Ceny mieszkań w Polsce

Jak podał bank w raporcie, w II kwartale br. ceny transakcyjne mieszkań w Polsce nie zmieniły się znacząco w porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku. Na rynku pierwotnym w największych miastach nastąpiły niewielkie spadki, a w mniejszych miastach wojewódzkich odnotowano lekki wzrost. Na rynku wtórnym w największych aglomeracjach wystąpiły niewielkie spadki cen. Wyjątkiem jest Warszawa, gdzie odnotowano głębszy spadek, co może się wiązać z rekordowo wysokimi cenami mieszkań w 2024, a także naturalnie dużym zróżnicowaniem rynku wtórnego. W grupie 9 mniejszych miastach wojewódzkich ceny nieznacznie wzrosły.

Ceny transakcyjne mieszkań w największych aglomeracjach zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym praktycznie nie zmieniły się wobec I kwartału br. Jedynie w grupie 9 mniejszych stolic wojewódzkich na rynku wtórnym ceny wzrosły średnio o 3,5 proc.

Duża aktywność na rynku kredytowym

Eksperci banku zwrócili uwagę na widoczną dużą aktywność na rynku kredytowym. W II kwartale br. liczba transakcji na rynku nieruchomości utrzymała się na wysokim poziomie z I kwartału, kiedy znacząco wzrosła w ujęciu rocznym i kwartalnym. Łącznie w pierwszej połowie br. liczba transakcji wzrosła o blisko 1/3 rok do roku.

W II kwartale zrównoważony był również rynek najmu. Popyt był słabszy, ale nastąpiło wyhamowanie podaży nowych ofert, ponieważ część niewynajętych mieszkań została wystawiona na sprzedaż. Pierwsze miesiące III kwartału przyniosły sezonowe ożywienie, związane z rozpoczęciem roku akademickiego. W dużych aglomeracjach stopniowo wzrasta oferta najmu mieszkań dostępnych w systemie najmu instytucjonalnego.

Eksperci zwrócili uwagę, że dobre wyniki w II kwartale osiągnęła sprzedaż nowych kredytów. Z przytoczonych w raporcie danych Związku Banków Polskich wynika, że w tym okresie udzielono 55,5 tys. kredytów, co oznacza wzrost o 22 proc. w ujęciu rocznym i 15 proc. w ujęciu kwartalnym. Ich wartość wyniosła 24,6 mld zł, tj. wzrosła o 29 proc. rok do roku i o 21 proc. kwartał do kwartału. Jej poziom należał też do najwyższych w ostatnich latach, wyłączając dwa rekordowe kwartały sprzedaży wspartej programem Bezpieczny Kredyt 2 proc.

Z danych BIK wynika natomiast, że w sierpniu 2025 r. miesięczna wartość zapytań o nowe kredyty mieszkaniowe wzrosła o 52,5 proc. rok do roku, a o kredyt wnioskowało 35,3 tys. potencjalnych kredytobiorców, czyli o 34 proc. więcej w ujęciu rocznym.

„Wzmocnił się, obserwowany od maja 2025 r., wzrost zainteresowania kredytami mieszkaniowymi. Sprzyjają temu dotychczasowe obniżki stóp procentowych, poprawa zdolności kredytowej oraz duża oferta mieszkań na rynku ze sporym obszarem do negocjacji ich ceny. Średnia wartość wnioskowanego w sierpniu kredytu wyniosła 467,9 tys. zł - o 8,6 proc. więcej rok do roku, ale mniej o 1,2 proc w ujęciu miesięcznym” - zaznaczyli eksperci PKO Banku Polskiego.

Rekordowo dużo mieszkań na rynku

Z przytoczonych w raporcie danych JLL wynika, że oferta deweloperska w 6 największych aglomeracjach na koniec II kwartału osiągnęła rekordowy poziom 61,6 tys. lokali, co oznacza wzrost o 28 proc. rok do roku i 4 proc. kwartał do kwartału.

Co z cenami lokali?

W perspektywie roku (od III kwartału 2025 r. do II kwartału 2026 r.) eksperci banku oczekują w scenariuszu bazowym kontynuacji obecnych trendów. W ich ocenie stabilne ceny powinny się utrzymać do końca IV kwartału br., natomiast w pierwszej połowie 2026 r. możliwe jest ożywienie i wzrosty cen transakcyjnych w granicach kilku procent.

„Sprzyjać temu będą rosnący popyt mieszkaniowy i zredukowana oferta mieszkań deweloperskich. Przesłankami do umiarkowanego wzrostu popytu są: trzy dotychczasowe obniżki stóp procentowych w 2025 r. i oczekiwanie kolejnych; większa zdolność kredytowa przy utrzymującym się wzroście wynagrodzeń; realizacja odłożonych decyzji zakupu mieszkania po jednoznacznej informacji o rezygnacji rządu z programu dopłat do kredytów mieszkaniowych i nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym” - wskazano w raporcie.

Autorzy raportu wymienili również przesłanki przemawiające za przewidywanym wzrostem cen: drożejące działki pod zabudowę mieszkaniową, zwiększenie kosztów budowy w związku ze zmianami warunków technicznych; utrzymujące się wysokie ceny usług budowlanych; prawdopodobny wzrost podatku od nieruchomości w odniesieniu do mieszkań niesprzedanych przez deweloperów, a także koszty wejścia w życie tzw. ustawy schronowej.