rozwiń >

Czym jest podatek od nieruchomości oraz kto zobowiązany jest do jego zapłaty?

Podatek od nieruchomości to jeden z podstawowych podatków lokalnych, który co roku muszą uiszczać właściciele, posiadacze samoistni lub użytkownicy wieczyści:

  • gruntów (z wyjątkiem gruntów rolnych i leśnych),
  • budynków,
  • mieszkań i lokali użytkowych posiadających księgę wieczystą.

Od czego zależy wysokość podatku od nieruchomości?

Wysokość podatku od nieruchomości zależy od powierzchni gruntu, lokalu lub budynku oraz stawek ustalanych przez gminę. Trzeba przy tym pamiętać, że samorządy nie mogą dowolnie kształtować wysokości obciążeń – stawki maksymalne są określone w ustawie. To właśnie rada gminy decyduje, jakie kwoty będą obowiązywać w danym roku, a następnie urząd przesyła podatnikom decyzję z wyliczoną kwotą do zapłaty. Dzięki temu mieszkańcy nie muszą samodzielnie obliczać należności.

Podatki lokalne a inflacja

W Polsce stawki podatków i opłat lokalnych są co roku waloryzowane wskaźnikiem inflacji ogłoszonym przez Główny Urząd Statystyczny. Według danych GUS, inflacja za pierwsze półrocze 2024 roku wyniosła 2,7 proc. Oznacza to, że właśnie o taki procent wzrosły maksymalne stawki podatku od nieruchomości w 2025 roku.

Maksymalne stawki podatku od nieruchomości w 2025 roku

W 2025 roku gminy nie mogą ustalić wyższych stawek niż:

  • 1,38 zł za 1 m² – od gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej,
  • 0,73 zł za 1 m² – od gruntów pozostałych,
  • 1,19 zł za 1 m² powierzchni użytkowej – od mieszkań,
  • 34 zł za 1 m² powierzchni użytkowej – od budynków związanych z działalnością gospodarczą.

W przypadku budowli stawka nie jest liczona od powierzchni, lecz procentowo – 2 proc. ich wartości.

Kto nie musi płacić podatku od nieruchomości? Lista zwolnień

Nie zawsze trzeba płacić podatek od nieruchomości. Podatek nie obejmuje m.in. budynków i gruntów wykorzystywanych w rolnictwie, leśnictwie czy rybactwie. Z obowiązku zapłaty zwolnione są także obiekty przeznaczone pod uprawy szklarniowe, pasieki, hodowle zwierząt oraz zabytki objęte ochroną konserwatorską.

Podatek od nieruchomości nie dotyczy również nieużytków, użytków ekologicznych, działek przyzagrodowych członków spółdzielni rolniczych, a także altan i małych budynków gospodarczych w rodzinnych ogrodach działkowych. Warto jednak sprawdzić uchwały swojej gminy, ponieważ lokalne przepisy mogą wprowadzać dodatkowe zwolnienia.

W jaki sposób płaci się podatek od nieruchomości?

Podatek można zapłacić:

  • w kasie gminy,
  • przelewem na konto gminy,
  • u osoby, którą wyznaczyła gmina (inkasenta).

Podatek można zapłacić jednorazowo lub w czterech ratach – do 15 marca, 15 maja, 15 września i 15 listopada.

Katowice wprowadzają 30-krotnie wyższy podatek od nieruchomości dla deweloperów

Katowice jako pierwsze w Polsce zdecydowały się na zastosowanie znacznie wyższej stawki podatku wobec deweloperów posiadających niesprzedane mieszkania.

Zdaniem urzędników takie lokale nie pełnią funkcji stricte mieszkalnej, lecz są elementem działalności gospodarczej – pełnią rolę mieszkań pokazowych bądź stanowią towar przeznaczony do sprzedaży. W konsekwencji powinny być opodatkowane według zasad przewidzianych dla firm.

Różnica jest kolosalna:

  • stawka dla lokali mieszkalnych – 1,19 zł za m²,
  • stawka dla działalności gospodarczej – 34 zł za m².

To niemal trzydziestokrotna podwyżka. W praktyce mieszkanie o powierzchni 60 m² zamiast około 70 zł rocznie generuje podatek w wysokości aż 2040 zł. W przypadku dużych inwestycji, obejmujących wiele niesprzedanych lokali, dodatkowe obciążenia mogą sięgać setek tysięcy złotych rocznie.

Katowicki organ podatkowy powołuje się na uchwałę siedmiu sędziów NSA z października 2024 r., która doprecyzowała zasady opodatkowania nieruchomości mieszkalnych. Pisma z wezwaniami do zapłaty wyższej stawki zostały już rozesłane do deweloperów.

Poznań rozważa wyższe stawki podatku od niesprzedanych mieszkań

Zainteresowanie tematem wykazuje już także Poznań. Jak poinformowała Pola Insiak, dyrektor Wydziału Podatków i Opłat UMP w rozmowie z „Głosem Wielkopolskim”:

– Miasto na bieżąco monitoruje sytuację i weryfikuje przypadki pod kątem tego, czy lokale faktycznie pełnią funkcję mieszkalną, czy pozostają niewykorzystane. To może skutkować odmiennym sposobem opodatkowania.

Dodała, że priorytetem jest zapewnienie przejrzystości, równego traktowania podatników oraz odpowiedzialne gospodarowanie środkami publicznymi.

Wrocław i inne miasta rozważają wyższy podatek

Pomysł nie ogranicza się wyłącznie do Katowic i Poznania. Działania w sprawie dodatkowego opodatkowania niesprzedanych mieszkań deweloperskich podjął także Wrocław. Miasto zleciło renomowanej kancelarii prawnej przygotowanie ekspertyzy, która ma jednoznacznie wskazać, czy lokale niewykorzystywane przez nabywców mogą zostać objęte stawką właściwą dla działalności gospodarczej – 34 zł za m² zamiast dotychczasowych 1,19 zł.

To już drugie podejście władz Wrocławia do tego problemu. Jak przypomina wiceprezydent miasta Renata Granowska, dyskusja o wyższych podatkach toczyła się już w 2023 roku, jednak dopiero uchwała NSA z października 2024 r. nadała sprawie nową dynamikę. Samorząd oczekuje teraz na szczegółową opinię prawną, która wskaże, czy – i w jakim zakresie – można zastosować podwyższoną stawkę.

Podobne analizy prowadzą również inne duże miasta:

  • Białystok – urzędnicy sprawdzają przepisy i orzecznictwo pod kątem możliwości wprowadzenia wyższej daniny dla deweloperów,
  • Olsztyn i Kielce – badają potencjalne skutki i podstawy prawne takiego rozwiązania.

Odmienne stanowisko zajmuje Łódź, która na razie dystansuje się od tego pomysłu. Władze miasta podkreślają, że obowiązujące przepisy prawa lokalnego nie pozwalają na narzucenie wyższej stawki. Zdaniem magistratu, podejście Katowic jest odosobnione i najprawdopodobniej zostanie zakwestionowane w sądzie. Samorząd dodaje, że aby skutecznie wprowadzić wyższy podatek dla deweloperów, konieczna byłaby nowelizacja ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.

Deweloperzy krytykują nowe stawki podatku od nieruchomości: zagrożenie dla rynku mieszkaniowego

Środowisko deweloperskie zdecydowanie nie zgadza się z takim podejściem.

– Model biznesowy deweloperów zakłada szybkie wprowadzenie mieszkań na rynek i ich sprzedaż. Niesprzedane lokale oznaczają zamrożony kapitał, dodatkowe koszty utrzymania i spadek rentowności – podkreśla Bartosz Guss, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Zwraca przy tym uwagę, że uchwała NSA odnosiła się przede wszystkim do lokali kupowanych przez fundusze inwestycyjne lub wynajmowanych krótkoterminowo. Deweloperzy – jak argumentuje – nie wstrzymują celowo sprzedaży, dlatego masowe nakładanie trzydziestokrotnie wyższej stawki nie znajduje podstaw prawnych.

– Tak drastyczna podwyżka może ograniczyć nowe inwestycje i w konsekwencji zmniejszyć liczbę mieszkań dostępnych dla Polaków – ostrzega Guss.

Wyrok NSA: kiedy można stosować preferencyjną stawkę podatku od nieruchomości?

Sednem sporu jest uchwała siedmiu sędziów NSA (sygn. III FPS 2/24), dotycząca interpretacji art. 5 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.

Rzecznik Małych i Średnich Przedsiębiorców wskazywał, że budynki mieszkalne wykorzystywane do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych – nawet jeśli są przedmiotem działalności gospodarczej, jak w przypadku najmu długoterminowego – powinny korzystać z niższej stawki podatku.

NSA przychylił się do tej argumentacji. Uznał, że jeśli lokale rzeczywiście pełnią funkcję mieszkaniową i są sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako mieszkalne, należy stosować stawkę preferencyjną. Innymi słowy: przedsiębiorca wynajmujący mieszkania na cele mieszkaniowe może korzystać z niższego podatku. Wyższa stawka znajduje zastosowanie wyłącznie w przypadku innego rodzaju wykorzystania – np. najmu krótkoterminowego czy usług hotelowych.

Komentarz eksperta: Katowice nadinterpretowały wyrok NSA w sprawie podatku od nieruchomości

Eksperci podnoszą, że Katowice nadinterpretowały treść wyroku NSA.

– Fiskus twierdzi, że skoro mieszkanie nie znalazło jeszcze nabywcy, to nie realizuje funkcji mieszkaniowej. To jednak sprzeczne z treścią uchwały i stanowi klasyczny przykład fiskalizmu – ocenia dla RP Łukasz Szatkowski, menedżer w zespole nieruchomości kancelarii MDDP.

Przypomina, że aby lokal mógł korzystać z preferencyjnej stawki, muszą zostać spełnione trzy warunki:

  • służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych najemcy,
  • jest sklasyfikowany jako mieszkalny w ewidencji gruntów i budynków,
  • nie jest wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej.

Wynajem krótkoterminowy czy traktowanie lokalu jako instrumentu inwestycyjnego wyklucza prawo do niższego podatku.

Szatkowski podkreśla, że mimo korzystnego dla podatników rozstrzygnięcia NSA, praktyka samorządów może rodzić spory i skutkować licznymi odwołaniami.

RP/Głos Wielkopolski

Podstawa prawna:

Uchwała SN z dnia 21 października 2024 r. Sygn. akt III FPS 2/24