W ubiegłym roku inwestorzy oddali 2,2 mln mkw. magazynów. Już piąty rok z rzędu utrzymane zostało kilkunastoprocentowe tempo wzrostu, choć nie udało się pobić rekordu z 2017 r. (2,3 mln mkw.). Osiągnięty wynik jest jednak drugim najlepszym w historii. Świadczy też, że w tym segmencie nieruchomości komercyjnych inwestorzy ciągle jeszcze nie powiedzieli ostatniego słowa. Podobnie jak najemcy, dzięki aktywności których możliwy jest tak dynamiczny rozwój rynku. W ubiegłym roku wynajęli ponad 4 mln mkw., czyli niemal tyle samo, co w 2017 r., ale już ponad 5 razy więcej niż 10 lat temu. Wśród najemców w dalszym ciągu dominują operatorzy logistyczni, sieci handlowe, podmioty działające w e-commerce oraz specjalizujące się w lekkiej produkcji. Jeśli chodzi o firmy, to największe magazyny wynajęły w ubiegłym roku Leroy Merlin i Zalando. W rękach tej pierwszej znalazło 124 tys. mkw. w obiekcie Panattoni w miejscowości Piątek, a drugiej – 121 tys. mkw. w Olsztynku w projekcie zrealizowanym przez Hillwood. Zdaniem ekspertów w tym roku układ sił nie ulegnie zmianie. Można natomiast oczekiwać umacniania się wśród najemców sektora e-commerce, w związku z zaostrzeniem zakazu handlu w niedzielę, który wyraźnie przyspieszył jego rozwój. Eksperci spodziewają się też napływu kolejnych ok. 2 mln nowoczesnej powierzchni magazynowej. Najwięcej na Górnym Śląsku, w Polsce Centralnej i w okolicach Warszawy. Większość inwestycji nadal lokalizowana jest w pobliżu głównych korytarzy transportowych poza granicami miast. Choć na znaczeniu nabierają coraz bardziej miejskie parki w związku z tzw. logistyką ostatniej mili. Przykładem może być inwestycja firmy Hillwood, która powstanie w Łodzi niedaleko autostrady A1.

Tom Listowski, partner, dyrektor działu powierzchni przemysłowych i magazynowych na Europę Środkowo-Wschodnią w firmie doradczej Cresa, wskazuje jednak na wyzwania stojące przed Polską. Są związane głównie z ryzykiem spowolnienia światowej gospodarki, z którą nasz kraj jest już stosunkowo mocno sprzężony. Silny popyt wewnętrzny i zmiany strukturalne powinny jednak sprawić, że polska gospodarka będzie bardziej odporna na szoki zewnętrzne, w tym wojny celne, niż pozostałe kraje CEE. Ponadto niektóre firmy zlokalizowane w Wielkiej Brytanii planują przeniesienie produkcji do innych krajów. Polska ze względu na swoje strategiczne położenie może na tym zyskać.

Polski rynek magazynowy przyciąga też coraz więcej inwestorów. Najważniejszym źródłem kapitału w dalszym ciągu są inwestorzy z Niemiec, Wielkiej Brytanii, USA. Magazynami zlokalizowanymi w Polsce zaczynają się też interesować firmy z Azji oraz fundusze działające do tej pory w innych sektorach rynku nieruchomości. Przykładem może być południowoafrykański Redefine, który w lipcu 2018 r. nabył od Panattoni dziewięć budynków magazynowych za ok. 200 mln euro.

Całkowity wolumen transakcji inwestycyjnych w magazynach wyniósł w zeszłym roku natomiast ponad 1,8 mld euro. Przekroczył tym samym niemal dwukrotnie wynik z 2017 r. – na przestrzeni dekady wzrósł dziesięciokrotnie. Jak zauważa Paweł Partyka, associate w dziale rynków kapitałowych Cushman & Wakefield, trend wzrostowy na rynku inwestycji w nieruchomości logistyczne utrzymuje się od 2014 r. Ta sytuacja to efekt nie tylko stabilnego wzrostu i rozwoju tego rynku, co m.in. spowodowane jest znaczącą poprawą sieci dróg i autostrad, relatywnie niskimi kosztami prowadzenia działalności, a także dynamicznym rozwojem sektora e-commerce. To także zasługa jakości dostępnych na nim nieruchomości. Obecne magazyny nie przypominają już w niczym tych sprzed lat. I nie chodzi tylko o to, że są w pełni zautomatyzowane, a zastosowane w nich rozwiązania to najnowsze osiągnięcia technologii. Chodzi też o same obiekty. Obserwuje się dążenie do tego, aby trwałość konstrukcji i obiektów była większa niż 10 lat.

– Zmienia się świadomość co do jakości wykonania hal. Przychodzą do nas inwestorzy z pytaniami o nowe technologie i mówią, że hale budowane kilkanaście lat temu burzy się, gdyż jakość wykonania pokrycia dachowego, posadzki, obudowy i stalowe konstrukcje nie pozwalają na dalsze użytkowanie, choćby ze względu na ochronę przeciwpożarową. Hale w środku wyglądają źle, ściany, posadzki niszczeją. Dlatego elementy żelbetowe odpowiadają na nowe zapotrzebowania, są dużo trwalsze, ich jakość, ognioodporność i estetyka są zupełnie inne – wyjaśnia Tomasz Seremet, Członek Zarządu Pekabex BET S.A.

Beton, który otula zbrojenie, daje bardzo wysoką odporność na obciążenia ogniowe. To ważne, ponieważ nie ma w tym przypadku konieczności, tak jak w obiektach stalowych, antykorozyjnego zabezpieczania elementów i malowania farbami pęczniejącymi, które chronią stal przed wysoką temperaturą w czasie pożaru. Dodatkowym atutem jest możliwość montażu obiektu w warunkach zimowych, co przyspiesza proces realizacji.

Zmiany w konstrukcji następują też z innego powodu. Elastyczny system konstrukcji żelbetowych umożliwia dostosowanie do zmieniających się potrzeb, jak zmiana funkcji hali zgodnie z nowymi potrzebami najemcy: przykładowo zaprojektowanie rezerwy na biura nie stanowi większego problemu konstrukcyjnego, daje możliwość przearanżowania przestrzeni, co pozwala uniknąć w przyszłości konieczności budowania od podstaw.

– Wśród nowych trendów w budownictwie jest m.in. system ścian trójwarstwowych, posiadających warstwę izolacyjną, konstrukcyjną i elewacyjną. Wraz z opracowanym przez nas systemowym układem doków i podwalin pozwalają na szybkość budowy, a większe rozpiętości elementów dachowych dają mniejszą liczbę słupów, co przekłada się na powierzchnię nieograniczoną przeszkodami konstrukcyjnymi – mówi Tomasz Seremet.