Rezygnujesz z wynajmowania mieszkania? Twoja kaucja podlega waloryzacji. Dostaniesz więcej pieniędzy, niż wpłaciłeś

Obecnie, gdy wynajem lokali mieszkalnych jest powszechnym zjawiskiem, nikogo nie dziwi już fakt, że wynajmujący uzależniają zawarcie umowy od wpłacenia kaucji zabezpieczającej. W praktyce najczęściej jest ona określana jako równowartość od jednego do trzech czynszów, choć przepisy dopuszczają określenie jej w zdecydowanie większej wysokości. Jak bowiem wynika z art. 6 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.

Kaucja zwracana najemcy podlega waloryzacji

Istotą kaucji jest to, że ma ona zabezpieczać pokrycie należności z tytułu umowy najmu lokalu przysługujących wynajmującemu w dniu jego opróżnienia. W wariancie idealnym, gdy najemca korzysta z lokalu zgodnie z umową, a rozliczenia między stronami przebiegają bez zakłóceń, kaucja powinna wrócić do najemcy w niepomniejszonej kwocie. Jednak co istotne, ta niepomniejszona kwota nie musi wcale być równa kwocie, którą najemca wpłacił. Jak bowiem wynika z art. 6 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów, zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana. Jak z tego jasno wynika, wysokość zwracanej kaucji należy zwaloryzować, o ile wysokość czynszu w okresie trwania umowy wzrosła. Innymi słowy, jeśli najemca wpłacił kaucję w wysokości równowartości miesięcznego czynszu, a następnie kwota czynszu w czasie trwania umowy wzrosła np. o 30 proc., to zwracaną kwotę kaucji również należy powiększyć o 30 proc. Dlaczego? Jak wskazuje się w orzecznictwie, mechanizm waloryzacji kaucji nie ma służyć zagwarantowaniu uzyskania przez najemców materialnych korzyści, zapewnić ma jedynie, aby uzyskane przez nich zwrotnie kaucje nie były źródłem jednostronnej, niezawinionej i rażącej straty. Waloryzacja nie prowadzi więc do przysporzenia majątkowego, a jedynie ma zapewnić, że nie najemca, z uwagi na okoliczności, na które nie ma wpływu, nie poniesie rażącej straty (patrz np. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 18 listopada 2024 r., sygn. akt I SA/Gl 390/24).

Obowiązki najemcy i wynajmującego wpływające na wysokość zwracanej kaucji

Co może spowodować pomniejszenie kwoty zwracanej kaucji? Oczywiście niedopełnienie przez najemcę ciążących na nim obowiązków. Przypomnijmy, że na podstawie art. 6a. ustawy o ochronie praw lokatorów, wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami. W razie oddania w najem lokalu opróżnionego przez dotychczasowego najemcę, wynajmujący jest obowiązany wymienić zużyte elementy wyposażenia lokalu. Do jego obowiązków należy w szczególności:

1. utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia;
2. dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń, o których mowa w pkt 1, oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy;
3. dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza: a) napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody - bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej - z wyjątkiem osprzętu, b) wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.

Z kolei obowiązki najemcy określono w kolejnym przepisie – art. 6b ustawy o ochronie lokatorów, z którego wynika, że najemca jest obowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym odrębnymi przepisami oraz przestrzegać porządku domowego. Jest także obowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku. Obciąża go naprawa i konserwacja:

1. podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych;
2. okien i drzwi;
3. wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;
4. trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;
5. osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej;
6. pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;
7. etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana;
8. przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności;
9. innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez: a) malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów, b) malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

Przed wydaniem lokalu najemcy strony sporządzają protokół, w którym określają jego stan techniczny i stopień zużycia znajdujących się w nim instalacji i urządzeń. Stanowi on podstawę rozliczeń przy zwrocie lokalu.
Po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać w nim obciążających go napraw, a także zwrócić wynajmującemu równowartość niektórych zużytych elementów wyposażenia technicznego, które znajdowały się w lokalu w chwili wydania go najemcy. Jeżeli jednak najemca w okresie najmu dokonał wymiany niektórych elementów tego wyposażenia, przysługuje mu zwrot kwoty odpowiadającej różnicy ich wartości między stanem istniejącym w dniu objęcia lokalu oraz w dniu jego opróżnienia. Co istotne, należne kwoty oblicza się według cen obowiązujących w dniu rozliczenia.