Nie tylko zalety

Na przestrzeni ostatnich kilku lat wyraźnie zmieniło się podejście Polaków do nieruchomości. Nie są one już traktowane jedynie przez pryzmat głównej pełnionej przez nie funkcji. W coraz większym stopniu są one z kolei widziane, jako lokata kapitału. Taka droga lokowania nadwyżek finansowych niesie ze sobą zarówno pewne zalety, jak i wady. Nie tak dawno temu, jeszcze przed 2008 rokiem często można było spotkać się z opinią, że na nieruchomościach nie można stracić. Dzisiaj wiemy, że to nie prawda. Na rynku nieruchomości tak, jak na każdym innym występują cyklicznie okresy lepsze, kiedy można dobrze zarobić i gorsze, kiedy ciężko jest o zysk.

Nieruchomości jednak mimo wszystko są uważane za stabilną lokatę kapitału zapewniającą zabezpieczenie przed inflacją. Potwierdzają to dane dotyczące cen mieszkań w krajach Europy Zachodniej, które w większości wypadków wskazują, iż w długim okresie ceny nieruchomości mieszkaniowych mogą intensywnie rosnąć. Poza tym jedną z głównych zalet bezpośredniego lokowania kapitału w nieruchomości, o której często można usłyszeć i przeczytać jest niska korelacja stóp zwrotu z takich lokat, ze stopami zwrotu z akcji i obligacji. Oznacza to, że mogą być one wykorzystywane do dywersyfikacji portfela papierów wartościowych notowanych na giełdzie.

Inwestowanie nadwyżek finansowych w nieruchomości w sposób bezpośredni niesie ze sobą jednak również zagrożenia i ma także pewne wady. W pierwszym rzędzie można tutaj wymienić wysoką kapitałochłonność, która sprawia, że na kupno mieszkania, czy też innego rodzaju nieruchomości nie wszyscy mogą sobie pozwolić. Trzeba bowiem albo dysponować wystarczająco dużym zasobem gotówki, albo zdolnością kredytową. Warto również wspomnieć o niskiej płynności. Sprawia ona, że gdy będziemy chcieli wyjść z inwestycji znalezienie drugiej strony transakcji może się wydłużyć, zwłaszcza w okresie kiepskiej koniunktury. Bardzo ważną kwestię, o której często zapominają osoby zastanawiające sie nad taką inwestycją jest wymóg odpowiedniego zarządzania nieruchomością. Wymaga to nakładu czasu, a przede wszystkim odpowiedniej wiedzy oraz umiejętności w tym kierunku.

Jak policzyć zysk ?

Panujące ogólnie wyobrażenie o inwestycji w mieszkanie na wynajem często mija się z rzeczywistością - nasze zyski wcale nie będą wynosiły tyle ile ustanowiona co miesięczna opłata dla najemców, a nasze wysiłki nie będą się ograniczać jedynie do pobrania jej z konta. Dlatego zanim zdecydujemy się na taki wybór najlepiej wcześniej przygotować krótką analizę spodziewanej dochodowości.

Szafa, mieszkanie

Szafa, mieszkanie

źródło: ShutterStock

Źródłem naszych przychodów będzie opłata uiszczana co miesiąc przez najemców. Nie należy jednak zakładać, że nasz lokal będzie wynajmowany dwanaście miesięcy, 365 dni w roku. Najlepiej realnie założyć, że dochody z mieszkania będziemy osiągać jedynie przez 10 lub 11 miesięcy w ciągu roku. Przyjęty okres pustostanu może odpowiadać np. za czas, gdy będziemy szukać najemców. Na ostateczny rezultat finansowy będzie miała wpływ również kwota ze zbycia mieszkania, gdy zdecydujemy się zakończyć inwestycję, a więc to czy sprzedamy je drożej czy taniej w porównaniu do ceny zakupu. Starajmy się być szczerzy - sami ze sobą - odnośnie strony kosztowej.

Jeśli chodzi o koszty początkowe, ponoszone jednorazowo to należy uwzględnić zarówno cenę samego M, jak i wszystkie koszty transakcyjne. Do jednorazowych wydatków trzeba zaliczyć również koszty wyposażania mieszkania - zakupu mebli, sprzętu kuchennego itp. Następnie warto przejść do klasyfikacji comiesięcznych kosztów, tych które będziemy musieli ponosić regularnie. Pamiętajmy tutaj o opłatach za czynsz, choć to czy są one opłacane przez właściciela mieszkania czy lokatorów zależy zwykle od indywidualnych uzgodnień między stronami. W wyliczeniach należy umieścić podatek od wynajmu ,którego wymiar jest uzależniony od tego na jakie rozwiązanie podatkowe się zdecydujemy. Nie zapominajmy o kosztach ubezpieczenia samej nieruchomości. Oprócz tego na opłacalność będą miały wpływ jeszcze inne, często pomijane przy kalkulacji rentowności wydatki. Mogą to być m. in. koszty ewentualnych napraw.

Jeśli bieżące nakłady z tym związane wynikają z użytkowania lokalu, to zazwyczaj powinien pokrywać je najemca. W rzeczywistości jednak często zdarza się, że są one opłacane przez właściciela lokalu. Poza tym w perspektywie kilku, czy kilkunastu lat trzeba liczyć się z wymogiem przeprowadzenia kilku poważniejszych remontów. W związku z tym podliczając czekające nas wydatki najlepiej przyjąć stałą kwotę, która będzie stanowić miesięczną część założonych przez nas kosztów związanych z wszelkimi naprawami i remontami. Osoby, które przy zakupie lokum posiłkowały się kredytem muszą jeszcze oczywiście doliczyć koszty finansowe. Mając tak sprecyzowane spodziewane koszty oraz przychody i oszacowaną na ich podstawie rentowność z inwestycji warto ją odnieść do bieżącego oprocentowania lokat i obligacji. Jeśli spodziewamy się wyższych zysków z mieszkania, niż z tych dwóch źródeł, to znaczy, że warto podejmować ryzyko i spróbować swoich sił na rynku nieruchomości.