Osoby znające mieszkaniowe realia krajów Europy Zachodniej, zapewne wiedzą, że narzekania na poziom czynszów są tam powszechne. Najlepszy przykład stanowią Niemcy, gdzie wzrost berlińskich stawek czynszowych doprowadził nawet do referendum w sprawie wywłaszczenia funduszy mieszkaniowych. Dane Eurostatu wskazują jednak, że przez lata europejskie czynsze i tak nie nadążały za wzrostem cen metrażu. Wyjątek w skali UE stanowi Polska. W naszym kraju wynajem podrożał bowiem prawie tak samo mocno jak metraż. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl przyglądają się temu ciekawemu zjawisku i próbują je wyjaśnić.
Polska jest w czołówce pod względem wzrostu czynszów
Eurostat już od dłuższego czasu przy okazji analizowania inflacji, bada też zmiany poziomu czynszów z poszczególnych krajów Starego Kontynentu. Dane Europejskiego Urzędu Statystycznego wskazują, że w latach 2011 - 2021 poziom czynszu na terenie 27 państw Unii Europejskiej wzrósł średnio o 14%. W części krajów Europy odnotowano jednak o wiele wyższe wyniki. Mowa o następujących państwach:
- Estonia - średni wzrost czynszów o 109% (lata 2011 - 2021)
- Litwa - 106%
- Irlandia - 68%
- Islandia - 61%
- Węgry - 44%
- Austria - 42%
- Polska - 33%
- Łotwa - 30%
- Holandia - 30%
- Czechy - 26%
Polski wynik na poziomie ponad dwukrotnie wyższym niż unijna średnia z pewnością można uznać za wysoki. Co ciekawe, u zachodnich sąsiadów, którzy często narzekają na koszty wynajmu, przeciętny czynsz w latach 2011 - 2021 wzrósł o 15%. Dużo większe zmiany dotyczyły jednak głównych niemieckich miast (np. Berlina, Hamburga oraz Monachium).
W Europie czynsze nie nadążały za drożejącym metrażem
Jeżeli zestawimy przeciętny wzrost unijnego poziomu czynszów w latach 2011 - 2021 (+14%) oraz analogiczną zmianę dotyczącą cen domów i lokali (+36%), to różnica staje się bardzo widoczna. Warto wspomnieć, że pod względem długoletniego wzrostu cen lokali i domów najwyższe wyniki odnotowano w następujących krajach:
- Islandia - wzrost cen metrażu o 136% (lata 2011 - 2021)
- Węgry - 130%
- Estonia - 120%
- Czechy - 93%
- Austria - 88%
- Litwa - 83%
- Łotwa - 82%
- Niemcy - 78%
- Szwecja - 77%
- Norwegia - 68%
Polski wynik na poziomie 40% lokuje nasz kraj w środku grupy badanych państw. W tym kontekście znaczenie ma fakt, że rodzimy „dołek cenowy” na rynku mieszkań miał miejsce dopiero w 2013 r. Polska wyróżnia się też pod innym względem. Mianowicie, jest ona jednym z nielicznych analizowanych krajów, gdzie tempo wzrostu czynszów i cen metrażu było zbliżone (od 2011 r. do 2021 r.). Podobna sytuacja dotyczyła tylko Estonii, Irlandii, Litwy, Rumunii oraz Słowenii (zobacz poniższy wykres).
Polskie ograniczenia wzrostu czynszów są nieskuteczne
W związku ze szczególną czynszową sytuacją dotyczącą Polski, rodzi się oczywiście pytanie o jej przyczyny. Szybkie tempo ogólnopolskiego wzrostu czynszów na pewno miało związek z napływem imigrantów zarobkowych oraz zagranicznych studentów. Trzeba też pamiętać, że polski rynek najmu nie przeszedł mocnego załamania w trudnych latach 2012 - 2013 oraz 2020 - 2021.
Odnotowane przez Eurostat dziesięcioletnie podwyżki rodzimych czynszów zapewne mogłyby być większe, gdyby niski poziom stóp procentowych NBP nie zachęcił wielu inwestorów do zakupu lokali na wynajem. Poza tym dane Eurostatu nie obejmują pierwszej połowy bieżącego roku, która w największych polskich miastach przyniosła rekordowy wzrost kosztów wynajmu.
Niewielka różnica pomiędzy długookresowym tempem wzrostów czynszu i cen metrażu na pewno ma związek z brakiem skutecznych przepisów ograniczających skalę podwyżek czynszowych. Obecne regulacje w przypadku tradycyjnego najmu są mało przejrzyste. Dlatego sądy muszą np. indywidualnie rozstrzygać, czy spełnione zostało kryterium godziwego zysku wynajmującego. Poza tym wielu najemców w ogóle nie wie, że mogą kwestionować podwyżkę czynszu albo obawia się długotrwałego postępowania w sądzie (zresztą nie bez przyczyny).
Rodzimi politycy mogą mieć pokusę uregulowania rynku
Nie można też zapominać, że w Polsce z roku na rok rośnie popularność najmu okazjonalnego oraz instytucjonalnego, czyli dwóch wariantów wynajmu, w których podwyżki czynszów nie są ustawowo ograniczane. Opisywana sytuacja może np. zachęcać polityków do prób wprowadzenia bardziej restrykcyjnych ograniczeń czynszowych. Byłoby to jednak dość ryzykowne rozwiązanie w obliczu obecnych problemów z podażą prywatnych lokali na wynajem.
/>
Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl