We wrześniu na siedmiu największych rynkach w Polsce: w Warszawie, Krakowie, we Wrocławiu, w Poznaniu, Łodzi, Katowicach oraz Trójmieście, sprzedano łącznie 2876 mieszkań – wynika z danych portalu mieszkaniowego Tabelaofert.pl. To o 12,74 proc. więcej niż w sierpniu. Wzrost ten nie uratował jednak trzeciego kwartału przed spadkiem, zarówno względem poprzedniego kwartału, jak i tego samego okresu roku ubiegłego. Od czerwca do września sprzedanych zostało w sumie 8264 mieszkania. To o ponad 600 mniej niż w drugim kwartale roku i aż o 5,6 tys. mniej niż przed rokiem.
Dlatego dziś już nikt nie ma wątpliwości, że obecny rok będzie dla sektora spadkowym. Według portalu Tabelaofert.pl w ciągu trzech kwartałów sprzedaż na siedmiu największych rynkach sięgnęła 27 991 mieszkań. To niemal o połowę mniej niż przed rokiem. Nawet w pandemicznym 2020 r. było lepiej, wówczas nabywców znalazło 35 477 lokali. Przed wybuchem koronawirusa sprzedaż kształtowała się natomiast na poziomie ponad 40 tys. mieszkań w trzech kwartałach roku.
Kumulacja czynników
Regres potwierdzają też sami deweloperzy. Ci notowani na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie, wśród których są takie firmy jak Dom Development, Murapol, Robyg, Atal, Develia, Grupa Echo Investment czy Dekpol i Lokum Deweloper, w trzecim kwartale roku znaleźli nabywców na nieco ponad 3,5 tys. lokali. To o 40 proc. gorszy wynik niż w roku ubiegłym. W sumie z ich udziałem w tym roku udało się sprzedać nieco ponad 20 tys. mieszkań, co daje wynik o około 38 proc. gorszy niż przed rokiem.
Deweloperzy mówią wprost: podwyżki stóp procentowych oraz zaostrzenie kryteriów udzielania kredytów mieszkaniowych zrobiły swoje.
– W zasadzie mamy do czynienia z wielką kumulacją czynników – mówi Dawid Wrona, dyrektor sprzedaży mieszkań w Echo Investment, i dodaje, że myśli oczywiście o galopującej inflacji, rosnących cenach materiałów budowlanych, topniejącej zdolności kredytowej Polaków oraz wojnie w Ukrainie. Dochodzą do tego bardzo długie procedury administracyjne, tu oprócz czasu chodzi również o nowe zakresy przy składaniu pozwoleń.
– Do tego niepewność w zakresie kosztów materiałów i robocizny, ale również energii, ciepła czy ich dostępności – wymienia Dawid Wrona.
Jak zauważa dr Iwona Sroka, członek zarządu Grupy Murapol, konsekwencją zaistnienia takich czynników ekonomicznych jest zmiana struktury finansowania klientów.
– W przeciwieństwie do lat poprzednich większość sprzedaży stanowią teraz zakupy ze środków własnych klientów, bez wsparcia kredytem hipotecznym, który stał się mniej dostępny. Przy czym, jeśli chodzi o motywy zakupowe Polaków – inflacja oraz silny rynek najmu niezmiennie zachęcały do lokowania oszczędności w nieruchomości mieszkaniowe – zaznacza.
Na wzrost procentowego udziału tzw. klientów gotówkowych wskazuje też Angelika Kliś, członek zarządu spółki Atal. Podkreśla, że analizując wyniki, trzeba jednak pamiętać o bardzo wysokiej bazie porównawczej, bowiem poprzedni rok był pod względem sprzedaży rekordowy dla sektora. Było to związane z realizacją popytu odłożonego w czasie. Transakcje niezrealizowane w 2020 r. z powodu pandemii, która nie tylko wywołała obawy o przyszłość wśród Polaków, lecz także spowodowała zawirowania w funkcjonowaniu biur sprzedaży, doszły bowiem do skutku właśnie w 2021 r.
Zdaniem deweloperów obecny rok zostanie z pewnością zapamiętamy na rynku deweloperskim jako zwrotny, po kilku latach naprawdę dobrej koniunktury, dostępności finansowania dla klientów i przewidywalności kosztów oraz generowanych marż.
– W latach 2020–2021 odnotowywaliśmy duże zainteresowanie transakcjami PRS (wynajmu instytucjonalnego). YIT sprzedał w ten sposób ponad 1000 jednostek mieszkalnych skandynawskiemu funduszowi NREP. Jednak obecna sytuacja wpływa również na decyzje biznesowe inwestorów. W wielu przypadkach refinansują oni nieruchomości, które kupują, a obecnie trudno uzyskać odpowiednie poziomy kredytowania budynków przeznaczonych na wynajem. Finansowanie inwestycji z własnych kapitałów oznacza mniejszy zwrot z inwestycji. Nawet wzrosty czynszów nie rekompensują zmniejszenia poziomów refinansowania – informuje Tomasz Konarski, prezes YIT Polska.
Co przyniosą kolejne miesiące
Ten rok był dotąd udany pod względem realizacji nowych projektów. Mimo niesprzyjających warunków deweloperom nie tylko udaje się kontynuować rozpoczęte inwestycje, lecz także wprowadzać wiele nowych, co miało miejsce głównie w pierwszym półroczu. W efekcie, jak wynika z danych GUS, od stycznia do sierpnia deweloperzy przekazali do użytkowania 145 532 lokale, o 1,8 proc. więcej niż przed rokiem. W segmencie mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem było ich w sumie 85 649, co oznacza 3,1 proc. wzrostu względem roku poprzedniego.
Eksperci zastrzegają, że kolejne miesiące przyniosą zmiany. Mniejsza sprzedaż coraz bardziej znajduje bowiem odzwierciedlenie w nowych projektach. Deweloperzy dochodzą do wniosku, że wolą najpierw sprzedać to, co już mają w ofercie, niż wchodzić na rynek z nową inwestycją. Nie mówiąc już o tym, że ich realizacja jest bardziej problematyczna pod względem oszacowania ostatecznych kosztów. Poza tym duża aktywność w pierwszym półroczu, mimo niekorzystnych warunków, była podyktowana też wejściem od lipca deweloperskiego funduszu gwarancyjnego, co oznacza dodatkowe obowiązki do spełnienia przy projektach realizowanych po tym czasie.
W efekcie, jak wynika z danych GUS, od początku roku rozpoczęto budowę 148,9 tys. mieszkań, to jest o 23,4 proc. mniej niż przed rokiem. W przypadku samych deweloperów mowa jest o 85,1 tys. lokali, co daje wynik gorszy o 27 proc. rok do roku. Na inwestorów indywidualnych przypada 61,4 tys. lokali – o 17,4 proc. mniej.
Szacuje się, że na koniec sierpnia 2022 r. w budowie pozostawały 874,7 tys. mieszkań, co jest wynikiem o 0,6 proc. gorszym niż w sierpniu 2021 r. Deweloperzy nie tracą jednak nadziei na odwrócenie negatywnego trendu. Przyznają jednak, iż nie spodziewają się tego szybko.
– Zakładamy scenariusz optymistyczny i liczymy na odwilż na przełomie trzeciego i czwartego kwartału 2023 r. Ta prognoza ma szansę się spełnić, jeśli na lepsze zmienią się warunki udzielania i obsługi kredytowania. Mam tu na myśli także wytyczne nadzoru finansowego, gdyż przez zaostrzenie Rekomendacji S zdolność kredytowa kupujących mieszkania jest teraz znacznie ograniczona – mówi Angelika Kliś.
Andrzej Oślizło, prezes zarządu spółki Develia, dodaje, że w ostatnich tygodniach widać lekką poprawę nastrojów w branży i wśród kupujących.
– Mimo to nie spodziewamy się istotnej poprawy sytuacji w najbliższym czasie. Sporym wyzwaniem pozostaje brak realnej możliwości zaciągania kredytów hipotecznych przez większą część klientów zainteresowanych kupnem nieruchomości, w szczególności tych młodych – zaznacza.
Dlatego deweloperzy liczą najwyżej na wyniki podobne do tych z roku ubiegłego.
– Jako Grupa mamy drugą linię biznesową, budującą w formule design & build lokale mieszkalne, których stałym odbiorcą jest wiodący akcjonariusz Grupy. To wszystko pozwala z optymizmem patrzeć w przyszłość. Dlatego liczymy na osiągnięcie sprzedaży w segmencie detalicznym w całym 2022 r. na poziomie zbliżonym do ubiegłorocznego oraz dalsze umacnianie współpracy z naszymi inwestorami kapitałowymi w segmencie PRS – informuje dr Iwona Sroka.
Robyg deklaruje, że wciąż dąży do sprzedaży ponad 2 tys. mieszkań. W przyszłym roku, jak zapowiada firma, ma być ona już równa tej w poprzednich latach, kiedy sięgała ok. 2,4–2,5 tys. lokali.
– Kolejne lata i ewentualny powrót do poziomu sprzedaży z 2021 r., czyli ponad 4 tys. mieszkań, będą zależeć od sytuacji na rynku kredytów hipotecznych. Na początku sierpnia zaczęliśmy obserwować trochę bardziej pozytywny trend na rynku. Myślę, że sprzedaż będzie się poprawiać z miesiąca na miesiąc. Lipiec był trudniejszy, ale w sierpniu klienci – widząc, że ceny mieszkań nie spadają, tak jak niektórzy mogli oczekiwać, wrócili – mówi Eyal Keltsh, wiceprezes zarządu Grupy Robyg, która po trzech kwartałach podpisała 1644 umowy deweloperskie i przedwstępne oraz 1464 rezerwacyjne. Dla porównania przed rokiem wynik był o 53 proc. lepszy.
Zgodnie z danymi GUS od stycznia do sierpnia wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia budowy 214,8 tys. mieszkań. To o 5,7 proc. mniej niż przed rokiem, ale wpływ na to mają przede wszystkim inwestorzy indywidualni. Deweloperzy otrzymali bowiem pozwolenia na budowę 146,3 tys. mieszkań, co oznacza wzrost o 2,4 proc. rok do roku.
