Apartamenty premium są najodporniejsze na spadki

Wart dziś około 1,4 mld zł rynek rozwijał się stabilnie w tempie około 10 proc. rocznie. Wpływ na to miały dobra koniunktura gospodarcza oraz systematycznie zwiększająca się liczba osób bogatych. W tym roku jednak rynek czekają wyzwania. Epidemia koronawirusa już przekłada się negatywnie na sytuację polskich firm i gospodarstw domowych. Pytanie, czy sektor luksusowych nieruchomości obroni się przed spadkiem.

– W związku z pandemią należy spodziewać się istotnych konsekwencji dla gospodarki. Już teraz niektórzy ekonomiści tną prognozy wzrostu PKB dla Polski na ten rok z ponad 4 proc., jak przewidywali jeszcze kilka miesięcy temu, do poziomu poniżej 2 proc. – mówi Tomasz Wiśniewski, partner w KPMG w Polsce. Podkreśla jednak, że rynek dóbr luksusowych jest co do zasady mniej wrażliwy na spowolnienie gospodarcze, czego dowodziły m.in. zachowania spółek z tego sektora, których kursy giełdowe spadały w trakcie poprzednich światowych kryzysów o wiele mniej niż szeroki indeks giełdowy.

– Dzieje się tak, gdyż w dużej mierze nabywcami dóbr luksusowych są osoby bardzo bogate, które zazwyczaj mają majątek pozwalający na utrzymanie określonego standardu życia także w okresie kryzysu – zaznacza Tomasz Wiśniewski. – Może się okazać, że po raz kolejny nieruchomości okażą się lokatą zapewniającą lepsze utrzymanie wartości majątku w czasach kryzysu niż inne inwestycje, także te w papiery wartościowe – uważa.

Z drugiej jednak strony nabywcami dóbr luksusowych jest także klasa średnia i z tego względu należy spodziewać się spowolnienia, ale bardziej w takich sektorach, jak uważają eksperci, jak luksusowa odzież, biżuteria, zegarki oraz samochody. Nieruchomości premium powinny się obronić, zwłaszcza jako alternatywna inwestycja kapitału.

– Po tym, jak Rada Polityki Pieniężnej obniżyła stopy procentowe, lokaty bankowe staną się jeszcze mniej zyskowne. Przewiduję, że ich oprocentowanie już niedługo może spaść do 0,5 proc. w skali roku. Tym samym inwestorzy będą szukali alternatywnych źródeł lokowania kapitału. Może być nim złoto, ale jego ceny spadają, lub obligacje skarbowe albo właśnie nieruchomości – wylicza Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments, i dodaje, że te ostatnie dają nie tylko ochronę kapitału przed inflacją, ale zapewniają też zysk z wynajmu, a przy dłuższych inwestycjach także ze sprzedaży. – Nieruchomości premium sprawdzą się w dłuższej perspektywie. Ich przewagą jest bardziej stabilna cena, a wadą mniejsza płynność, bo trudniej je sprzedać. Niemniej w długim terminie powinny charakteryzować się mniejszym ryzykiem inwestycyjnym – podkreśla Bartosz Turek.

Na to, że w nieruchomościach praktycznie nie ma ryzyka utraty majątku, uwagę zwracają też eksperci Partners International. Podkreślają jednocześnie, że inne instrumenty finansowe, np. akcje giełdowe, w zdecydowanej większości obarczone są takim ryzykiem.

– Przy takich zawirowaniach gospodarczych, z jakimi mamy obecnie do czynienia, majątek potrafi tam od razu wyparować, a o wypłacie dywidendy nie ma w ogóle mowy – mówią eksperci Partners International, przyznając, że nieruchomości okazują się najbezpieczniejszą formą lokowania środków finansowych. Jest tak, nawet jeśli inwestor utraci na jakiś czas korzyści z wynajmu lub chwilowo spadnie wartość lokali. Bo i tak w dłuższej perspektywie nie tylko zachowa swój kapitał, lecz też z pewnością go zwiększy. Historycznie bowiem wiadomo, że mimo czasowych spadków, wartość nieruchomości zawsze wzrasta.

Eksperci zwracają uwagę na jeszcze jedno: czas trwania dużych kryzysów światowych wywołanych czynnikami zewnętrznymi jest relatywnie krótki. Jest to więc okres przejściowy.

Poza tym w przypadku apartamentów premium mamy do czynienia z produktem, którego podaż jest limitowana.

– Sytuacja gospodarcza ma więc mniejsze znaczenie. Zawsze znajdą się branże, które będą bardziej zyskowne i również wtedy skłonność do lokowania nadwyżek będzie ograniczona do bezpiecznych form, do których należą stabilne nieruchomości premium. Oczywiście może dojść do krótkotrwałego zastoju, ale w dłuższej perspektywie tego typu produkt będzie zyskiwał na wartości – uważa Piotr Tarkowski, dyrektor ds. sprzedaży Allcon.

Dlatego branża nie oczekuje spadku popytu na luksusowe nieruchomości wśród osób bardzo zamożnych. Spodziewa się natomiast sukcesywnego zmniejszania podaży. Po pierwsze dlatego, że dostęp do atrakcyjnych lokalizacji nadających się pod zabudowę premium jest coraz mniejszy. Przykładem może być Trójmiasto, gdzie zdecydowana większość inwestycji ma miejsce na obrzeżach miast i są to głównie nieruchomości w segmencie ekonomicznym. W całej metropolii w sprzedaży znajduje się obecnie ok. 12,9 tys. domów i mieszkań (6,9 tys. to podaż na rynku pierwotnym i ok. 6 tys. na rynku wtórnym). Kolejne 3 tys. lokali jest planowane. Zaledwie kilka procent planowanej podaży przypada na dzielnice premium.

– Popyt na tego rodzaju nieruchomości nie zmniejszy się. Oczywiście w skrajnych sytuacjach może on zostać odłożony w czasie, ale ze względu na limitowaną podaż bardzo szybko będzie wracał do równowagi. Podczas ostatniego kryzysu ceny na rynku premium rzadko kiedy spadały poniżej wartości bazowej, czego nie można powiedzieć o rynku popularnym. Na pewno zyskają dzielnice centralne, które wymagają rewitalizacji. Ich udział będzie dynamicznie rósł ze względu na bliskość śródmieść i głównych atrakcji miast – twierdzi Piotr Tarkowski i dodaje, że firma Allcon dysponuje bankiem ziemi, który pozwala na posiadanie w ofercie i realizowanie projektów w tym segmencie przez najbliższe 8–10 lat.

Deweloperzy zaznaczają jednak, że decyzje o budowaniu luksusowych nieruchomości podejmuje się w optymistycznych czasach, przy dobrych prognozach bankowych. Dzisiejsze warunki rynkowe nie sprzyjają tego typu planom, byłaby to zbyt ryzykowna inwestycja, a koszty jej powstania przekroczyłyby akceptowalny próg.

– Projekty, które w tym momencie są realizowane, mogą być więc opóźnione lub ostatecznie droższe przez dodatkowe koszty związane z niedoborami pracowników i materiałów. Aby wybudować nieruchomość luksusową, należy wziąć pod uwagę zabezpieczenie dostaw niezbędnych komponentów najwyższej jakości, często sprowadzanych z różnych miejsc świata. Przykładem jest kamień wykorzystany w części wspólnej naszego apartamentowca, który wydobywany jest wyłącznie w Szwajcarii – zauważa Rafał Szczepański, wiceprezes zarządu BBI Development, członek zarządu inwestycji Złota 44, gdzie do kupienia jest jeszcze 17 proc. luksusowych apartamentów, w większości na najwyższych piętrach.

Poza tym, aby rynek mógł sprawnie funkcjonować w nowych realiach, potrzebna jest również liberalizacja przepisów gospodarczych, prawnych oraz procesów administracyjnych. To konieczność do ponownego napędzenia rynku. Samo pompowanie państwowych pieniędzy nie wystarczy. Dziś proces inwestycyjny to przede wszystkim skomplikowane procedury administracyjne, które wiążą się z zaangażowaniem wielu stron, przez co finalizacja projektu się odwleka. Tymczasem aparat administracyjny i system sądowniczy został dziś osłabiony przez kryzys związany z koronawirusem, a to spowalnia ich funkcjonowanie, co skutkuje dalszym wydłużaniem procesów inwestycyjnych.

– Jeżeli gospodarka ma ruszyć do przodu, załatwienie tych kwestii wydaje się koniecznością. Zatem liberalizacja przepisów i digitalizacja procedur staje się wręcz fundamentalną kwestią dla naszej branży w obliczu zagrożenia spowolnienia gospodarczego. Cały proces sprzedaży nieruchomości, bezpieczeństwo transakcji, usprawnienie procedur prawnych to jedne z najważniejszych wyzwań, przed jakimi stoi branża. Obecne tempo zmian na rynku nieruchomości wymusi przejście transakcji do digitalu. Klienci będą krok po kroku dostosowywać się do nowych realiów zakupowych, a te w dużej mierze przeniosą się do przestrzeni online. Naszym zdaniem biznes będzie doskonale potrafił zaadaptować się do zmieniającej się rzeczywistości. Wiele spraw zawodowych może przecież toczyć się online – mówi Rafał Szczepański.

W jakie nieruchomości więc warto inwestować. Eksperci powtarzają wciąż to samo – w wyjątkowe, w świetnej lokalizacji i atrakcyjnym widokiem za oknem, najlepiej na tereny zielone, akweny, zabytki, inne miejskie czy geograficzne atrakcje w korelacji z bezpośrednim dostępem do najważniejszych udogodnień. Świetną lokalizacją będą na pewno centra miast, najlepiej historyczne, czy linie brzegowe, jak ta w Trójmieście. Zabytkowe budynki i stare kamienice są podawane rewitalizacji nie bez powodu. Mają dużą wartość materialną oraz nieocenioną wartość kulturową. Tak też się dzieje, bo wolnych przestrzeni pod nową zabudowę w mocno nasyconej centralnej przestrzeni brakuje.

Przy wyborze wymarzonego apartamentu należy wziąć pod uwagę też jakość wykończenia, dostępność wachlarza udogodnień, jak windę, nawet, gdy nie jest wymagana, klimatyzację, garaż podziemny, ochronę, recepcję, rozwiązania ekologiczne budynku, ponadczasowy design oraz unikatowość projektu. Nie każdy apartament sprzedawany jako luksusowy jest taki w rzeczywistości. Przyjmuje się, że powinien mieć odpowiedni rozkład z wyraźnym podziałem na część dzienną i nocną, a także mieć odpowiednie doświetlenie światłem dziennym, minimalną wysokość na poziomie 2,9 m oraz zabezpieczenie przed hałasem.

Choć stolica jest nadal dominującym rynkiem dla tego rodzaju nieruchomości, to już niejedynym. Segment apartamentów premium rozwija się bardzo dynamicznie również w Krakowie, Trójmieście, Wrocławiu, Poznaniu, Katowicach, Łodzi, a ostatnio też Bydgoszczy.

Pamiętajmy, że inwestycją może być nie tylko zakup apartamentu, lecz również lokali użytkowych w nieruchomości premium. Te w ostatnich latach cechowały się nawet wyższą niż lokale mieszkalne stopą zwrotu dochodzącą do 7–10 proc. To sprawiało, że inwestycja zwracała się już po 10–15 latach. Szczególnie dotyczy to lokali usytuowanych w centrach dużych miast, takich jak Warszawa, Poznań czy Łódź. Na korzyść takich lokali przemawia również okres trwania najmu. Opiewa on najczęściej na 5–10 lat, co przekłada się na większe bezpieczeństwo transakcji. Wreszcie, jak mówią eksperci, zmienia się oblicze polskiego handlu, który z galerii wraca powoli do centrów miast, co może spowodować wzrost zainteresowania położonymi tam lokalami.

_____________________________________________________________________________

Atrakcyjna lokata czy utopione pieniądze?

W Polsce od kilku lat dynamicznie rozwija się segment luksusowych inwestycji. Za atrakcyjną lokalizacją, najlepszą architekturą i długą listą udogodnień kryje się oczywiście znacznie wyższa cena za 1 mkw. niż na rynku popularnym. Czy opłaca się więc inwestować w tego typu nieruchomości? Analizując ten segment, warto przyjrzeć się Trójmiastu, które cieszy się coraz większą popularnością wśród inwestorów. Połączenie pięknych, nadmorskich lokalizacji z bogatą infrastrukturą biznesową, kulturalną i turystyczną działa też jak magnes na kupujących. W efekcie ceny mieszkań w Trójmieście osiągnęły najwyższy wzrost w porównaniu do lat ubiegłych. Jak to wygląda natomiast w segmencie nieruchomości premium? Najlepsze dzielnice, w których powstają luksusowe projekty, w ostatnich latach charakteryzowały się niższą dynamiką wzrostu cen w porównaniu do średniej dla całej aglomeracji. Przykładowo – w prestiżowym Dolnym Sopocie od października 2016 roku nieruchomości drożały w tempie średnio 6,6 proc. rocznie. W jednej z najtańszych dzielnic – Oruni – było to już 9,3 proc.. Najszybciej drożejącą dzielnicą Trójmiasta w ciągu ostatnich 3 lat był popularny wśród studentów Wrzeszcz, który osiągnął wynik aż średnio 19 proc. rocznie.

Sceptycy inwestowania w nieruchomości premium podkreślają też mniejszą opłacalność wynajmu tego typu lokali. Rzeczywiście, apartamenty w najdroższych rejonach Trójmiasta przynoszą niższe stopy zwrotu z najmu niż nieruchomości położone w miejscach najtańszych. Porównując wyniki z dwóch gdańskich dzielnic: nadmorskiego, bogatego Jelitkowa i Łostowic, gdzie dominuje rynek ekonomiczny i popularny, otrzymamy proporcję 3,5 proc. do 8,8 proc.

Mimo niższej oczekiwanej stopy zwrotu z najmu, inwestycje w nieruchomości premium są atrakcyjną formą lokaty kapitału.

Główny powód to wysoka stabilność ich cen. Ma to istotne znaczenie zwłaszcza w okresach dekoniunktury. W okresie spowolnienia z lat 2010–2013, nieruchomości położone we wspomnianym gdańskim Jelitkowie zachowywały swoją wartość, podczas gdy większość trójmiejskiego rynku traciła. Największych spadków cen doświadczyły dzielnice ekonomiczne, np. Orunia Dolna, gdzie odnotowaliśmy ponad 30-proc. spadki cen. Podobna sytuacja ma miejsce w Warszawie. W przypadku dzielnic o charakterze premium (druga najdroższa z nich to Żoliborz), wahania cen były znacznie mniejsze niż w przypadku obszarów ekonomicznych (na przykład oddalonej od centrum Białołęki) oraz średniej dla całego miasta. Przyjrzyjmy się rynkom bardziej doświadczonym i przeanalizujmy sytuację w innych miastach Europy i świata. W przypadku największych z nich, różnica w cenach pomiędzy nieruchomościami położonymi w ścisłym centrum a tymi na obrzeżach sięga aż do 180 proc. Najlepszym przykładem jest Rzym, gdzie średnie ceny mieszkań w śródmieściu przekraczają 7 tys. euro za 1 mkw. natomiast nieruchomości na obrzeżach oscylują wokół 2–2,5 tys. euro za 1 mkw. W przypadku Polski dysproporcje te są wciąż znacznie niższe. W Warszawie i w Krakowie wskaźnik ten oscyluje na poziomie 60 proc., a w Trójmieście – 40 proc. W gdańskich dzielnicach centralnych za metr płacimy ok. 10 tys. zł, natomiast ceny na peryferiach to ok. 7 tys. zł za 1 mkw. Przytoczone dane pokazują, że segment nieruchomości premium posiada więc bardzo duży potencjał do wzrostu.

PO