Obserwator Finansowy.pl: Co się dzieje na rynku nieruchomości komercyjnych?
Krzysztof Olszewski: Na razie, na szczęście, sytuacja pozostaje stabilna. Wszystko normalnie funkcjonuje, nie słyszy się o wzroście stopy pustostanów zarówno w handlu, jak i w biurach. Były pojedyncze bankructwa, jakaś jedna galeria przestała działać, ale ona już wcześniej miała problem, i to nie miało związku z COVID-19. Dane za pierwsze półrocze tego roku nie pokazują żadnych gwałtownych zmian na rynku.
Trwa „business as usual”?
Prawie. Może najemcy powierzchni handlowych czy biurowych w szczególnych przypadkach negocjują korzystniejsze warunki, tymczasowe upusty, ale to nie jest powszechne zjawisko. Właściciele myślą długookresowo i prawdopodobnie będą szukać kompromisu z najemcami, aby zyskać stabilizację, nawet licząc się z mniejszymi zyskami.
Nie wycofają się z biznesu?
Większość budynków w Polsce jest w rękach właścicieli, którzy zainwestowali długookresowo: na 10 czy 20 lat. To nie są spekulacyjni inwestorzy! Często są to duże fundusze międzynarodowe czy podmioty zagraniczne, które mają wieloletnią perspektywę. A ponadto, co ważne: nie ma obecnie dla inwestorów alternatywy. COVID-19 dotknął cały świat! Gdybyśmy mieli sytuację taką, że coś złego wydarzyło się tylko w Polsce, a np. w Niemczech jest dobrze, to ten kapitał pewnie by odpłynął. Z tego typu sytuacją mieliśmy do czynienia podczas azjatyckiego kryzysu 1997 r.: zainwestowano w Azji bardzo dużo kapitału zagranicznego, przyznawano kredyty na krótki czas – co jest bardzo niekorzystne w przypadku nieruchomości – i gdy pojawiły się problemy z wypłacalnością, inwestorzy szybko uciekli gdzie indziej, zwłaszcza ci, którzy przewidzieli problemy. A pozostali, w tym miejscowi zostali z zadłużonymi budynkami. Tyle, że wówczas było mnóstwo innych rynków, gdzie można było inwestować. A teraz nie ma dokąd uciec. Jest pat, bo wszędzie jest ten sam problem.
A może inwestować w inne sektory?
Nie za bardzo, bo wszędzie stopy zwrotu spadły a nowa sytuacja spowodowała że straty są już wliczone w cenę. Wyjście z rynku będzie więc oznaczało monetyzację straty. Inwestorzy, zamiast realizować stratę, stosują obecnie strategię na przeczekanie. Mówią: spróbujmy przeżyć, bo może będzie lepiej.
A co stanie się z nieruchomościami komercyjnymi po pandemii? Coraz więcej osób przechodzi na pracę zdalną. Biura przestaną być potrzebne?
Pod wpływem COVID-19 zmiany, z którymi mieliśmy do czynienia już wcześniej, zdecydowanie przyspieszyły! Możemy powiedzieć, że koronawirus stał się katalizatorem przemian na rynku nieruchomości komercyjnych, które wcześniej następowały powoli i były mało widoczne. Już w zeszłorocznym raporcie NBP odnotowaliśmy, że wciąż powstaje bardzo dużo nowych powierzchni biurowych. Dzieje się tak mimo, że tych biur jest dość dużo. A na dodatek nowe powstają wciąż w centrach wielkich miast: to są te gigantyczne wieżowce, które widzimy np. w Warszawie.
Tak, ale przed pandemią COVID-19 było już około 9 proc. pustostanów. Po co dalej budować?
Problem polega na tym, że stare budynki są zlokalizowane zazwyczaj w mniej atrakcyjnych miejscach, z utrudnionym dojazdem czy małą liczbą miejsc parkingowych. Weźmy dla przykładu biurowce w okolicach warszawskiego Służewca – tam jest trudno dotrzeć, więc część firm wybiera lokalizacje np. przy nowo budowanej drugiej linii metra na Woli lub blisko dworców. To są znacznie korzystniej położone miejsca z punktu widzenia pracownika – bo łatwiej dojedzie – ale też ekologii, bo zachęca do korzystania z transportu publicznego.
Przecież czynsze tam są zapewne wyższe…
Tak, ale łatwiej jest dojechać do tych budynków, zarówno dla klientów, jak i dla pracowników. Ponadto nowe budynki mają certyfikaty ekologiczne, co oznacza, że mają niższe koszty eksploatacji niż podobny, ale o wiele starszy budynek.
Czy zatem pandemia przyspieszy zmiany pro-ekologiczne na rynku nieruchomości?
To dość prawdopodobne, bo najemcy będą wybierali raczej lepsze budynki, również pod względem ekologii, niż te przestarzałe. Jednocześnie pamiętajmy, że na tym rynku obowiązują z reguły długoletnie umowy najmu, których zerwanie jest bardzo kosztowne. Dlatego te zmiany nie dzieją się z dnia na dzień, tylko będą następowały stopniowo. W pełni można będzie je ocenić za wiele miesięcy, a nawet kilka lat.
Trudno się dziwić, że firmy czy sklepy wolą mieć nowoczesne siedziby.
Tak. Dzieje się to zgodnie z teorią Josepha Schumpetera o twórczej destrukcji: po prostu lepsze wypiera gorsze. Inaczej mówiąc: ciągłe pojawianie się nowych przedsiębiorców z pomysłami sprawia, że firmy, które wcześniej cieszyły się ugruntowaną pozycją rynkową tracą ją. Jeśli na rynku nieruchomości inwestor proponuje lepszą lokalizację z lepszym dojazdem i nowocześniejszym biurem, to wygrywa w konkurencji z przestarzałymi gmachami.
Jak się teraz buduje? Rynek nieruchomości, jak każdy inny, podlega pewnym trendom.
Po atakach terrorystycznych na Stany Zjednoczone bardzo silnie stawiano na decentralizację, tzn. w różnych częściach miasta stawiano małe budynki, odchodzono od biurowców takich jak World Trade Centre, bo tam jednym czy dwoma samolotami można było dokonać potwornych zniszczeń na ogromną skalę. Ale w ostatnich latach obserwujemy odejście od tego trendu i znowu stawiane są mega-wieżowce, które mają istotny pozytywny aspekt: ułatwiają współpracę między firmami. Jak przecież wiemy: firmy nie tylko konkurują ale też – nawet jednocześnie – współpracują. Poza tym dzięki tzw. hubom następuje wymiana myśli, wymiana ludzi. Np. w Silicon Valley w USA siedzą obok siebie różne firmy z branży high-tech, nie rozrzucają się po całych Stanach.
Jakie daje im to korzyści?
Ułatwia to przepływ kapitału ludzkiego, łatwiej jest spotkać się, omówić ważne kwestie. Teoretycznie mamy komunikatory internetowe, ale w pewnych sytuacjach nic nie zastąpi spotkania „na żywo”, w dobie pandemii jeszcze bardziej sobie to uświadamiamy. A poza kontaktami międzyludzkimi: te wysoko wyspecjalizowane firmy często świadczą sobie wzajemnie usługi: ktoś buduje serwery, ktoś inny opracowuje oprogramowanie czy systemy zabezpieczeń. I wzajemnie się obsługują, w szczególności działa to w relacjach B2B czyli business to business oraz w branży e-commerce. Tam jest mnóstwo powiązań, płatności, zabezpieczeń. I wykwalifikowani fachowcy muszą to jakoś ogarnąć.
Czyli zmieniająca się specyfika pracy firm wymusza nowe rozwiązania w przestrzeni biurowej czy magazynowej?
Tak. I tu COVID-19 również przyspieszył zmiany. Na początku pandemii przecież wiele sklepów było zamkniętych. Powstało ogromne zapotrzebowanie na usługi z pominięciem kontaktu człowieka z człowiekiem – np. usługi kurierskie. Potrzebne zatem były większe powierzchnie magazynowe, ale też opracowano nowe metody dostarczania przesyłek, np. firma wysyłała sms-a z kodem, kurier stawiał przesyłkę pod drzwiami, dzięki hasłu upewniał się, że dana osoba jest właściwym odbiorcą i wszystko działało bez papierowych potwierdzeń, podpisów itp. Zostały spełnione wymogi sanitarne i wszystko odbywało się bardziej bezpiecznie.
Czy te zmiany zostały już potwierdzone danymi?
Tak. W ostatnich latach odnotowujemy zmianę w relacji: magazyny a nowoczesne centra handlowe, czyli tzw. galerie. Tych pierwszych buduje się coraz więcej, tych drugich mniej.
Czy przy okazji nie mamy do czynienia z przesytem bliźniaczo podobnych do siebie galerii z plastiku i szkła?
Mniej-więcej po roku 2000 nastąpił wysyp takich miejsc, gdyż wcześniej w Polsce ich nie było. Potem ich przybywało, inwestorzy sondowali rynek: ile jeszcze można tej powierzchni skomercjalizować, czyli ilu się znajdzie najemców i ilu będzie w stanie z tego żyć. W końcu doszliśmy do sytuacji, gdy jest duże nasycenie tą powierzchnią, a z drugiej strony zmieniają się nawyki konsumentów. Np. rozwój e-commerce sprawił, że specjalistyczny sprzęt jestem w stanie pozyskać w ciągu kilku dni, podczas gdy kiedyś trzeba było czekać tygodniami, aż np. przystosowany według życzeń komputer przypłynie z Chin. Taki model biznesu sprawia, że powstają na obrzeżach miast małe montownie, gdzie się sprzęt, np. laptop dostosowuje do potrzeb odbiorcy i wysyła go potem kurierem. W tym modelu galeria czy tradycyjny sklep nie są potrzebne.
To oznacza, że sklepy, jakie znamy czekają problemy?
Niezupełnie. Sklepy będą pełnić rolę bardziej wystawienniczą. Popularne stanie się oglądanie towaru i potem tzw. konfekcjonowanie pod konkretne potrzeby. Pozostając przy przykładzie z elektroniki: podstawowe rzeczy jak np. myszka będą nadal dostępne. Ale np. komputery będą w kilku podstawowych wersjach z możliwością skonfigurowania wedle życzeń w ciągu kilku dni, z wybranym dyskiem, kartą pamięci, procesorem itd. Jeszcze kilka lat temu nie było to możliwe. Stąd zmiany w handlu: niepotrzebne są wielkie powierzchnie sklepowe, wystarczą mniejsze, zaś konfekcjonowanie czyli przystosowanie sprzętu do potrzeb klienta odbywa się w magazynach, na które zapotrzebowanie rośnie.
Widać te magazyny na obrzeżach miast.
Nie tylko na obrzeżach, zauważyliśmy tendencję do ich powrotu bliżej centrów, w Warszawie są budowane choćby wzdłuż Alej Jerozolimskich. Powód jest prosty: czas. Chodzi o to, aby jak najszybciej dowieźć zamówioną rzecz klientowi. Time is money!
Dla klienta to też wygodne…
Oczywiście. Nie jeździ po całym mieście i nie szuka określonego modelu, tylko w sklepie albo w domu przed laptopem zamawia to, co chce. Tę widoczną już wcześniej tendencję w handlu COVID-19 bardzo przyspieszył.
Czyli mamy do czynienia z handlem hybrydowym: częściowo tradycyjnym, częściowo internetowym.
Można tak powiedzieć. Ludzie oglądają produkt, który chcą kupić, a potem zamawiają w internecie, z możliwością odbioru w sklepie.
Przejście części handlu do internetu wymusiły też sklepy-molochy, gdzie niełatwo było znaleźć poszukiwany towar, a obsługa nie zawsze była na miejscu gotowa do pomocy.
Można ich usprawiedliwić tym, że sprzedawca nie musi mieć pełnej wiedzy o wszystkim, co oferuje. Ale wyjściem z tej sytuacji stał się handel internetowy i taniejące usługi kurierskie. Swoją drogą: w internecie są już porównywarki usług kurierskich na wzór porównywarek cen biletów lotniczych itp. Wpisuje się gabaryty przesyłki, miejsce i wyskakują ceny.
Czy w sieci kupujemy podobnie, jak w „realu”?
Gdy kupujemy przez internet, raczej nie robimy tego kompulsywnie. W galeriach handlowych jest sprytnie opracowany plan rozmieszczenia towarów, roznosi się apetyczny zapach, słychać nastrojową muzykę, nie ma zegarów, żebyśmy nie mieli świadomości, ile czasu tam spędzamy. Przed komputerem podchodzimy do zakupów bardziej racjonalnie, widzimy swój koszyk zakupów i tam widnieje kwota.
Zatem COVID-19 zmniejszy skalę „dodatkowych” zakupów, skupimy się na tym, co niezbędne.
W znacznym stopniu tak.
Spróbujmy zatem podsumować wpływ COVID-19 na handel: spowodował przejście istotnej części strumienia klientów do sieci…
Tak, a co ciekawe sami właściciele sklepów o to walczyli. W wielu miejscach od lat wisiały reklamy: „odwiedź naszą stronę internetową i kup…”. Przecież łatwiej i taniej jest im trzymać towar w magazynie za miastem i dostarczyć bezpośrednio do klienta.
Właściciele sklepów rzeczywiście zyskują. Ale jest druga strona: najemcy. Mniejszy popyt na powierzchnie handlowe zmniejszy ceny najmu.
To będzie dla nich wyzwanie, choć również: początek zjawiska wychodzenia sklepów z galerii czy ograniczania powierzchni handlowej sięga czasów przed pandemią. Zaobserwowaliśmy tutaj np. tendencję do powstawanie w wielkich galeriach kin – tam, gdzie nie było – oraz sal zabaw dla dzieci i dorosłych, siłowni. A wszystko po to, aby zaoferować klientom jak najszerszą gamę usług i aby ludzie do nich przychodzili.
Stawiają na rozrywkę…
Taki wymyślili sposób na przyciągnięcie klientów! Rozrywki i restauracje miały zachęcać do odwiedzenia galerii. A zakupy? To przy okazji. Kiedyś szło się do centrum handlowego i można było przy okazji zjeść, a teraz odwrotnie. Nastąpiło odwrócenie paradygmatu!
Pandemia zmieni ten trend…
Dopóki nie poradzimy sobie z koronawirusem, wiele z tych aktywności z powodów sanitarnych będzie ograniczonych. Pytanie: jak długo to potrwa?
Pakiety stymulacyjne miały podtrzymać popyt w słabnących gospodarkach. Czy pomagają?
Problem w tym, że my jako Europejczycy przyzwyczailiśmy się do życia na kredyt. Niemal wszystko można kupić z odroczoną płatnością. Z jednej strony to dobrze, bo zwiększonym popytem pobudzamy gospodarkę. W zdrowej gospodarce takie nakręcanie się konsumpcjonizmu było dobre. Problemy mogą się pojawić, jeśli pojawi się szok. Mieliśmy z tym do czynienia z 2009 r. Polska nie została uderzona ekonomicznie, ale na rynku nieruchomości mieliśmy krótkotrwałe spowolnienie, jeśli chodzi o kupno i budowę nowych mieszkań. Wiele firm budowlanych wstrzymało wtedy prace. Ale tylko pod warunkiem, że były na początkowym etapie, że była to przysłowiowa „dziura w ziemi”. Bo jeśli biurowiec już stał, to bardziej opłacało się go wykończyć niż pozostawić w „stanie nieważkości”, bo po kilku latach nadawałby się tylko do zburzenia.
Wówczas załamanie trwało krótko.
Przez pół roku nowe inwestycje w budownictwie spadły prawie do zera, po czym… szybko się odbiły. Ale najgorszy był ten pierwszy moment, kiedy ludzie zastanawiali się „zaraz, ale czy ja jutro będę miał jakiekolwiek dochody, czy będę miał pracę, z czego to spłacę”. Widać to na wykresach dotyczących budownictwa wielorodzinnego w największych miastach: wyraźnie zaznaczony kształt „V”. Ale wtedy było to na szczęście jednorazowe.
Uderzenie przyszło z zewnątrz, a zmieniający się kurs walutowy był dla nas buforem.
Tak. Deprecjonujący złoty nas ratował. Byliśmy w stanie sprzedać produkt taniej niż nasz zachodni konkurent, a zarobić i tak więcej. To był silny bodziec dla gospodarki. A teraz kryzys ogarnął cały świat. Zatem dopóki nie zostanie wynaleziona szczepionka czy skuteczne lekarstwo, niewiele się zmieni. Jeśli ludzie obawiają się globalnego kryzysu, ograniczają konsumpcję. Dopóki nie przyjdzie nowy bodziec, nie będzie mocnego odbicia. W centrach handlowych, mimo obniżek i wielu promocji, sprzedaż jest wciąż jednak o ok. 30 proc. niższa niż w zeszłym roku.
