Za rok biur może zabraknąć
Wszystko wskazuje na to, że w czasie poprawiającej się koniunktury gospodarczej w 2010 r, firmy w Polsce mogą mieć problem ze znalezieniem atrakcyjnego lokum. Jak bowiem wynika z najnowszego raportu firmy Cushman & Wakefield w II półroczu 2010 roku oferta powierzchni biurowej będzie niewielka. A to oznacza, że nie ominą nas podwyżki cen najmu.
Oszczędni już teraz zamawiają budowane powierzchnie biurowe
Jak podkreślają analitycy Cushman & Wakefield już teraz widoczne jest stałe zainteresowanie umowami pre-lease, czyli wynajmowaniem powierzchni biurowej jeszcze w trakcie trwania budowy.
Taką formą współpracy zainteresowani są szczególnie przedsiębiorcy, którzy redukują koszty prowadzenia działalności gospodarczej.
Z raportu wynika, że w całej Polsce będzie coraz mniej pustostanów, które można byłoby wykorzystać na biuro. Ale spadek podaży powinien w końcu zrównoważyć spadek popytu – czytamy w raporcie.
Spadły stawki najmu
Eksperci Cushman & Wakefield podkreślają jednak, że po spowolnieniu, jakie rozpoczęło się pod koniec 2008 roku, II kwartał 2009 r. należy podsumować bardziej optymistycznie. Spadki czynszów i zwiększenie liczby zachęt dla najemców zaowocowały lekkim wzrostem liczby transakcji najmu w stosunku do I kwartale 2009 roku. - Wciąż jednak problemy związane z zabezpieczeniem finansowym projektu sprawiają, że wiele planowanych inwestycji zostało wstrzymanych.
Pojawia się więcej powierzchni biurowych
Na rynku rośnie liczba biur oferowanych do podnajmu przez najemców, którzy w poszukiwaniu oszczędności, redukują wynajmowaną przez siebie powierzchnię – twierdzą analitycy.
Jednocześnie wiele inwestycji biurowych jest wstrzymane
Jest to spowodowane rygorystyczną polityką kredytową banków, które wymagają wysokiego wkładu oraz wynajęcia nawet od 40 proc. do 80 proc. powierzchni w projekcie. Dlatego cześć projektów została wstrzymana.
W II kw. 2009 w Warszawie, było ponad 86.000 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej (m.in. Deloitte House, Cristal Park, Trinity Park III). Większość tych obiektów była już jednak wynajęta dużo wcześniej (umowy pre-let).
Spadły czynsze, wzrósł popyt
Jak wynika z raportu Cushman & Wakefield spadek czynszów zaowocował zwiększeniem popytu. Wolumen transakcji w Warszawie w II kw. wyniósł około 62.000 mkw. i był nieco wyższy niż w ubiegłym kwartale.
Już od połowy I kwartału obserwowano wzrost aktywności najemców, którzy korzystają ze spadku czynszów i większej puli zachęt pozaczynszowych.
Trend ten jest jednak ograniczany powszechną polityką oszczędności firm, prowadzącą do zmniejszenia zapotrzebowania najemców na powierzchnię biurową oraz wzrostu zainteresowania renegocjowaniem warunków istniejących umów najmu. Preferowane obecnie lokalizacje to coraz częściej parki biurowe położone poza centrum miast, które oferują najemcom zdecydowanie niższe stawki czynszowe.
Są wolne lokale – ale na Manhattanie
Firma Cushman&Wakefield opublikowała też półroczny raport dotyczący rynku nieruchomości komercyjnych na Manhattanie, według którego w drugim kwartale 2009 r. osłabło tempo przyrostu zwalnianej powierzchni biurowej na rynku. - Nie przewidujemy końca nadpodaży dostępnej powierzchni i malejących czynszów, ale półroczne dane statystyczne napawają nas pewnym optymizmem. Najgorsze już za nami, gdyż tempo recesji zmalało - powiedział Joseph Harbert, dyrektor ds. operacyjnych w New York Metro Region firmy Cushman & Wakefield.
Łączny dostępna powierzchnia biurowa na Manhattanie wzrosła do najwyższego poziomu od 4,5 roku i wyniosła 3,83 mln metrów kwadratowych. Jednak w drugim kwartale 2009 r. na rynek ponownie trafiła powierzchnia rzędu 0,34 mln mkw., tj. o ok. 0,19 mln mkw. mniej niż w pierwszym kwartale 2009 r. (0,53 mln mkw.).
Czerwiec był najlepszy
Czerwiec był w tym kwartale miesiącem o największej aktywności na wszystkich trzech podrynkach: Midtown, Midtown South i Downtown. Największą aktywność w czerwcu 2009 r. odnotowano w Midtown, gdzie wynajęto 0,13 mln mkw., co oznaczało wzrost o 40 proc. w stosunku do 0,09 mln mkw. wynajętych w Midtown w czerwcu 2008 r. W połowie 2009 r. na Manhattanie było 10,5 proc. Natomiast w drugim kwartale łączna stopa pustostanów wzrosła o 0,9 punktów procentowych w porównaniu do wzrostu o 1,6 punktu procentowego w pierwszym kwartale.
Na Manhattanie spadły czynsze
Średni czynsz wyjściowy za powierzchnię biurową na Manhattanie obniżył się do 650,48 dolarów za metr kwadratowy w połowie 2009 r., co stanowi spadek o 7,4 proc. z poziomu 702,11 dolarów za mkw. pod koniec pierwszego kwartału 2009 r. i o 15,9 proc. z poziomu 773,17 dolarów za mkw. w połowie 2008 r.
Średnie czynsze wyjściowe w Midtown - największym i najdroższym podrynku biurowym Manhattanu - obniżyły się o ponad 20,0 proc. z 906,77 dolarów za mkw. w połowie 2008 r. do 721,66 dolarów za mkw. w połowie 2009 r. Czynsze efektywne netto, które obejmują dodatkowo odliczenia z tytułu aranżacji powierzchni najemcy oraz inne zniżki, w drugim kwartale spadły nawet jeszcze bardziej.
- Wielu właścicieli obniżyło ceny za bezpośrednio dostępną powierzchnię, ale znaczne obniżki cen za powierzchnię podnajmowaną spowodowały istotny wzrost różnicy pomiędzy kosztami tych dwóch rodzajów powierzchni – ocenił Joseph Harbert, dodając, że „w połączeniu z dość niskim poziomem aktywności na rynku najmu powierzchnia podnajmowana będzie nadal wywierać presję zarówno na czynsze wyjściowe jak i na czynsze rzeczywiste”.
/>
/>
/>