Rynek zagranicznych nieruchomości postrzegany był do niedawna jako nieosiągalny. Jednak Polacy coraz częściej dostrzegają, że nie musi tak być. Ceny nieruchomości w polskich kurortach turystycznych są wyśrubowane. Osoby, które mają nadwyżkę kapitału i są zdecydowane inwestować w nieruchomości, szukają alternatyw. Znajdują je za granicą. Okazuje się bowiem, że ceny nieruchomości w wielu państwach są porównywalne, a czasem nawet niższe.
Patrząc na ceny apartamentów nad Bałtykiem (ponad 12 tys./m2), jest się nad czym zastanowić. - Okazuje się, że zakup takiej nieruchomości na przykład w Bułgarii, jest o wiele tańszy, a pogoda gwarantowana. Taka decyzja wymaga jednak zmiany mentalności. Polacy lubią wakacyjny klimat nad Bałtykiem, ale powoli zaczynają rozumieć, że ceny są europejskie. Dlatego lepiej za tę samą cenę wypoczywać w cieplejszym klimacie, a przy okazji zarabiać – wyjaśnia ekspert GetHome.pl, Marta Kubacka.
Taniej niż w Polsce
Na rynku nieruchomości turystycznych można spotkać wiele okazji cenowych w atrakcyjnych kierunkach. Największym i jednocześnie najtańszym rynkiem nieruchomości letnich jest Bułgaria. Apartamenty na rynku wtórnym kuszą tu wyjątkowo niską ceną. Za 2 pokojowy lokal w kompleksie hotelowym o powierzchni 50 metrów, trzeba zapłacić jedyne 35 tys. euro. Do tej ceny należy doliczyć miesięczny czynsz około 35 euro. Natomiast wygodny apartament o powierzchni ponad 80-metrów, położony w pierwszej linii morza, kosztuje już około 190 tys. euro. Ceny są więc podobne do polskich warunków. Trzeba jednak pamiętać, że pozyskanie klienta w Bułgarii nie będzie łatwe. Biura podróży oferują wyjątkowo atrakcyjne ceny na pobyt wraz z przelotem, dlatego rzadko kiedy urlopowicze decydują się szukać apartamentu na własną rękę.
Popularne kierunki
Coraz większą popularność zyskuje również Turcja, która jest jednak nieco droższa. Atrakcyjna jest też Hiszpania, gdzie na 40-metrowy apartament trzeba wydać przynajmniej 60 tys. euro. Drożej jest w też w popularnych miejscowościach turystycznych – w Grecji, Francji czy Włoszech. Na przykład 50-metrowy apartament we Włoszech z widokiem na morze i dużym tarasem kosztuje 130 tys. euro. Przede wszystkim wpływ na cenę ma tu odległość od linii brzegowej. Należy mieć na uwadze, że oferty w drugiej czy trzeciej linii brzegowej nie przyniosą dużych zysków z najmu, więc mogą okazać się chybioną inwestycją.
Ekskluzywne oferty
Najnowszym trendem jest kupowanie nieruchomości w egzotycznych krajach. Tam pogoda jest gwarantowana przez cały rok, a podróże zorganizowane są dość drogie. Na przykład na Wyspach Zielonego Przylądka, luksusowy 40-metrowy apartament w kompleksie hotelowym można kupić za około 190 tys. euro. Wyspy Zielonego Przylądka mają ogromny potencjał i silną pozycję na rynku, jako miejsce do aktywnego inwestowania w nieruchomości. Od 2000 roku odnotowano tu spektakularny wzrost turystyki o 115%.
Jak zrealizować zagraniczną inwestycję?
Ofert sprzedaży wakacyjnych apartamentów warto szukać u pośredników, którzy specjalizują się w wyszukiwaniu tego typu nieruchomości. Równie dobrze można poszukać agencji na miejscu – o ile już wiemy, w którym miejscu chcemy posiadać lokal na własność.
Banki w Polsce rzadko udzielają kredytów na nieruchomości za granicą. Problem wynika z obaw instytucji w skuteczność windykacji, gdyby kredytobiorca zaprzestał spłacania kredytu. Czasem wymagają zabezpieczenia inną nieruchomością mieszkaniową, która znajduje się w Polsce.
Z apartamentu można korzystać w określonym czasie, a w pozostałym go wynajmować. Problemem może być zarządzanie najmem, które wymaga nadzoru na miejscu. Na szczęście są specjalistyczne firmy, które się tym zajmują. Istotne jest jednak, aby wybrać doświadczonych specjalistów od zarządzania, którym można zaufać.
Uwaga na koszty
Wydanie ogromnej sumy pieniędzy na zagraniczny apartament to poważna decyzja. Dlatego należy dokładnie ustalić budżet i sprawdzić, z jakimi dodatkowymi kosztami transakcyjnymi wiąże się zakup. Na przykład zakup mieszkania w Hiszpanii, obliguje do zapłaty podatku od przeniesienia własności. ITP wynosi 7 procent niezależnie od wartości transakcji (zmiana od 28.04.2021 r., wcześniej był progresywny).
Trzeba jeszcze sprawdzić wysokość bieżących kosztów, np. lokalne podatki, opłaty za administrowanie czy czynsze. Przykładowo, we wspomnianej Hiszpanii płaci się dodatkowo podatek IRNR (Impuesto de la Renta de No Residentes). Płatnikami są osoby niebędące rezydentami fiskalnymi, a posiadające majątek w Hiszpanii, czyli właśnie nieruchomości. Stawka podatku wynosi 19%. Jeśli nieruchomość nie jest wynajmowana, podstawą do obliczenia jest kwota wynikająca z zastosowania przelicznika 2% do wartości katastralnej nieruchomości. Jeśli natomiast jest wynajmowana, to podatek oblicza się oddzielnie od dochodu z wynajmu i oddzielnie za okresy, kiedy nieruchomość była użytkowana przez właściciela (lub stała pusta).
Sprawdź, czy możesz wynajmować
Przed transakcją trzeba również zorientować się, czy w danym kraju nie ma żadnych ograniczeń kupowania nieruchomości przez cudzoziemców. Ograniczenia w kwestii świadczenia najmu turystycznego są już w wielu miejscach - przykładem jest Majorka, gdzie wprowadzono licencje turystyczne. Od 2018 r. nie są wydawane w Palmie. Od 2015 roku sprzedano tu ponad 20 tysięcy miejsc noclegowych, głównie w apartamentach turystycznych. Tylko 645 mieszkań posiadało licencje. W ten sposób wielu inwestorów straciło źródło dochodu.
Jak można dowiedzieć się z „Poradnika inwestora, czyli jak bezpiecznie kupić nieruchomość w Hiszpanii” autorstwa Tatiany Pękały, w stolicy Majorki nadal nie wolno wynajmować turystom mieszkań w budynkach wielorodzinnych. Można to robić natomiast w budynkach jednorodzinnych. Poza stolicą wyspy licencje nadal są wydawane, ale tylko w wyznaczonych miejscach. Przyznanie licencji wiąże się z zapłatą za udostępniane turystom miejsc noclegowych. Miejsce w domu jednorodzinnym kosztuje właściciela 3.500 euro rocznie, a w apartamencie wakacyjnym 875 euro.
Ile można zarobić?
Średnie stopy zwrotu w dużych miastach są przeważnie niższe, a wyższe właśnie w regionach nadmorskich. W pierwszym przypadku – podobnie jak w Polsce, oscylują wokół 5 proc. rocznie. W regionie turystycznym można liczyć na większy zysk, oczywiście przy pełnym obłożeniu. - To może okazać się najtrudniejszym wyzwaniem. Dlatego warto poszukać firmy zarządzającej apartamentami, która potrafi tych najemców skutecznie znaleźć. Inwestując w nieruchomości wakacyjne, należy zwrócić uwagę na wahania kursów walut. Mogą mieć wpływ nie tylko na wartość nieruchomości, ale również koszty zarządzania. – wyjaśnia ekspert GetHome.pl, Marta Kubacka.
Inwestowanie w nieruchomości zagraniczne przestało być czymś nieosiągalnym. Pandemia koronawirusa zweryfikowała jednak oczekiwania co do przyszłych zysków. Wkrótce żądni słońca podróżnicy wyruszą, więc lokowanie kapitału w ten sektor nieruchomości, może okazać się przyszłościowy. To prestiż, ale przede wszystkim dobra lokata kapitału i możliwość darmowego wypoczynku.