a także zawiłości systemu transportowego.
Autor reportażu "Żarnowiec. Sen o polskiej elektrowni jądrowej" nagrodzony Grand Press 2023 w kategorii książka reporterska roku. Finalista m.in. Pomorskiej Nagrody Literackiej oraz konkursu dziennikarskiego "Biały Kruk".