Ceny mieszkań „zamrożone”?

Czy zaczynają się większe zamiany na rynku nieruchomości? Według danych BIG DATA portalu rynekpierwotny.pl, w listopadzie ceny mieszkań w siedmiu największych aglomeracjach kraju zatrzymały się na poziomie z października. Nieco taniej (-1 proc.) jest tylko w Warszawie. Jednak ekspert portalu przekonuje, że deweloperzy nieco zeszli z ceny.

- Wprawdzie w statystykach nie zobaczyliśmy spadków cen, ale to nie oznacza, że przecen nie było. Deweloperzy najczęściej kamuflują je za pomocą promocji. A szczególnie w listopadzie i grudniu wykorzystują oni do tego każdą okazję, a jedną z nich był Black Friday, żeby skusić nabywców - mówi Marek Wielgo.

Słowo „kamuflaż” wydaje się tutaj odpowiednie. Jak przekonuje Robert Chojnacki, wiceprezes i założyciel Tabelaofert.pl, jest to reakcja na wejście w życie ustawy o jawności cen. Deweloperzy w ten sposób, wykorzystując promocje, pokazując publicznie inne ceny, niż w rzeczywistości są w stanie zaoferować nabywcom.

- Wielu deweloperów woli pokazywać wyższą cenę katalogową i komunikować atrakcyjny rabat, zamiast od razu oferować niższą stawkę. Dlatego same zmiany w cennikach nie muszą oznaczać, że mieszkania realnie drożeją – dla kupujących kluczowa jest ostateczna cena po rabacie – przekonuje Chojnacki.

Dane prezentowane przez jego firmę minimalnie różnią się od konkurencji. Według nich w Warszawie ceny minimalnie wzrosły (+0,4 proc.), natomiast spadły we Wrocławiu (-2,9 proc.) oraz w Poznaniu (-1,2 proc.). Różnice mieszczą się jednak w granicach błędu statystycznego.

Więcej mieszkań na koniec roku

Od sierpnia stopniowo rośnie liczba mieszkań oddanych do użytkowania. Według danych Głównego Urzędu Statystycznego, w okresie od początku 2025 roku do października oddano o 1,1 proc. mieszkań więcej niż rok wcześniej (164,2 tys. w całej Polsce).

Warto zwrócić uwagę, że otwarcia to efekt inwestycji rozpoczętych kilka lat wcześniej. Liczba mieszkań w budowie, rok do roku, skurczyła się o 9 proc., natomiast pozwoleń na budowę aż o 12,1 proc. Na ten drugi wskaźnik wpływa m.in. brak obiecywanego programu „Kredyt 0 proc.”, który ostatecznie skrytykowali nawet deweloperzy, a także zmiany w ustawie o planowaniu przestrzennym, które wymogły na gminach stworzenie planu ogólnego warunkującego zabudowę oraz oczywiście coraz mniejsze grono potencjalnych klientów ze względu na zbyt wysokie ceny i drogie kredyty hipoteczne.

– Obserwowana obniżka (budów i pozwoleń – red.) jest najprawdopodobniej wypadkową spadających, choć wciąż nietanich kosztów finansowania oraz wysokiej oferty na rynku, co ogranicza impulsy do przygotowywania nowych projektów, szczególnie u graczy rynkowych działających w mniejszej skali – zwraca uwagę Patryk Kozierkiewicz, radca prawny w Polskim Związku Firm Deweloperskich.

Przedstawiciele organizacji przekonują, że koniec roku „powinien przynieść stabilizację”. Liczba nowych inwestycji będzie o ok. 5 proc. wyższa niż w projekcjach przygotowanych przez PZFD na początku roku.

Ile kosztuje mieszkanie?

W Warszawie, według danych BIG DATA RynekPierwotny.pl, za metr nowego mieszkania zapłacimy 18,4 tys. zł. To najwyższy wynik w kraju. Następne miejsca zajmuje:

  • Trójmiasto - 17 tys.
  • Kraków - 16,7 tys.
  • Wrocław - 15,3 tys.
  • Poznań - 13,7 tys.
  • Łódź - 11,3 tys.
  • aglomeracja śląska (Katowice) - 11,2 tys.

Od początku roku najbardziej wzrosły ceny w Trójmieście (+5 proc.) oraz w Warszawie i Poznaniu (+3 proc.). Z kolei w Katowicach płacimy tyle samo, a w Łodzi nawet nieco mniej (-1 proc.).

Przenosiny na przedmieścia

Zbiorcze statystyki nie pokazują jednak większego trendu, którym jest migracja na przedmieścia lub poza miasto. W okolicach Warszawy liczba nowych mieszkań rok do roku zwiększyła się aż o 42 proc. Pod Wrocławiem oferta zwiększyła się o 36 proc., a okolicach Krakowa aż o 167 proc.

Trend ten bywa niebezpieczny ze względu na zjawisko „rozlewania się” miast i tzw. gospodarkę łanową (budowa osiedli na przekształconych gruntach rolnych). W skrajnych przypadkach prowadzi ona do chaosu przestrzennego, ponieważ nowe osiedla często powstają w miejscach do tego nieprzygotowanych.

W ostatnich latach pod większymi ośrodkami miejskimi powstawały osiedla bez dostępu do infrastruktury drogowej, transportu publicznego, a także np. szkół, ośrodków zdrowia czy sklepów. Urbaniści zwracają uwagę, że zjawiska te prowadzą do znacznego zwiększenia ruchu samochodowego, a także większego zanieczyszczenia środowiska, ze względu na brak doprowadzenia sieci ciepłowniczej.