Wynajmujesz mieszkanie rodzinie lub swojej spółce? Od 2027 roku zapłacisz aż 15% ryczałtu

Ryczałt od najmu w 2027 - kto i kiedy zapłaci więcej?

Do tej pory w ramach ryczałtu od najmu jedyna kwestia, jaka brana była pod uwagę przy rozliczaniu, to kwota przychodu. W zależności od przychodu rozliczano się w dwóch stawkach - 8,5% dla przychodów do 100 tys. zł rocznie i 12,5 od nadwyżki ponad kwotę. Zmiany w prawie sprawiają jednak, że od 2027 roku liczyć się będzie także to, komu nasza nieruchomość jest wynajmowana. Nowelizacja ustawy o PIT, CIT i ryczałcie dodaje do tego zestawienia jeszcze jedną stawkę - 15% od nadwyżki przychodów powyżej 100 tys. zł rocznie, jeśli najemcą jest podmiot związany z wynajmującym. Jeśli jednak próg ten nie zostanie przekroczony, to nadal rozliczenie jest możliwe na pułapie 8,5%.

W przypadku najmu osobom lub firmom niepowiązanym nie zmienia się nic. Co jednak ważne, nowe przepisy obowiązują zarówno w przypadku najmu prowadzonego w ramach działalności gospodarczej, jak i prywatnego. W praktyce oznacza to, że jeśli ktoś wynajmuje mieszkanie komuś bliskiemu i przychody z tego tytułu nie przekraczają 100 tys. złotych, to nie odczuje tutaj specjalnej różnicy. To raczej zmiana mająca na celu uregulować kwestie wynajmu większych powierzchni (biura, magazyny, lokale usługowe) członkom rodzin lub firmom, z którymi powiązany jest właściciel danej nieruchomości. A kto zalicza się do tego grona?

Podmiot powiązany, czyli? Tyle udziałów wystarczy

Nowelizacja ustawy, która wprowadza większą stawkę ryczałtu dla podmiotów powiązanych, definiuje je zgodnie z art. 23m ust. 1 ustawy o PIT. Chodzi o "wywieranie znaczącego wpływu" jednego podmiotu na drugi albo gdy na oba wpływa ta sama osoba lub jej bliska rodzina.

A czym ów znaczący wpływ jest i jak się go interpretuje? Tutaj chodzi o posiadanie pośrednie lub bezpośrednie co najmniej 25% udziałów w kapitale albo prawach głosu. W grę wchodzą także kwestie takie jak faktycznie możliwość wpływania na kluczowe decyzje spółki, ale także pozostawanie w związku małżeńskim lub w pokrewieństwie do drugiego stopnia. Chodzi więc o rodziców, dzieci, rodzeństwo, dziadków czy wnuki; poza tym wliczają się w to także spowinowaceni, a więc teściowie czy szwagrowie. Podmiotami powiązanymi mogą być także spółki niebędące osobną prawną oraz jej wspólnicy.

Typowym układem, w który celuje ustawodawca, to przedsiębiorca, wynajmujący biuro np. spółce z.o.o, w której ma większość udziałów. W tej sytuacji obejmie to też właściciela lokalu, który wynajmuje go np. firmie syna czy małżonka.

Nowy podatek od najmu - ile trzeba będzie zapłacić od 2027 roku?

Nowa stawka, 15-procentowego ryczałtu oznacza, że od każdego dochodu powyżej 100 tys. złotych rocznie trzeba będzie odprowadzić większą stawkę. Co też bardzo ważne, próg liczy się łącznie dla wszystkich nieruchomości, co zaś oznacza, że rozbicie wynajmowanych nieruchomości na kilka mniejszych najmów nie pozwoli go omijać.

Z wyliczeń tych wynika, że dla właściciela wynajmującego lokal własnej spółce za 15 tys. złotych miesięcznie (180 tys. zł rocznie) podwyżka wyniesie 2000 zł w skali roku. Oczywiście zmiany te nie są wielką rewolucją, jednak przy większych nieruchomościach kwoty będą proporcjonalnie większe.

Czy ustawa wejdzie w życie? Prace na ostatniej prostej

Sejm uchwalił przedstawioną nowelizację już 22 października 2026 roku, a Senat na posiedzeniu zakończonym 27 października naniósł trzy drobne poprawki o charakterze legislacyjno-technicznym. Ostatecznie jednak nie wprowadzono zmian ani w zasadach, ani zasadach, według których nowa stawka miałaby być naliczana. Ustawa wróci teraz do Sejmu, który rozpatrzy poprawki, a następnie dokument trafi na biurko prezydenta. Jeśli więc na tym etapie nie pojawią się żadne dodatkowe problemy lub opóźnienia, to wynajmujący, którzy przekraczają 100 tys. dochodu i mają najemców z kręgu swojej rodziny lub własnych spółek, mają około dwa miesiące na przeliczenie opłacalności dalszego wynajmu.