Brak planów ogólnych doprowadzi do paraliżu. „Cena mieszkań będzie rosła”

Czy czeka nas paraliż budowlany?

Piotr Wróblewski: Zgodnie z prawem samorządy powinny uchwalić plany ogólne, ale wiele z nich – na czele z Warszawą i Krakowem – tego nie zrobiło. W wielu sytuacjach prowadzi to do faktycznego zakazu nowej zabudowy (nie można uzyskać „wuzetek” w miejscach nieobjętych planem zagospodarowania). Czy czeka nas paraliż budowlany?

Tymon Nowosielski, prezes Eiffage Immobilier Polska: Niektóre miasta bez uchwalonych planów ogólnych poniosą konsekwencje. W miejscach objętych planem zagospodarowania sytuacja nie będzie zła, ale poza tymi obszarami spodziewamy się paraliżu.

Nie powiem, że mnie to niepokoi, ponieważ w Eiffage przewidzieliśmy tę sytuację i przystosowaliśmy się do niej. Nie jest to pierwsza tak duża zmiana w przepisach, z którą mierzymy się jako branża. Natomiast w konsekwencji tej konkretnej zmiany na pewno zaostrzy się walka o tereny, na których można będzie budować.

Naszą firmę interesuje tzw. wielka piątka, czyli Warszawa, Kraków, Poznań, Wrocław i Trójmiasto. Patrzymy przede wszystkim na sytuację w tych miastach…

Z tej listy Kraków jest na najgorszej pozycji. Prace nad planem ogólnym są tam daleko w tyle. Spowoduje to, według Pana, że miasto straci na znaczeniu, jeżeli chodzi o inwestycje deweloperów?

Może się okazać, że mimo zatrudnienia najlepszych specjalistów od wyszukiwania terenu, nie znajdzie się odpowiedniego miejsca do budowy. Czy Kraków stanie się miastem drugiej kategorii? Na pewno nie. Deweloperzy będą po prostu czekać, aż plan ogólny zostanie uchwalony.

Do tego czasu – moim zdaniem – cena za metr kwadratowy będzie rosła. Niektórzy deweloperzy skorzystają ze swojego banku ziemi, więc nie należy spodziewać się wielkiego przestoju, ale sytuacja w zakresie poszukiwań gruntów na pewno jest już bardziej nerwowa.

Czy mieszkanie w centrum znów jest modne?

Kilka miesięcy temu byłem na budowie Eiffage w Warszawie – Nowy Kamionek, która powstaje na niewielkiej działce pośród okolicznych zabudowań. Wtedy powiedział mi Pan, że strategią firmy jest szukanie takich luk w zabudowie i ich wypełnianie. Czy tego typu działanie, dogęszczanie miasta, z perspektywy firmy staje się coraz bardziej opłacalne?

Musimy dostosowywać biznes do warunków, w których egzystujemy. Mamy w Polsce problem z rozlewaniem się miast, a klienci coraz rzadziej chcą mieszkać na obrzeżach. Coraz więcej osób dochodzi do wniosku, że lepszym rozwiązaniem jest dogęszczenie urbanistyki.

Z pewnością jest to trudniejsze, wymaga dobrego projektu, rozmów z architektami i urbanistami, uzgodnień między poszczególnymi podmiotami. Ale widzimy, że klienci – przy dobrej komunikacji miejskiej – chcą mieszkać blisko centrum. Tam mają dobry dostęp do usług, szkół czy opieki zdrowotnej. Z perspektywy firmy na pewno ostatecznie musi zgadzać się też rachunek ekonomiczny.

Dodam tylko, że jako branża mamy problem z warunkami technicznymi. Ze względu na nieszczęsną strzałkę słońca nie możemy dogęszczać zabudowy tak, by wygrała lepsza urbanistyka. Wszyscy w branży powinniśmy opowiadać się za zmianą tych przepisów.

Przykładowo, budynki w pierzei północnej – domykające ulicę – oferują dziś głównie kawalerki. To wynika z przepisów dotyczących nasłonecznienia. Zamiast strzałki słońca można by wprowadzić wymóg większych okien, na przykład 1/6 powierzchni izby. Gdyby przepisy zostały tak zmienione, można by budować od północy wszystkie typy zdrowych i funkcjonalnych mieszkań. Przecież w miastach historycznych mamy całe pierzeje północne z mieszkaniami o różnych wielkościach. Jest wiele pracowni artystycznych, które celowo nie mają okien od południa. Nie uważają tego za problem, a za zaletę.

Nasze dogęszczanie miast jest utrudnione, a zabudowa wydaje się chaotyczna właśnie poprzez istniejące przepisy, co nie jest intuicyjne.

Łatwiej jest budować osiedle łanowe niż dogęszczać zabudowę w centrum?

Zdecydowanie łatwiej jest budować osiedle łanowe w tym rozumieniu, że wymaga mniejszego wysiłku intelektualnego. Uważam, że dobrym krokiem w kierunku ukrócenia zabudowy na obrzeżach jest zmiana, którą wprowadzono w ustawie o zagospodarowaniu przestrzennym. Ustanowiono w niej strefy, w których nie będzie można budować na „wuzetce”. Najpierw trzeba będzie w takim miejscu zrobić zatem plan ogólny, wziąć pod uwagę infrastrukturę czy komunikację.

Przykład Wilanowa z lat 90. pokazuje, że można budować na tak zwanych błoniach, ale musi być to związane z dobrym planowaniem – urbanistyką, dobrym planem miejscowym

Odwrót od posiadania samochodu?

Ma Pan poczucie, że ponowne zainteresowanie mieszkaniem w centrach miast doprowadzi do zmiany podejścia do posiadania samochodu?

Przykład Berlina pokazuje, że restrykcyjna polityka antysamochodowa nie doprowadziła do wyludnienia centrum. Kluczem okazała się dobra komunikacja zbiorowa. Ale w Warszawie już ją mamy. Zresztą w „wielkiej piątce”, która nas jako Eiffage Immobilier Polska interesuje, transport publiczny jest na dobrym poziomie. Widzimy tendencję do ograniczania liczby samochodów. Jest ona moim zdaniem możliwa do zrealizowania.

Znów jednak wiele zależy od regulatora. Przykładowo, na Pradze Północ w Warszawie, istnieje plan miejscowy, w którym wpisano maksymalną liczbę samochodów dla danej inwestycji, a nie minimalną. Teoretycznie można by więc stworzyć tam budynek, w którym jest sto mieszkań i trzy miejsca parkingowe. Ale dzielnica uważa, że wtedy okoliczne ulice będą „zawalone” samochodami. To pewna schizofrenia – miasto pozwala na małą liczbę miejsc w miejscowym planie, a dzielnicę takie stanowisko frustruje.

Deweloperzy chcieliby budować mniej miejsc parkingowych?

Gdybyśmy zrobili eksperyment i zbudowali 10 proc. miejsc (jedno miejsce na dziesięć mieszkań – red.), to po kilku latach zobaczylibyśmy, jak to funkcjonuje. Moim zdaniem nic by się nie stało. Niektórzy po prostu nie chcą kupować miejsc parkingowych. To jednak nie tylko polski problem. We Francji również toczy się na ten temat dyskusja, ponieważ tamtejsi włodarze chcą miasta piętnastominutowego, ale mają opór przed zmniejszeniem liczby miejsc parkingowych.

Powiem więcej: konstrukcja garażu podziemnego to około 20 proc. ceny wytworzenia inwestycji. Wyobrażam sobie, że gdyby z niego zrezygnować, mieszkania byłyby tańsze. Ale to kwestia bardzo wrażliwa, ponieważ dotyczy kwestii mentalnych.

Co dalej z najmem instytucjonalnym?

Chcę jeszcze zapytać o rynek PRS. Kilka lat temu wydawało się, że najem instytucjonalny – na wzór zachodni – przyjmie się w Polsce. Tymczasem jak na razie liczba takich inwestycji jest niewielka. Dlaczego według Pana tak się dzieje?

W Eiffage w 2018 roku uznaliśmy, że chcemy robić PRS-y, ponieważ potrzebna jest równowaga na rynku najmu. Świadomie sprzedaliśmy jedną z inwestycji funduszowi, zamiast wypuścić ją na rynek klienta indywidualnego.

Zdaję sobie sprawę, że rozwój PRS-ów w Polsce jest dość wolny. Według mnie są dwie przyczyny. Pierwsza dotyczy waluty – najemca Kowalski płaci czynsz w złotówkach, a fundusze rozliczają się w euro. Tymczasem na rynku biurowym nie ma takich problemów – tam walutą obowiązującą przy najmie powierzchni jest euro.

Po drugie, rynek PRS jest dzisiaj dość płytki. Jest 4-5 graczy, a mogłoby być ich dwudziestu. Problemem jest moim zdaniem brak REIT-ów, które uwolniłyby kapitał do wykorzystania na potrzeby inwestycji PRS. Na tym rynku nie ma obecnie żadnych polskich funduszy, a są np. czeskie, estońskie czy węgierskie. Naszego kapitału nie interesuje branża nieruchomości, bo nie ma możliwości zebrania środków od indywidualnych inwestorów. W wymienionych wcześniej krajach REIT-y istnieją.