Firmy mają grunty pod nowe projekty

Gmina w przetargu proponuje swoje działki inwestorom. Nabywca w zamian uiszcza część ceny nieruchomości w formie pieniężnej. Drugą część rozlicza w formie wybranych lokali, które w zależności od modelu współpracy przekazuje gminie od razu lub po wybudowaniu. Inwestor zyskuje więc ziemie pod inwestycje, ponosi też niższe koszty na starcie. Gmina, nie ponosząc żadnych nakładów, może natomiast liczyć na nowe lokale. Interesujący model współpracy – teoretycznie.

Co poszło nie tak

Problem w tym, że samorządy cierpią na brak działek pod inwestycje. Do tego, jak mówią deweloperzy, grunty, które się pojawiają w ramach tego mechanizmu, nie zawsze są atrakcyjne pod względem lokalizacji i skomunikowania. Wymagają więc sporych nakładów inwestora na infrastrukturę. Efekt jest taki, że program nie działa jak powinien. Dziś w zasadzie łatwiej znaleźć dewelopera, który z tego rozwiązania nie korzysta, niż takiego, który ma pozytywne doświadczenia. Trudno też odnieść się do liczby faktycznie podjętych uchwał w tym zakresie, gdyż nie podlegają one ogłoszeniu w wojewódzkich dziennikach urzędowych.

– Jest dosłownie kilka udanych tego typu transakcji w mniejszych miejscowościach – mówi Monika Perekitko, członek zarządu Matexi Polska, i dodaje, że firma jest w gronie tych, którzy nie korzystają z ustawy „lokal za grunt” przy pozyskiwaniu działek pod nowe inwestycje. – Wchodzenie w kilkuletnią umowę z gminą, obarczoną różnymi restrykcjami, nie zawsze jest najlepszą perspektywą. Minusem ustawy jest też niewątpliwie jej ograniczenie do gruntów samorządowych, z wyłączeniem tych należących do Skarbu Państwa – podkreśla.

Takich działań nie podejmują również BPI Real Estate Poland, ATAL czy Dekpol Deweloper.

– Nie mamy doświadczenia z ustawą „lokal za grunt”. Poszukujemy terenów głównie pod zabudowę wielorodzinną w dużych miastach Polski i w ich najbliższej okolicy. Ważna jest dla nas lokalizacja, skala powierzchni użytkowej do wybudowania oraz dobra infrastruktura dookoła – tłumaczy Beata Kosobudzka, dyrektor sprzedaży i marketingu Dekpol Deweloper.

ATAL z kolei tłumaczy, że zazwyczaj kupuje grunty o dużej powierzchni, z potencjałem na projekty wieloetapowe. Do tego stawia na współpracę z podmiotami prawnymi.

Korzystają również miasta

Dostępność niezabudowanych terenów w najlepszych lokalizacjach jednak cały czas spada. Jak sygnalizują deweloperzy, coraz trudniej pozyskać działki pod zabudowę z dość łatwą ścieżką do procedowania pozwolenia na budowę. Proces ten wymaga cały czas zwiększania zaangażowania i ścisłej współpracy z organami administracyjno-budowlanymi. Zakup działki z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego o funkcji zgodnej z planami inwestora jest praktycznie mało realny, co oczywiście wydłuża cały proces dojścia do pozyskania pozwolenia na budowę na funkcję zgodną z jego zamierzeniami.

– Niedobór ziemi w miastach, która nadaje się od razu pod inwestycje i nie wymaga przygotowań, to jest problem. Przestarzałe miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego (MPZP), niezgodne z aktualnymi kierunkami rozwoju miast, długotrwały proces uchwalania zmian w MPZP, brak infrastruktury, dróg i mediów albo nieuregulowane stany prawne nieruchomości – to są realne problemy, z jakimi na co dzień muszą mierzyć się deweloperzy na polskim rynku. Stąd proces dostosowania gruntów wymaga sporo pracy i zasobów – komentuje sytuację dr Iwona Sroka, członek zarządu Grupy Murapol.

Dla dewelopera posiadanie banku ziemi to zabezpieczenie możliwości ciągłego prowadzenia nowych inwestycji budowlanych niezależnie od sytuacji na rynku. Jest więc ono szczególnie istotne w dobie niepewności rynkowej.

Deweloperzy muszą więc szukać alternatyw. Jedną z nich są tereny poprzemysłowe. Firmy przyznają jednak, że wymagają one rewitalizacji, a to nie tylko jest złożonym przedsięwzięciem, wymagającym wielu dodatkowych czynności administracyjnych, lecz także wyższych kosztów.

Dlatego, jak mówi Angelika Kliś, członek zarządu ATAL, ma to sens wtedy, gdy przekształceniu ulega teren atrakcyjnie położony, z bardzo dużym potencjałem rozwojowym.

Bo, jak kwitują eksperci, budowa banku ziemi musi opierać się na dobrym researchu oferowanych gruntów i korzyści, które może przynieść ich zakup. Deweloperzy zaznaczają, że wykorzystanie takich terenów ma też inne zalety. Idea przywrócenia miastu zlokalizowanych w obrębie dużych aglomeracji terenów poprzemysłowych i zastąpienie ich funkcjami bardziej adekwatnymi do położenia i potrzeb społeczeństwa wpisuje się w politykę zrównoważonego rozwoju miast. Obszar, a nierzadko i obiekt, zostają ponownie włączone do życia i tym samym uratowane od dewastacji – poprawia się funkcjonalność miasta i jego wizerunek. Rewitalizowane tereny przemysłowe muszą być wielofunkcyjne, zgodne z koncepcją miasta 15-minutowego – istotne punkty służące zaspokajaniu codziennych potrzeb powinny znajdować się w promieniu 15 minut spacerem lub jazdy rowerem.

– To też sposób na zatrzymanie zjawiska rozlewania się miasta i przekształcenie pod zabudowę mieszkalną obszarów miejskich, na których historycznie mieściły się inne funkcje – zauważa Béranger Dumont, dyrektor generalny BPI Real Estate Poland.

Kto ma bank

Deweloperzy przyznają, że ostatnie lata wykorzystali właśnie na zabezpieczenie gruntów pod przyszłe inwestycje. Tym samym na razie nie muszą się obawiać o to, gdzie będą realizować nowe projekty. Dotyczy to jednak przede wszystkich większych firm. Mniejsi deweloperzy nie mogą sobie bowiem pozwolić na mrożenie gotówki w taki sposób. Oni są więc w gorszej sytuacji, a co za tym idzie – ich byt jest niepewny, jeśli nie uda im się zakupić kolejnych działek pod nowe inwestycje.

– Ostatnie półrocze było dla nas pod tym względem intensywne. Pojawiły się bowiem na rynku ciekawe i rozsądnie wycenione działki – przyznaje Angelika Kliś.

Andrzej Oślizło, prezes zarządu Develia, deklaruje natomiast, że obecnie na zgromadzonych gruntach firma jest w stanie wybudować ponad 8 tys. mieszkań.

– Obecny trudniejszy czas popytowy chcemy jednak wykorzystać na przygotowanie naszych projektów do realizacji oraz selektywne uzupełnienia naszych projektów o nowe zakupy – zapewnia.

Matexi Polska informuje, że dysponuje konsekwentnie budowanym przez lata bankiem ziemi na ok. 3300 mieszkań w fazie przygotowawczej, nie licząc mieszkań w aktualnej ofercie sprzedaży.

– Przy naszej sprzedaży na poziomie 500–600 mieszkań rocznie zapewnia to stabilną perspektywę na kolejne lata. Jesteśmy stale zainteresowani zakupem nowych gruntów, jednak przy aktualnie posiadanym banku ziemi możemy sobie pozwolić na poszukiwanie i zakup gruntu pod funkcjonalne i przyjazne mieszkańcom osiedla, kiedy chcemy, a nie musimy. To bardzo komfortowa sytuacja – tłumaczy Monika Perekitko.

Echo Investment informuje, że jego zasoby gruntowe pozwalają na sprzedaż rocznie przez kolejnych pięć lat blisko 2,5 tys. mieszkań.

– W związku z tym staliśmy się bardzo selektywni w zakupach nowych gruntów i czekamy na okazje do pozyskania działek pod kolejne projekty „destinations” – wyjaśnia Dawid Wrona, dyrektor sprzedaży w Echo Investment.

Z kolei Murapol sygnalizuje, że po trzech kwartałach 2022 r. aktywny bank ziemi firmy pozwala na budowę ponad 20,4 tys. lokali, z czego blisko 5,3 tys. jest w trakcie realizacji, a ponad 15,1 tys. lokali w przygotowaniu.

________________________________

Problemy z procedurami

Branża przyznaje, że problemem pozostają przedłużające się procedury administracyjne przy wydawaniu pozwoleń na budowę. Jak wynika z danych Polskiego Związku Firm Deweloperskich, przeważająca część decyzji w stolicach województw – zwłaszcza WZ – została wydana w 2021 r. w czasie przekraczającym 60 dni od momentu złożenia wniosku przez inwestora. W przypadku inwestycji mieszkaniowych niespełna kilka procent decyzji WZ zostało wydanych w tym przedziale czasowym. Niestety, na największą część rozstrzygnięć dla zabudowy wielorodzinnej, wydanych w 2021 r., należało oczekiwać dłużej niż rok. Sytuacja wygląda lepiej w przypadku pozwoleń na budowę – ponad jedna na cztery decyzje została wydana w ubiegłym roku w czasie nie dłuższym niż 65 dni od chwili złożenia wniosku.