Eksperci twierdzą, że średni koszt budowy mieszkania to obecnie 3 tys. zł za metr. Do tego trzeba jeszcze doliczyć cenę działki: około 1 tys. zł na każdy metr mieszkania. Cała reszta to marża deweloperska. W Krakowie i Warszawie marże firm budowlanych wynoszą średnio 3,2 tys. zł na mkw.
– Te marże nie są zbyt wygórowane. Deweloper nie wystartuje z projektem, jeśli nie będzie miał przynajmniej 30-proc. marży – mówi Robert Chojnacki z redNet Property Group.
– W całym roku realny spadek cen nieruchomości wyniesie 15–20 proc. – mówi Jacek Łaszek, kierujący zespołem ds. Rynku Nieruchomości w Instytucie Ekonomicznym
Narodowego Banku Polskiego.
Oznacza to, że na koniec roku średnia cena mieszkania w Warszawie może spaść do 7 tys. zł, a w Łodzi, Szczecinie i Katowicach do około 4,5 tys. zł za metr.
Większość pośredników nie zgadza się jednak z tą prognozą, twierdząc że jest zbyt pesymistyczna.
Reklama
– Jeśli popatrzymy na ceny ofertowe, to tych spadków nie widać. Właściciele nie są skłonni do obniżek, bo spodziewają się, że obecna sytuacja jest przejściowa i wzrosty cen powrócą – mówi Marcin Jańczuk z Metrohouse.
– Średnia cena może spaść, ale tylko dlatego, że będzie teraz budowanych więcej projektów tańszych. Jeśli chodzi o spadek cen porównywalnych projektów, to już go nie będzie – dodaje Robert Chojnacki, prezes redNet Property Group.
Są jednak pośrednicy, którzy spodziewają się, że w ciągu tego roku ceny mieszkań spadną o 20 proc.
– Według mnie już w tej chwili w przypadku wielu nieruchomości ceny obniżyły się o 15 proc. Pierwszy raz od czasu, gdy robię analizy rynku, pojawiły się na Mokotowie mieszkania wybudowane po 2000 roku, których cena spadła poniżej 7 tys. zł – mówi Jerzy Sobański z Agencji Akces.

Duże trudniej sprzedać

Eksperci podkreślają, że szczególnie trudno sprzedać dzisiaj duże lokale.
– Większość mieszkań, które sprzedajemy, nie przekracza ceny 350 tys. zł. Niewiele osób stać na większe lokale. Nie obawiam się natomiast spadku cen mieszkań w nowo oddawanych budynkach, w centrach miast lub dobrze skomunikowanych z tym centrum – uważa Marcin Jańczuk.
Jeśli jednak prognoza ekspertów NBP się sprawdzi, to pod koniec roku w Łodzi, Katowicach i Szczecinie średnie ceny mieszkań mogą spaść do ok. 4,5 tys. zł za metr. W Poznaniu, Wrocławiu i Gdańsku za metr mieszkania będziemy płacić mniej niż 6 tys. zł. Teoretyczne zapotrzebowanie na nowe mieszkania w Polsce nadal jest bardzo duże i sięga, według różnych szacunków, od 1,5 do 1,8 mln mieszkań. Tymczasem w I kwartale tego roku kredyty hipoteczne w bankach otrzymało mniej niż 33 tys. osób. Łączna wartość udzielonych pożyczek to 7,6 mld zł, czyli o 40 proc. mniej niż w 2008 roku.

Deweloperzy nie budują

Deweloperzy musieli się dostosować do mniejszego popytu. Wielu z nich wstrzymało rozpoczęte inwestycje, za to bardzo niewielu rozpoczęło i zamierza rozpocząć nowe budowy.
– Dopiero, jeśli wyraźnie zwiększy się popyt na mieszkania, zamierzamy rozpocząć nowe inwestycje – od kilku miesięcy niezmiennie powtarza Jarosław Szanajca, prezes Dom Development.
– W tej chwili mamy tak duży zapas wybudowanych mieszkań, że ich sprzedaż, przy obecnym tempie, zajmie dwa, trzy lata – mówi Jacek Łaszek.
Szacuje się, że na koniec ubiegłego roku tylko na rynku warszawskim, który jest największy w kraju, niesprzedanych było prawie 17 tys. gotowych mieszkań. W innych dużych miastach takich lokali czekających na nabywców było co najmniej drugie tyle. Do tego trzeba jeszcze dodać mieszkania, których budowy są bardzo zaawansowane i które na pewno zostaną w tym roku oddane do użytku. To kolejne 21 tys. mieszkań. Są też lokale, które rok temu kupiono z myślą o ich odsprzedaży po wyższych cenach. Dzisiaj ich właściciele mają często problemy finansowe, bo muszą spłacać kredyty. Nierzadko sprzedaż takich mieszkań staje się dla nich jedynym wyjściem z sytuacji. Szacuje się, że w tym roku takich mieszkań na rynku pojawi się 33 tys. Dla deweloperów to dzisiaj największa konkurencja, bo często te mieszkania są sprzedawane poniżej ceny zakupu. W sumie liczba nowych mieszkań w dużych miastach, które są na rynku lub w tym roku na niego trafią, przekracza 90 tys. sztuk. Przy mniejszym zainteresowaniu rzeczywiście mogą te lokale zaspokoić popyt przez najbliższe lata. Niektórzy eksperci sytuację oceniają inaczej.
– O ile w ostatnim kwartale 2008 roku sprzedano w Warszawie 850 mieszkań, o tyle w I kwartale tego roku już 1350. Gotowych mieszkań na rynku ubywa, sprzedaż rośnie i deweloperzy nie są już skłonni udzielać tak wysokich rabatów, jak w styczniu czy lutym 2009 r. – uważa Robert Chojnacki.
W najlepszych miesiącach przed kryzysem deweloperzy sprzedawali w stolicy miesięcznie nawet 5 tys. mieszkań. Nie wiadomo jednak, jak szybko sprzedaż powróci do tego poziomu, ale na pewno nie nastąpi to bez zmiany polityki kredytowej banków. Eksperci spodziewają się, że więcej kredytów i tym samym większy popyt na mieszkania pojawi się najwcześniej w przyszłym roku. Wówczas można się spodziewać rozpoczęcia większej liczby nowych inwestycji deweloperskich. Te nowe mieszkania wejdą na rynek najwcześniej za dwa lata, gdy z rynku zostanie już zdjęta nadwyżka mieszkań. Zdaniem większości ekspertów nie należy liczyć na szybki wzrost cen nieruchomości po zakończeniu obecnego kryzysu.
– Po obecnym spadku cen mieszkań nie będzie powtórki ostrego wzrostu cen nieruchomości – uważa Jacek Łaszek.
– Gdy kryzys minie, nie będzie tak jak w 2006 roku, gdy ceny mieszkań wzrosły z 4 tys. do 8 tys. zł za metr. Nie sądzę by w okresie dwóch, trzech lat można było mówić o dużych wzrostach cen nieruchomości – dodaje Jerzy Sobański. Wiele zależy od deweloperów, którzy wstrzymują inwestycje mieszkaniowe.
– Jeśli deweloperzy nie będą rozpoczynali nowych inwestycji i będą wyprzedawali jedynie to, co mają, to za dwa lata znowu pojawią się kolejki u deweloperów w największych miastach – prognozuje Marcin Jańczuk.

Marże deweloperskie

Mimo kryzysu deweloperzy nadal mają wysokie marże. O ile średni koszt budowy 1 metra kwadratowego mieszkania wynosi 4–4,5 tys. zł, o tyle marża deweloperska w największych miastach nadal przekracza 30 proc., a czasem zdecydowanie więcej.
– Według naszych szacunków w tej chwili poza ścisłym centrum koszt gruntu to ok. 1 tys. zł za metr mieszkania, a koszt budowy to 3 tys. zł za metr – wylicza Robert Chojnacki.
Według niego nie można jednak mówić o tym, że marże deweloperskie w Polsce są zbyt wysokie.
– Deweloper nie wystartuje z nowym projektem, jeśli nie będzie miał przynajmniej 30 proc. marży. Przecież trzeba doliczyć wysoki koszt finansowania inwestycji, rabaty dla klientów i wysokie koszty reklamy przez długie miesiące. Przy niższej marży deweloper nie podejmie ryzyka wystartowania z nowym projektem – uważa Robert Chojnacki.