Koniec zarobku z inwestycji w mieszkania. NSA nie ma wątpliwości – to działalność gospodarcza i tak trzeba opodatkować dochód

Flipping to działalność gospodarcza i tak trzeba go opodatkować

Flipping czyli przerzucanie mieszkań to zjawisko, które w ostatnich latach znacząco zyskało na popularności. W dużym uproszczeniu polega ono na kupowaniu mieszkań w złym stanie technicznym za korzystną cenę, remontowaniu ich i szybkiej sprzedaży z zyskiem. Osoby wykonujące tego rodzaju czynności często twierdzą, że robią to w ramach zarządzania własnym majątkiem, a nie w ramach działalności gospodarczej, a tym samym mają prawo do korzystania na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych z ulg podatkowych stworzonych z myślą o podatnikach kupujących mieszkanie na własne potrzeby. Wszystko wskazuje jednak na to, że zbliża się kres stosowania tego rodzaju interpretacji, a flipperzy będą zmuszeni płacić wyższy podatek.

W wyroku z 25 lutego 2025 r. (sygn. akt II FSK 823/22) Naczelny Sąd Administracyjny podtrzymał wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie, zgodnie z którym kupowanie mieszkań, remontowanie ich, a następnie szybka sprzedaż to działania charakterystyczne dla prowadzenia działalności gospodarczej, a nie dla zarządzania prywatnym majątkiem, a w konsekwencji należy z tego tytułu płacić podatek dochodowy według zasad obowiązujących przedsiębiorców.

Organy podatkowe mają podstawy do nakładania na flipperów wyższego podatku

Sprawa dotyczyła podatniczki, która w latach 2014–2016 nabyła cztery, pozostające w złym stanie technicznym mieszkania, dokonała w nich kapitalnego remontu, a następnie dokonała ich sprzedaży. W żadnym z tych mieszkań podatniczka nie mieszkała. Zdaniem organów podatkowych działania podatniczki miały charakter zorganizowany i ciągły i były nakierowane na osiągnięcie dochodu, a więc należało opodatkować je podatkiem dochodowym od osób fizycznych jako mieszczące się w kategorii wyszczególnionej w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Podatniczka nie zgadzała się z taką kwalifikacją, a sprawa trafiła przed oblicze Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie, który zgodził się z argumentami przedstawionymi przez organy skarbowe. W uzasadnieniu wyroku wskazał, że Działania skarżącej, podejmowane w latach 2014–2016, w zakresie zakupu i sprzedaży, po gruntownym remoncie, mieszkań spełniały wszystkie te założenia. W zakresie wszystkich tych transakcji skarżąca działała w sposób podobny, tj. najpierw wyszukiwała atrakcyjne, z punktu widzenia potencjalnej zyskowności mieszkanie, zaciągała kredyt na jego zakup, nabywała lokal, po czym, tuż po remoncie sprzedawała go z zyskiem. Następnie tego rodzaju działania były podejmowane w odniesieniu do kolejnego lokalu. Taki model działalności jednoznacznie wskazuje na cechę w postaci jej zorganizowania, determinujący zakwalifikowanie całej aktywności, jako prowadzenia działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Za spełnioną sąd uznał również cechę ciągłości, bo aktywność podatniczki obejmowała trzy lata, poczynając od 2014, a kończąc na 2016 roku. Sąd co prawda zgodził się z argumentem, że zakup i sprzedaż pewnych składników majątkowych, obejmujących także nieruchomości, może mieć miejsce w ramach zarządu majątkiem prywatnym, jednak na tego rodzaju charakter podejmowanych działań muszą wskazywać konkretne okoliczności. W sprawie analizowanej przez sąd takie okoliczności jednak nie wystąpiły. Z poglądami przedstawionymi przez WSA w Rzeszowie zgodził się w kolejnej instancji również Naczelny Sąd Administracyjny w przytaczanym już wyroku z 25 lutego 2025 roku. To zaś oznacza, że organy podatkowe zyskały solidne podstawy do nakładania w tego rodzaju przypadkach wyższego podatku, a flipperzy powinni liczyć się z koniecznością ponoszenia większych kosztów.