Jak wszyscy już wiemy kurs walutowy może być zmienny. Okazuje się jednak, iż stopa procentowa również potrafi odnotować znaczące różnice na przestrzeni lat. Zatem zarówno kredytobiorcy walutowi jak i Ci posiadający kredyt w złotych polskich muszą być świadomi ,iż na oprocentowanie kredytu ma również wpływ zmienna stawka WIBOR 3M /6M (dla kredytów w PLN). Obecnie jednak osoby posiadające kredyty hipoteczne mogą być zadowolone z wysokości stóp procentowych, które pozostają na rekordowo niskich poziomach. Czy taka sytuacja będzie jednak trwała wiecznie?
W obliczu doświadczeń frankowych Komisja Nadzoru Finansowego postanowiła wysłać poważne ostrzeżenie do uczestników rynku. W dniu 27.08.2018 KNF przekazała do konsultacji projekt nowelizacji Rekomendacji S gdzie zaleca bankom posiadanie w ofercie zarówno kredytów hipotecznych ze zmiennym jak i ze stałym oprocentowaniem. Zalecenia KNF są podyktowane przezornością, w kontekście zapowiadanych od dłuższego czasu podwyżek stóp procentowych i obawą przed niespodziewanym wzrostem rat kredytowych co może spowodować analogiczne problemy jak w przypadku kredytów frankowych.
Jakie są ryzyka i korzyści z wyboru stałej stopy procentowej? O tym przekonamy się w dalszej części artykułu.
W krajach zachodnich oferty ze stałym oprocentowaniem stanowią znaczną część rynku hipotecznego (Raport Hypostat), w Polsce do tej pory zaledwie kilka banków (BZ WBK, PKO BP, ING Bank Śląski) zaoferowało kredyty z okresowo stałym oprocentowaniem, które nie cieszą się dużym zainteresowaniem klientów. Barierą jest cena. Są one zazwyczaj droższe niż znane i popularne kredyty ze zmiennym oprocentowaniem.
Premia za pewność
Na oprocentowanie kredytu w PLN ze zmienną stopą składa się marża banku i stawka WIBOR 3M/6M uzależniona od wysokości stóp procentowych ustalanych przez Radę Polityki Pieniężnej. Warto pamiętać, że w Polsce od lat dziewięćdziesiątych, nie licząc krótkotrwałych odstępstw w latach 2007-2008 i 2011-2012 mieliśmy do czynienia ze spadkiem stóp procentowych. Od 2015 roku stopy procentowe utrzymują się niezmiennie na rekordowo niskim poziomie 1,5% i według zapowiedzi Prezesa NBP Adama Glapińskiego, do 2020 roku powinny się utrzymać na tym samym poziomie. Jednak hipoteki zaciągane są na znacznie dłuższy okres – 25 – 30 lat, a trend po tak długim okresie zniżki może ulec odwróceniu. W tym wypadku całe ryzyko wynikające z podniesienia stóp procentowych przeniesione jest na kredytobiorcę.
Kredyt o stałym oprocentowaniu w założeniu ma uchronić kredytobiorcę przed nagłym wzrostem stóp, a tym samym rat kredytowych, przez zapewnienie stałego oprocentowania na określony okres spłaty- zazwyczaj pięcioletni, ale KNF sugeruje wprowadzenie stałej stawki na dziesięć lat, a nawet na cały okres kredytowania. W tej sytuacji ryzyko zmian bierze na siebie bank. Oczywiście koszt zarządzania ryzykiem będzie wkalkulowany w cenę kredytu. To pewnego rodzaju „premia” jaką bank pobiera za stałość obciążeń.
Zdaniem ekspertów kredyt o stałym oprocentowaniu może być znacznie droższy. Jest to widoczne w ofertach już obecnych na rynkach, w których różnica w wysokości miesięcznej raty kredytu wynosi nawet 10 % na każde 100 tys. zadłużenia na rzecz kredytu o stałym oprocentowaniu. Z drugiej strony nagły wzrost stop procentowych może podnieść ratę od kilkudziesięciu do nawet kilkuset złotych, co może być znacznym wyzwaniem dla budżetu kredytobiorcy.
Faktyczne wyliczenie korzyści będzie możliwe jednak po zakończeniu spłaty kredytu, gdy będzie znana realna wysokość wszystkich rat kredytu.
Warto zaznaczyć również, iż aktualnie na polskim rynku dostępne są jedynie kredyty z okresowo stałym oprocentowaniem, max. na 5 lat. Po tym okresie automatycznie kredyt przechodzi na zmienną stawkę oprocentowania. W niektórych bankach istnieje możliwość przedłużenia oferty o kolejny okres w ramach indywidualnych negocjacji. Marża w tym wypadku pozostanie niezmienna, jednak przeliczone może zostać oprocentowanie stałe.
Jak wzrost stóp procentowych i wynagrodzeń wpłynie na zdolność kredytową Polaków?
Wcześniejsza spłata
Oceniając wady i zalety warto wziąć pod uwagę fakt, że w wypadku wcześniejszej spłaty kredytu o stałym oprocentowaniu bank może pobierać rekompensatę przez cały okres obowiązywania stałej stopy. Zatem nadpłata kredytu czy całkowita spłata w trakcie obowiązywania oferty ze stałą stopą może wiązać się z dodatkowymi kosztami.
W przypadku wcześniejszej spłaty kredytu o zmiennym oprocentowaniu, zgodnie z nową ustawą o kredytach hipotecznych (Dz.U.2017.0.819, art.40) po upływie 3 lat od zawarcia umowy bank nie może pobierać żadnej rekompensaty. Pozwala to klientowi na większą elastyczność w zarządzaniu jego zobowiązaniem.
Ryzyko banku
Wprowadzenie oferty kredytowej ze stałym oprocentowaniem wiąże się ze zwiększonym ryzykiem dla banku. Najczęściej wykorzystywanymi instrumentami zabezpieczeń są długoterminowe obligacje o stałej stopie procentowej lub listy zastawne. Te ostatnie mają prawo emitować tylko banki hipoteczne, których dotychczas udział w rynku był niewielki. Zdaniem ekspertów ze Związku Banków Polskich zbyt płytki krajowy rynek kapitałowy może stać się poważną przeszkodą dla rozwoju tego segmentu rynku hipotecznego.
Stała rata – nowy rynek
Nowa oferta to dla klientów większy wybór, ale i konieczność dokonania dodatkowych kalkulacji. W Polsce jak dotąd jednym z głównych czynników wyboru kredytu była cena. Czy w zamian za stabilność i przewidywalność raty kredytobiorcy będą skłonni zapłacić więcej? Trudno to przewidzieć, tak jak trudno dziś skalkulować, która z opcji oprocentowania okaże się korzystniejsza w ostatecznym rozrachunku. Warto jednak zaznaczyć, że sama dyskusja nad projektem Rekomendacji spowodowała, że pojawiła się alternatywa, której do tej pory nie było na rynku.
Wprowadzenie na większą skalę kredytów ze stałym oprocentowaniem stanowi wyzwanie dla banków – muszą one z jednej strony skutecznie zabezpieczyć się przed ryzykiem zmiany stopy. Innym wyzwaniem jest przekonanie klientów do droższego na początku produktu. W sytuacji wzrostu cen na rynku nieruchomości i rosnących wymogów dotyczących wkładu własnego, może to być trudne zadanie.
autor: Magdalena Mrozowska, Wiceprezes Zarządu, Feniks Finanse Sp. z o.o.
oprac.: IS
