Sprzedaż mieszkań stoi w miejscu. Dlaczego Polacy nie kupują nowych lokali? Jeden powód

Patrząc na twarde dane ekonomiczne monitorowane przez BIG DATA RynekPierwotny.pl można dojść do wniosku, że sprzedaż mieszkań powinna odżyć. Jak zauważa Rynek Pierwotny od ponad roku dynamika realnego PKB Polski przekracza 3 proc., stawiając nasz kraj w czołówce UE. Inflacja wróciła do celu NBP, a stopy procentowe od początku maja spadły o jeden punkt procentowy, obniżając koszty kredytów, co prawiło, że dostępność kredytowa mieszkań jest o prawie 20 proc. wyższa niż przed rokiem. Niestety, jak się okazuje, wszystkie te czynniki nie wpłynęły na poprawę koniunktury na rynku mieszkaniowym.

Ceny mieszkań od roku pozostają w stagnacji, a nawet ulegają korekcie na rynku wtórnym, a biorąc pod uwagę kilkuprocentowym wzrost nominalnej płacy w skali roku, realnie nieruchomości tanieją.

Pozytywne otoczenie makroekonomiczne, a sprzedaż stoi

Jak zauważa Rynek pierwotny, przy takim otoczeniu makroekonomicznym wydawałoby się, że sprzedaż mieszkań będzie zauważalnie rosła – zwłaszcza, że rząd porzucił pomysły dopłat do kredytów, przez które wielu potencjalnych beneficjentów wstrzymywało się z decyzją zakupu mieszkania.

W takich okolicznościach można było przypuszczać, że wstrzymany popyt powinien wrócić z większą siłą i w 2025 r. będzie dużo wyższy niż w poprzednim roku. Tymczasem, mimo pozornie dobrego otoczenia makroekonomicznego nic takiego się nie wydarzyło, a popyt utrzymuje się na stabilnym poziomie. W porównaniu do poprzednich okresów sprzedaż mieszkań pozostaje tylko na minimalnym plusie.

Dane BIG DATA RynekPierwotny.pl pokazują, że w 2025 roku sprzedaż na 7 największych rynkach było o ok. 13 proc. wyższa niż w drugiej połowie 2024 roku. Jednak w porównaniu do lat 2019 czy 2021, gdy rynek nieruchomości był w dużo lepszej kondycji, obecna sprzedaż jest znacznie niższa.

Przez słabą sprzedaż oferty już dostępnej na rynku oraz napływ nowej oferty, czas wyprzedaży oferty uległ wydłużeniu do 6,5 kwartału na koniec sierpnia 2025 w porównaniu do sierpnia sprzed roku.

Oto przeszkoda dla nowego cyklu wzrostu sprzedaży mieszkań

Rynek Pierwotny zauważa, że jedną z niewielu rys na coraz lepszych obiektywnych wskaźnikach makroekonomicznych jest kondycja rynku pracy, zarówno ta obiektywna, jak i subiektywna.

W ocenie największego polskiego portalu z ofertami nieruchomości, subiektywne odczucia konsumentów mają często większe znaczenie dla ich decyzji ekonomicznych niż twarde statystyki.

Jan Dziekoński, Head of Market Insights, RynekPierwotny.pl tłumaczy, że różne obawy – o sytuację osobistą, o pracę, otoczenie gospodarcze czy geopolityczne - mogą wstrzymywać tak ważne życiowo zakupy, jak nabycie nieruchomości, zwłaszcza na kredyt.

Gorsze nastroje i oczekiwania Polaków

Badania GUS w zakresie nastrojów i oczekiwań Polaków pokazują pogorszające się od początku 2024 roku odczyty dotyczące poziomu bezrobocia. W 2025 roku ten trend został zatrzymany, jednak nadal utrzymuje się przewaga pesymizmu. W tym samym okresie popyt na rynku nieruchomości osłabł.

Jak ocenia portal, pesymizm dotyczący rynku pracy to jeden z powodów anemicznego tempa sprzedaży na rynku deweloperskim.

Czy obawy o miejsca pracy są uzasadnione?

Portal przypomina, że oficjalne odczyty poziomu bezrobocia w Polsce pozostają rekordowo niskie na tle historii III RP, jak i innych krajów UE. Jednak porównując dane z ostatnimi 3 latami mamy zauważalne pogorszenie. Bezrobocie rejestrowe od kilku miesięcy rośnie. We wrześniu 2025 osiągnęło poziom 5,6 proc.. Bardziej wiarygodna stopa bezrobocia wg Badań Aktywności Ekonomicznej Ludności (tzw. BAEL) prowadzonych przez GUS w drugim kwartale 2025 osiągnęła poziom 2,8 proc..

Zdaniem Jana Dziekońskiego, Head of Market Insights w RynekPierwotny.pl to nadal bardzo niski poziom bezrobocia, ale jest zauważalnie wyższy od poprzednich lat. Inne wskaźniki rynku pracy pokazują mniejszy popyt na pracę. Spada liczba nowych ogłoszeń o pracę, spada liczba zatrudnionych osób, utrzymuje się za to ciągła aktywność sektora prywatnego i publicznego w zakresie zwolnień grupowych, rośnie liczba długotrwale bezrobotnych, a także bezrobotnych poniżej 25 roku życia.

Ekspert portalu zauważa, że według ekonomistów, historycznie sytuacja nadal dobra, jednak nagłówki prasowe, media społecznościowe i prywatne rozmowy mogą wywoływać inne odczucia. Jednak to często wystarczy do odwlekania decyzji zakupowych.

Co dalej z bezrobociem?

Portal zastanawia się, czy czynnik hamujący, jakim w ocenie Rynku Pierwotnego jest bezrobociem może dalej narastać?, i dodaje, że obecnie ścierają się ze sobą dwie główne siły. "Z jednej strony mimo dobrej sytuacji ogólnogospodarczej są sektory gospodarki, które borykają się trudnościami – w szczególności budownictwo. Bardziej fundamentalne zmiany dotykają także sektora IT, czy usług profesjonalnych. To zmniejsza popyt na pracę" - zauważa Dziekoński.

Ekspert zwraca też uwagę na niekorzystną strukturę demograficzną Polski. Co roku co najmniej sto tysięcy osób więcej odchodzi na emeryturę, niż zasila rynek pracy.

Niższa dynamika wzrostu płac

Spowolnienie rynku pracy skutkuje niższą dynamiką płac – to problem, ale też potencjalna ulga dla rynku nieruchomości - zauważa portal.

Wspomniane wcześniej obiektywne trendy powodują nie tylko zmiany w liczbie pracujących oraz ich nastrojach, ale przekładają się też na cenę pracy – czyli wynagrodzenia - zauważa Dziekoński.

Eksperci BIG DATA RynekPierwotny.pl wskazują, że w okresie malejącego popytu na pracę spowalnia ż dynamika nominalnych wynagrodzeń. Od 2022 roku przeciętna płaca w Polsce rosła w dwucyfrowym tempie. Natomiast 2025 rok dynamika płac spadnie do poziomu jednocyfrowego. Od początku roku utrzymuje się on poniżej 10 proc., a w sierpniu wyniósł już jedyne 7 proc.

Jak zauważa Dziekoński, niska dynamika nominalnych płac pewnie nie ucieszy pracowników, a tym bardziej potencjalnych kredytobiorców. Z perspektywy zdolności kredytowej wzrost płacy nominalnej należał do najważniejszych – obok kosztów kredytów – czynników zwiększających siłę nabywczą osób zaciągających hipoteki.

Źródło: RynekPierwotny.pl