Na początku września bieżącego roku, Jarosław Kaczyński podczas wizyty w Stalowej Woli oznajmił: „Jest rozważana taka propozycja, żeby młode rodziny mogły dostawać kredyt na mieszkanie na 2,00%, czyli bardzo niskie oprocentowanie”. Ta wypowiedź lidera obozu rządzącego oczywiście wzbudziła spore zainteresowanie. Trudno się dziwić, bo w obecnych warunkach stawka oprocentowania kredytu mieszkaniowego wynosząca 2,00% wydaje się wręcz abstrakcyjnie niska.
Dobre dla kredytobiorców warunki pomysłu, który rozważa rząd, niestety mają też swoją drugą stronę. Mowa o wysokich kosztach, które mógłby wygenerować pomysł pod tytułem „hipoteka dla młodych na 2,00%”.
Nowa wersja Rodziny na Swoim byłaby bardzo kosztowna
Propozycję nowego programu mieszkaniowego, która niedawno padła w Stalowej Woli można postrzegać jako wyraźne nawiązanie do Rodziny na Swoim (RnS). Warto przypomnieć, że pierwotne zasady programu RnS zostały uchwalone przez Sejm we wrześniu 2006 roku, a więc za kadencji rządu Jarosława Kaczyńskiego. Rodzina na Swoim przez osiem lat gwarantowała swoim beneficjentom dopłaty, dzięki którym odsetkowa część raty była mniejsza o około połowę. Kredyt w programie RnS miał więc regulowane i niskie oprocentowanie, choć nie było mowy o jego stałym poziomie.
Szczegółowe aspekty nowego programu mieszkaniowego, który rozważa się w kręgach rządowych, na razie są owiane tajemnicą. Dlatego nie wiemy np. przez jak długi okres ewentualnie miałoby obowiązywać preferencyjne oprocentowanie wynoszące zaledwie 2,00%. Nie ma natomiast wątpliwości, że gwarancja dwuprocentowego, stałego oprocentowania byłaby kosztowna w obecnych warunkach. Warto przypomnieć, że według danych Narodowego Banku Polskiego, średnie oprocentowanie nowych „hipotek” z sierpnia 2022 r. wynosiło ok. 9,2%.
Zatem Bank Gospodarstwa Krajowego musiałby kompensować bankom komercyjnym dużą lukę pomiędzy rynkowym oprocentowaniem i stawką 2,00%. Mówimy również o perspektywie najbliższych 2 - 3 lat. W tym kontekście warto przypomnieć o aktualnych notowaniach giełdowych kontraktów FRA na stopę WIBOR 3M. Wskazują one, że za dwa lata ta stopa będąca najbardziej popularną podstawą oprocentowania nowych kredytów mieszkaniowych nadal może wynosić ponad 7,00%.
Miesięczna dopłata do raty wynosiłaby na przykład 1500 zł
Przykładowe obliczenia odpowiadają na pytanie, ile państwo musiałoby dopłacać do kredytów mieszkaniowych w celu zagwarantowania bardzo niskiej stawki oprocentowania na poziomie 2,00%. Eksperci RynekPierwotny.pl wzięli pod uwagę nowy kredyt mieszkaniowy z października 2022 roku o wartości 300 000 zł, marży 2,40% i okresie spłaty 30 lat. Można przyjąć, że stopa WIBOR 3M będąca podstawą oprocentowania takiego kredytu osiągnęłaby maksimum wynoszące 7,82% w kwietniu 2023 r. Założenia mówią też o późniejszym spadku notowań WIBOR-u 3M do 3,00% w grudniu 2025 r. Trzyprocentowy WIBOR 3M został przyjęty jako średnia dla kolejnych miesięcy.
Gwarancja dwuprocentowego oprocentowania kredytu w takich warunkach oznaczałaby miesięczną dopłatę ze strony państwa wynoszącą 1177 zł - 1573 zł przez pierwsze dwa lata. Później koszty odsetkowych dotacji mocno by spadły. Mimo tego, łączny wydatek ze strony państwa wyniósłby aż 79 610 zł przez pierwsze osiem lat spłaty. Warto przypomnieć, że z ośmioletnią perspektywą dopłat mieliśmy do czynienia w przypadku Rodziny na Swoim. Natomiast z nowego programu miałoby korzystać około 50 000 gospodarstw domowych rocznie (według wypowiedzi Jarosława Kaczyńskiego). Ośmioletnie dotowanie 50 000 takich kredytów jak ten przykładowy kosztowałoby ok. 4,0 mld zł. To kwota niewiele mniejsza od łącznego kosztu Rodziny na Swoim, z której skorzystało ponad 180 000 rodzin oraz singli.
„Podgrzewanie” kurczącego się rynku to ryzykowny pomysł
Wysoki koszt dopłat zapewniających dwuprocentową stawkę oprocentowania nowych „hipotek” dla młodych (zwłaszcza w obecnych warunkach) to nie jedyny problem, który jest związany z rządowym pomysłem. Warto pamiętać, że tego rodzaju programy działające na rynek od popytowej strony zawsze wywierają pewien wpływ na ceny metrażu. Tymczasem pierwotny rynek mieszkaniowy zaczyna się kurczyć, co potwierdzają dane z systemu BIG DATA RynekPierwotny.pl. Mówią one, że deweloperzy wprowadzili w sześciu największych miastach następującą liczbę nowych ofert:
- czerwiec 2022 r. - 3865
- lipiec 2022 r. - 2947
- sierpień 2022 r. - 2694
- wrzesień 2022 r. - 1536
Oczywiście, rynek deweloperski jest dość elastyczny, co potwierdziła sytuacja z drugiego kwartału bieżącego roku. Inwestorzy w celu tymczasowego uniknięcia przepisów nowej ustawy deweloperskiej wprowadzili wtedy do oferty sporo mieszkań. Obecnie sytuacja podażowa zaczyna jednak zmierzać w zupełnie innym kierunku. Znaczące ograniczenie aktywności inwestycyjnej deweloperów wydaje się prawdopodobne nawet w perspektywie 2 - 3 lat.
Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
