Z raportu „Ostatnia szansa starzejących się nieruchomości” opublikowanego przez firmę Colliers wynika, że tylko w Warszawie 64% powierzchni biurowej znajduje się w budynkach mających ponad 10 lat, a 28% w obiektach starszych niż 21 lat. Jednocześnie firmy coraz częściej oczekują od wynajmowanych biur nie tylko dobrej lokalizacji, lecz także wysokiej efektywności energetycznej, niskich kosztów eksploatacji oraz zgodności z celami zrównoważonego rozwoju.
Trzydziestoletni biurowiec, nieruchomości do zmiany
Dla wielu właścicieli nieruchomości jest to moment na uświadomienie sobie, że o konkurencyjności budynku coraz częściej decyduje nie jego wiek, ale zastosowane technologie.
Wiele biurowców wybudowanych kilkanaście czy ponad dwadzieścia lat temu nadal wygląda dobrze i nie wymaga gruntownego remontu konstrukcji. Zupełnie inaczej jest jednak z instalacjami technicznymi. Systemy ogrzewania, wentylacji, klimatyzacji czy automatyki budynkowej rozwijają się znacznie szybciej niż sama architektura, dlatego to właśnie one najczęściej stają się najsłabszym ogniwem starszych obiektów.
Postęp techniczny nie jest jedynym czynnikiem kształtującym te wyzwania. W czasie największego boomu inwestycyjnego w latach 90. priorytetem było możliwie szybkie wybudowanie obiektu oraz ograniczenie kosztów realizacji. Deweloper koncentrował się na budowie, generalny wykonawca pilnował budżetu inwestycji, natomiast późniejsze koszty eksploatacji pozostawały po stronie właściciela lub najemców. W efekcie wiele budynków już w momencie oddania do użytku wyposażono w rozwiązania spełniające podstawowe wymagania, ale pozostawiające niewielkie możliwości dalszej rozbudowy.
– Przez lata o jakości budynku decydowało przede wszystkim to, ile kosztowało jego wybudowanie. Ale dziś zmieniły się zarówno realia rynkowe, jak i oczekiwania najemców. Rosnące ceny energii oraz strategie dekarbonizacji realizowane przez międzynarodowe przedsiębiorstwa sprawiły, że znaczenia nabrały certyfikaty środowiskowe, zużycie energii i ślad węglowy budynku. Dlatego równie ważne stało się to, ile kosztuje jego codzienne funkcjonowanie – mówi Tomasz Szolc, wiceprezes zarządu SPIE LTEC.
Inteligentnie zarządzany biurowiec daje największe efekty
Nie każda modernizacja oznacza konieczność kosztownej przebudowy całego obiektu. W wielu przypadkach największy potencjał poprawy efektywności kryje się w instalacjach technicznych oraz sposobie ich współpracy. Dlatego jednym z najważniejszych elementów modernizacji staje się wdrożenie systemu automatyki budynkowej BMS, który integruje i nadzoruje pracę najważniejszych instalacji. Dzięki analizie informacji z czujników rozmieszczonych w różnych częściach obiektu potrafi na bieżąco dostosowywać do rzeczywistych potrzeb użytkowników pracę ogrzewania, wentylacji, klimatyzacji czy oświetlenia. Nie muszą przez to pracować nieprzerwanie z pełną mocą, lecz tylko wtedy, gdy jest to uzasadnione, co pozwala ograniczyć zużycie energii bez pogarszania komfortu osób korzystających z biura.
Szczególnie duże możliwości dotyczą systemów chłodzenia, które należą do najbardziej energochłonnych instalacji w biurowcach. Wykorzystując bezwładność cieplną budynku, system może okresowo ograniczyć pracę klimatyzacji, a następnie ponownie ją uruchomić jeszcze zanim użytkownicy odczują zmianę temperatury. W praktyce oznacza to krótszy czas pracy urządzeń przy zachowaniu takich samych warunków klimatycznych wewnątrz budynku.
Nowoczesna automatyka pozwala również kontrolować chwilowy pobór mocy. Jeśli zapotrzebowanie na energię zaczyna zbliżać się do poziomu powodującego dodatkowe opłaty, system może czasowo ograniczyć pracę wybranych urządzeń lub uruchamiać je w innej kolejności. Modernizacja często obejmuje również wymianę agregatów chłodniczych na urządzenia o znacznie wyższej sprawności, dzięki czemu ten sam efekt chłodzenia można uzyskać przy niższym zużyciu energii.
Nie każdy biurowiec warto modernizować
Możliwości modernizacji zależą przede wszystkim od wieku i zastosowanych rozwiązań technicznych. Zdaniem ekspertów obiekty wybudowane od początku XXI wieku najczęściej posiadają infrastrukturę, którą można dostosować do współczesnych standardów poprzez rozbudowę automatyki oraz wymianę wybranych urządzeń. Zakres niezbędnych prac jest oczywiście różny, jednak modernizacja zwykle pozostaje technicznie możliwa.
– Znacznie trudniejsza sytuacja dotyczy wielu budynków powstałych w latach dziewięćdziesiątych. Często zastosowano w nich urządzenia, których nie da się zintegrować z nowoczesnymi systemami sterowania. Brakuje odpowiednich sterowników, czujników i możliwości komunikacji pomiędzy instalacjami, przez co koszt kompleksowej przebudowy może okazać się nieproporcjonalnie wysoki – zauważa ekspert SPIE LTEC.
Takie przypadki można obecnie zaobserwować na warszawskim rynku biurowym. Część starszych obiektów jest wycofywana z użytkowania, wyburzana i zastępowana nowymi inwestycjami, ponieważ ich modernizacja nie miałaby ekonomicznego uzasadnienia. Nie oznacza to jednak, że podobny scenariusz czeka większość istniejących biurowców.
Biurowiec i modernizacja jest naturalnym etapem życia budynku
Zmieniające się wymagania najemców sprawiają, że cykl życia nowoczesnych biurowców wygląda obecnie inaczej niż dwie dekady temu. Właściciele nieruchomości coraz częściej muszą planować nie tylko bieżące utrzymanie obiektu, lecz także kolejne etapy jego technicznego rozwoju. Dotyczy to zwłaszcza systemów odpowiedzialnych za zarządzanie energią, które najszybciej podlegają zmianom.
Zmienia się również sposób, w jaki firmy wybierają swoje siedziby. Coraz częściej nie poszukują większej powierzchni, lecz lepiej zaprojektowanego i efektywniej zarządzanego biura. O wyborze lokalizacji oprócz prestiżu adresu decydują również jakość zarządzania budynkiem, koszty jego eksploatacji, rozwiązania wspierające efektywność energetyczną oraz komfort pracowników. W praktyce oznacza to, że starsze obiekty, które nie przejdą modernizacji, będą miały coraz większe trudności z konkurowaniem o najbardziej wymagających najemców.
– Rozwiązania techniczne będą się zmieniały również w przyszłości, dlatego proces modernizacji nie zakończy się na obecnej generacji biurowców. Tak jak dziś unowocześniane są obiekty powstałe dwadzieścia lat temu, podobne decyzje będą podejmowane wobec budynków oddawanych do użytku obecnie. Zmieni się zakres prac i dostępne rozwiązania, ale sama potrzeba dostosowywania nieruchomości do nowych realiów pozostanie stałym elementem ich cyklu życia – podsumowuje Tomasz Szolc.
Jednocześnie możliwości budowy nowych biurowców w najlepszych lokalizacjach stają się coraz bardziej ograniczone. Oznacza to, że modernizacja istniejących nieruchomości będzie odgrywała coraz większą rolę w utrzymaniu ich wartości i atrakcyjności rynkowej. W wielu przypadkach to właśnie ona pozwoli dostosować starsze budynki do oczekiwań kolejnych pokoleń najemców.
Dziennikarz z zawodu i zamiłowania. Zajmuje się tematyką gospodarczą, prawną i finansową, szczególnie nowymi technologiami, i komunikacją oraz mediami. Poza dziennikarstwem zajmuje się fotografią, jeździ na nartach i uwielbia Hiszpanię. Z marką INFOR związany wcześniej, zaczynał przygodę z dziennikarstwem w Gazecie Prawnej. Od kwietnia 2026 r. już jako dziennikarz internetowy przygotowuje i publikuje artykuły na portalu Forsal.pl.