Złote czasy dla magazynów w Polsce wciąż trwają. Pierwsza połowa tego roku przyniosła kolejne rekordy lub wyniki do nich zbliżone. Od stycznia do czerwca przybyło ponad 1 mln mkw. powierzchni magazynowej, co czyni pierwszą połowę tego roku najlepszą w historii pod tym względem. Przed rokiem było to 734 tys. mkw. Aktywność deweloperów skoncentrowała się przede wszystkim w centralnej Polsce, gdzie ukończono ponad 200 tys. mkw. nowych magazynów. Poza tym deweloperzy zrealizowali nowe projekty w Trójmieście, Wrocławiu, Szczecinie oraz w Olsztynku. Tym samym całkowite zasoby magazynowe w Polsce sięgają ok. 17 mln mkw.
Struktura najmu
Realizacja nowych inwestycji nie byłaby możliwa, gdyby nie popyt. A ten ciągle utrzymuje się na wysokim poziomie. Jak podsumowuje Cushman & Wakefield, wynajęte zostało ponad 1,8 mln mkw. To wynik nieco gorszy od ubiegłorocznego, kiedy to najemcy podpisali umowy na 2,1 mln mkw. Ciągle jednak plasuje się w czołówce. Zdaniem ekspertów Cushman & Wakefield spadek wynika przede wszystkim z braku dużych transakcji na powierzchnie przekraczające 100 tys. mkw., które miały miejsce w 2018 r. Jak podsumowuje Tomasz Kasperowicz, senior partner, dyrektor działu powierzchni logistycznych i przemysłowych w Colliers International, największa część udziału w popycie (25 proc.) należała do najemców z sektora logistycznego. Poza tym wśród większych najemców wciąż znajdują się sektory sieci handlowych oraz lekkiej produkcji. Eksperci zaznaczają, że stale rośnie też udział firm e-commerce.
– Jeszcze dekadę temu udział tej branży w strukturze popytu był poniżej 1 proc. Dziś sięga około 12–13 proc. – szacuje Anna Głowacz, dyrektor działu Industrial w AXI IMMO.
Reklama
Jest to przede wszystkim zasługą Amazona czy Zalando, czyniących z Polski magazynowe okno na świat, ale też innych firm z sektora odzieżowego, elektronicznego czy wyposażenia wnętrz.
Jak mówi Igor Roguski, dyrektor działu powierzchni przemysłowych i magazynowych w BNP Paribas Real Estate Poland, ze względu na rozwój polskiego rynku magazynowego i jego rosnącą atrakcyjność pod względem optymalizacji kosztów coraz częściej mamy również do czynienia z wyborem inwestycji zlokalizowanych w Polsce na główne centra przeładunkowe i logistyczne ogromnych, znanych na całym świecie firm.
Największym powodzeniem cieszyły się magazyny w regionie Warszawy oraz Wrocławia, gdzie według wyliczeń Colliers International wynajęta powierzchnia stanowiła łącznie niemal połowę całkowitego popytu w minionym półroczu. Rynkami najmniej popularnymi wśród najemców okazały się natomiast Toruń i Bydgoszcz oraz region zachodni.
Zdaniem ekspertów dobra passa dla rynku szybko się nie skończy. Będzie ją napędzał relatywnie wysoki wzrost gospodarczy, podsycany przez utrzymującą się na wysokim poziomie wewnętrzną konsumpcję, którą dodatkowo wesprze rozszerzenie od drugiego półrocza tego roku programu 500 plus.
– Spadek zapotrzebowania na powierzchnie magazynową, jeśli nastąpi, to będzie dotyczył selektywnie wybranych branż, które już zaczynają odczuwać spowolnienie. Przykładem może być motoryzacja – uważa Anna Głowacz.
Geografia ma głos
Dobre perspektywy na przyszłość sprawiają, że deweloperzy nie zwalniają. Na koniec czerwca w budowie pozostawało ponad 2,2 mln mkw. powierzchni magazynowej w ok. 70 projektach inwestycyjnych. To wynik podobny do zeszłorocznego. Szczególnie aktywny na rynku jest Panattonii. Firma realizuje obecnie projekty w okolicy Górnego Śląska, Polski Centralnej, Warszawy czy Wrocławia, z których największy liczący 210 tys. mkw. powstanie w Gliwicach.
Jak wyliczają analitycy Cushman & Wakefield, najwięcej, bo ponad 580 tys. mkw., powstanie na Górnym Śląsku. Poza tym nowych magazynów należy spodziewać się w rejonie Warszawy, gdzie przewidziano niemal 400 tys. mkw. powierzchni, Wrocławia (360 tys. mkw.) oraz środkowej Polsce (357 tys. mkw.).
Jak uważa Maciej Chmielewski, senior partner, dyrektor działu powierzchni logistycznych i przemysłowych w Colliers International, w najbliższym czasie należy oczekiwać wzrostu zapotrzebowania na magazyny miejskie. Wszystko to w związku z rozwojem handlu online oraz zmieniającymi się oczekiwaniami klientów, którzy zamówiony towar chcą coraz częściej otrzymać jeszcze tego samego dnia, najpóźniej następnego. To natomiast wymusza skrócenie łańcucha dostaw. Stąd przyszłość przyniesie też więcej inwestycji w magazyny w pobliżu większych aglomeracji.
Eksperci uważają, że będzie to też pochodną niskiego bezrobocia. Brak rąk do pracy zmusza firmy m.in. z sektora produkcji czy e-commerce do zmiany lokalizacji magazynów. Mają być jak najbliżej odbiorcy docelowego.
Jak uważa Joanna Sinkiewicz, partner, dyrektor w dziale powierzchni przemysłowych i logistycznych w Cushman & Wakefield, dywersyfikacja pod kątem produktowym już ma miejsce. Deweloperzy dostarczają na rynek nie tylko projekty o dużych powierzchniach typu BIG-BOX, lecz również mniejsze – typu Small Business Units – zlokalizowane właśnie na obszarach miejskich czy też powierzchnie specyficzne, jak obiekty produkcyjne czy cross-docki.
Nowe wygrywa
Wysoka aktywność deweloperów przy jednoczesnym wysokim popycie sprawia, że wskaźnik powierzchni niewynajętej utrzymuje się na zdrowym poziomie. Po pierwszym półroczu wyniósł ponad 5 proc. Dla porównania przed rokiem było to ponad 4 proc. Najwięcej pustostanów znajduje się w Warszawie. Wynika to z dużej liczby starszych obiektów magazynowo-biurowych, na które nie ma chętnych, gdy pojawiają się nowoczesne powierzchnie w dobrej cenie. Efekt jest taki, że współczynnik wolnej powierzchni przekracza tu 10 proc. Na pozostałych rynkach waha się od 2 do 7,5 proc. z wyjątkiem rynku szczecińskiego i zachodniej Polski, gdzie, jak podsumowują eksperci, wolnych magazynów nie ma.
Jeśli chodzi o czynsze bazowe, to kształtują się na poziomie 2,50–3,80 euro za 1 mkw. miesięcznie. Czynsze efektywne, czyli te uwzględniające zachęty finansowe dla najemców, wynoszą natomiast 2,10–3,20 euro za 1 mkw. Jak tłumaczą eksperci Cushman & Wakefield, na większości rynków magazynowych obserwuje się rosnące oczekiwania czynszowe deweloperów podyktowane wzrostem cen gruntów inwestycyjnych w najlepszych lokalizacjach i rosnącymi kosztami generalnego wykonawstwa. Z drugiej strony na rynkach charakteryzujących się relatywnie wysokim odsetkiem powierzchni niewynajętej bądź dużą konkurencją wśród deweloperów najemcy nadal mają dużą siłę negocjacyjną. ©℗
