15-minutowe miasto to model urbanistyczny, który zakłada zapewnienie wszystkim mieszkańcom możliwości realizacji codziennych potrzeb, takich jak praca, mieszkanie, zdrowie, edukacja, zakupy, rozrywka, w odległości spaceru lub przejażdżki rowerem od miejsca zamieszkania. Na razie na całym świecie jest 16 dużych ośrodków, które już wdrożyły takie koncepty lub się do tego przymierzają. Mowa m.in. o Paryżu, Szanghaju czy Barcelonie.

– Nie jest to nowość, gdyż pierwszy raz założenia tej koncepcji sformułował Carlos Moreno z paryskiej Sorbony w 2016 r. Jednak wprowadzenie ich w życie wymaga zmiany myślenia urbanistów, a na to potrzeba czasu. Ważne jest, aby w projektowaniu nowych przestrzeni uwzględnić podejście life-centric, które bierze pod uwagę planetę i równość społeczną oraz zakłada zrównoważone, prośrodowiskowe i świadome podejście – tłumaczy Marta Machus-Burek, senior partnerka, wiceprezeska zarządu Colliers odpowiedzialna za doradztwo strategiczne.

Julia Bogdanowicz, dyrektor zarządzający grupy kapitałowej Westa Investments, również podkreśla, że koncepcja jest znana od lat.

– Przykładem jest choćby Nowa Huta w Krakowie, stanowiąca połączenie budownictwa mieszkalnego wraz z przemyślanym, pełnowymiarowym zapleczem usługowym oraz technicznym – zauważa.

Funkcje mieszane

W ideę koncepcji 15-miunutowego miasta poprzez miastotwórczy charakter wpisują się kompleksy mixed-use, które łączą rozmaite funkcje odpowiadające na potrzeby mieszkańców. W efekcie obszary mieszkalne przeplatają się ze strefą biznesu, usług publicznych, handlu czy rozrywki.

– Obecnie mamy w Polsce 18 takich projektów. Przykładem już istniejących są Browary Warszawskie czy Port Praski w Warszawie, Garnizon w Gdańsku czy Fuzja w Łodzi. W 2022 r. deweloperzy ogłosili realizację kolejnych, w tym Drucianka Campus w Warszawie czy Stara Rzeźnia w Poznaniu – wylicza Marta Machus-Burek.

Kolejne lata mogą przynieść dalszy wysyp tego rodzaju inwestycji. Oczekują ich bowiem sami nabywcy, którzy stali się bardziej wymagający i coraz więcej oczekują od miejsca swojego zamieszkania. Do tego pandemia COVID-19 i lockdowny sprawiły, że życie stało się bardziej lokalne, upowszechniła się również praca w modelu hybrydowym, dzięki czemu rozwijają się przedmieścia.

– Ludzie lubią mieszkać w różnorodnym otoczeniu, z łatwym dostępem do rozmaitych, przenikających się funkcji i usług, które podnoszą komfort ich codziennego życia. Powszechną odpowiedzą na te potrzeby są lokale usługowe w budynkach mieszkalnych. Natomiast przykładem coraz częściej realizowanych w Polsce projektów typu mixed-use są Doki w Gdańsku. Tego typu wielofunkcyjne inwestycje są większym wyzwaniem dla deweloperów, gdyż wymagają wizji, złożonych kompetencji zespołu, znaczących środków finansowych i doświadczenia z różnych segmentów rynku nieruchomości – mówi Magdalena Reńska, dyrektor zarządzająca i członek zarządu w spółce Euro Styl.

Kluczowe potrzeby

Podstawą dobrego projektu jest właściwe zdefiniowanie potrzeb przyszłych mieszkańców w kontekście lokalizacji i rodzaju inwestycji.

– Specyfika Trójmiasta oraz położenie naszych działek pozwala nam na realizację idei miasta 15-minutowego. Moim zdaniem trend tworzenia obiektów typu mixed-use najlepiej sprawdza się w rewitalizowanych kompleksach postindustrialnych, którym trzeba nadać nowe funkcje – mówi Michał Ciomek, wiceprezes zarządu Invest Komfort. Zaznacza, że spółka starannie wpisuje swoje realizacje w kontekst historyczny, krajobrazowy czy społeczny miejsc, w których powstają. Inny charakter mają kompleksy mieszkaniowe nad samym morzem czy w otulinie parku krajobrazowego, a inny te w centrach miast.

– Zintegrowane z tkanką miejską pełnią też funkcje użytkową, ponieważ partery przeznaczamy na działalność handlowo-usługową – dodaje.

Westa Investments deklaruje, że buduje pierwsze w Polsce miasto 15-minutowe. To Essa Kliny w Krakowie, gdzie w zasięgu spaceru są żłobki, przedszkola, szkoła, sklepy, osiedlowy targ warzywny, restauracje, kawiarnie.

– Dodatkowo planujemy bibliotekę, przestrzenie coworkingowe, oddział pocztowy, placówkę banku, przychodnię, punkt laboratoryjny, gabinet rehabilitacji, dentystę, siłownię czy galerię sztuki – wymienia Julia Bogdanowicz. Podkreśla, że w uproszeniu można powiedzieć, iż każde większe osiedle, zaprojektowane z myślą o potrzebach mieszkańców, może być miastem 15-minutowym. Jak zaznacza, ta koncepcja oznacza przemyślany całokształt otoczenia, gdzie prócz substancji mieszkaniowej funkcjonuje dobrze zorganizowana substancja pomocnicza – usługowa, rekreacyjna, drogowa, która gwarantuje komfort życia mieszkańców.

– My mamy tę przewagę, że będziemy naszą inwestycję budować od zera, a więc każdy szczegół jest przemyślany i jest wynikową potrzeb naszych przyszłych klientów i troską o to, żeby czuli się komfortowo i chcieli tam mieszkać – uzupełnia.

Inwestycje mixed-use są odpowiedzią na głębsze i trwalsze zmiany gospodarcze, społeczne czy regulacyjne, które zachodzą na świecie. Odgrywają ważną rolę w rozwoju dużych aglomeracji i mniejszych ośrodków.

– Łączenie różnych typów użytkowych w jednej lokalizacji to fundament tworzenia bezpiecznego i przyjaznego środowiska, w którym ludzie będą chcieli mieszkać, pracować i bawić się. Tworzenie takich projektów ma zapewnić przede wszystkim wygodę, tym samym jest przyjazne dla środowiska, a przestrzeń i budynki są wykorzystywane w efektywny sposób, tworząc nową tożsamość miejsca – mówi Marta Machus-Burek.

Dobre rozplanowanie różnorodnych funkcji sprzyja efektywniejszemu wykorzystaniu gruntów. Projekty mixed-use często znajdują się w bardzo atrakcyjnych lokalizacjach, zastępują zniszczoną tkankę miejską i pozytywnie wpływają na otoczenie. Wyróżnia je ciekawa architektura, wnoszą również zieleń.

– Takie projekty są często bardzo dobrze przemyślane i zaprojektowane, tak aby były komfortowe i atrakcyjne dla użytkowników, czyli mieszkańców czy pracowników – podkreśla Robert Chojnacki.

Ich wielofunkcyjność wpisuje się w obecny trend ekologicznego, zrównoważonego budownictwa i nadawania nowej wartości przestrzeniom miejskim.

– To przyszłościowe rozwiązanie, które dobrze wykonywane może znacznie podnieść jakość życia mieszkańców. Jednocześnie, gdy spojrzeć na to z szerszej perspektywy, to takie podejście jest i ekonomiczne, bo wpływa na ograniczenie kosztów przemieszczania się, i ekologiczne, gdyż redukuje ślad węglowy mieszkańców – dodaje Marcin Krasoń, ekspert Otodom.

Zaznacza, że koncepcja 15-minutowego miasta nie będzie w pełni działać, jeśli nie zmienią się sami kupujący mieszkania. Chodzi o sposób myślenia o mieście. Powinni oni, jak uważa, tak zacząć układać swoje życie, by mieszkając w dużym ośrodku, nie stać godzinami w korkach.

– Tego typu koncepty mają ograniczyć nasze zapotrzebowanie na transport samochodowy i publiczny, zmienić nasze nawyki i przyzwyczajenia w kierunku spacerów, wykorzystania rowerów i hulajnóg. To wszystko ograniczy ruch, zmniejszy korki, a przede wszystkich będzie pozytywnie wpływało na nasze zdrowie i samopoczucie. Stara koncepcja, a może przynieść wiele korzyści – komentuje Julia Bogdanowicz.

Potrzebne współdziałanie

Deweloperzy zauważają jednak, że choć koncepcja 15-minutowego miasta cieszy się coraz większym zainteresowaniem, to w polskich warunkach bywa często trudna do zrealizowania. Dostęp do oświaty, placówek medycznych, sklepów czy miejsc pracy wyróżnia zwykle centra miast lub okolice dużych osiedli z wielkiej płyty, gdzie występują problemy z dostępnością gruntów.

– Brakuje działek, szczególnie dużych, niezabudowanych, bez wad prawnych, co wyklucza realizowanie projektów urbanistycznych na dużą skalę. Istnieją jednak takie lokalizacje, gdzie ta koncepcja jest możliwa do wdrożenia. Aleje Praskie, nasza inwestycja na warszawskiej Pradze-Południe, spełnia te kryteria. Na uwagę zasługują inicjatywy urzędników, jak np. Nowe Żerniki we Wrocławiu, gdzie miasto, dysponując gruntem pod cele mieszkaniowe, ogłosiło konkurs na jego zabudowę. Dzięki temu, oprócz lokali mieszkalnych, powstały również niezbędne obiekty użyteczności publicznej – informuje Tomasz Kaleta, dyrektor departamentu sprzedaży w firmie Develia.

Julia Bogdanowicz również wspomina o roli administracji samorządowej, bez współpracy z którą tego rodzaju przedsięwzięcia nie mają szans powodzenia.

– Współpracujemy z Urzędem Miasta Krakowa, zwłaszcza Zarządem Dróg Miejskich oraz Zarządem Inwestycji Miejskich, w celu wypracowania rozwiązań komunikacyjnych, które polepszą połączenie osiedla Essa Kliny z pozostałym miastem (połączenie z Zakopianką, budowa węzła Opatkowickiego, rozbudowa istniejących dróg). Współpracujemy również z innymi jednostkami miejskimi, chociażby Miejskim Przedsiębiorstwem Energetyki Cieplnej czy Wodociągiami Miasta Krakowa – wymienia Julia Bogdanowicz.

Współpraca – to również ważny współczesny trend.©℗