Wiele magazynów w Polsce stoi pustych, a w dodatku do użytku jest oddawanych coraz więcej nowych. W III kw. przybyło 90 tys. mkw.
Najwięcej nowych obiektów przybywa w Warszawie i okolicach oraz na Śląsku.

Duża podaż

Po oddaniu do użytku dwóch dużych projektów – Ideal Idea i Panattoni Park Ożarów podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej w Warszawie zwiększyła się o 22,3 tys. mkw. i przekroczyła 2,42 mln mkw. – wynika z najnowszego raportu firmy Colliers Int.
Reklama
W stolicy budowane są też: Żerań Park II (kolejny etap), Good Point Puławska i dwa obiekty typu BTS (bazy transportowo-spedycyjne) realizowane przez firmę Panattoni w Ożarowie i Święcicach, które łącznie będą miały nieco ponad 68 tys. mkw.
Na innych rynkach regionalnych inwestorzy ukończyli obiekty magazynowe o powierzchni przekraczającej 67 tys. mkw. Poza tym na koniec III kw. trwała budowa około 290 tys. mkw. Najwięcej na Górnym Śląsku – około 75 tys. mkw.

Popyt rośnie wolno

Nowe umowy i zwiększenie wynajmowanej powierzchni w III kwartale dotyczyło – jak podaje Colliers Int. – nieco ponad 260 tys. mkw., natomiast renegocjacje i przedłużenia stanowiły blisko 28 proc. aktywności najemców (ok. 100 tys. mkw).
Najwięcej dzieje się na rynku warszawskim i na Górnym Śląsku, gdzie wolumen zawartych umów wyniósł 237 tys. mkw. Największą transakcją, która została sfinalizowana w III kw., było przedłużenie umowy najmu i powiększenie zajmowanej powierzchni przez firmę Fiege w ProLogis Park Dąbrowa (36,5 tys. mkw.).
Najwięcej sfinalizowanych transakcji dotyczyło powierzchni magazynowych poniżej 5000 mkw. Średnia wielkość umowy to 5830 mkw.
Więcej dla małych firm
Oznacza to, że wzrasta liczba najemców z sektora średnich i małych firm. Wynika to zdaniem ekspertów z tego, że koszty wynajmu powierzchni magazynowych relatywnie spadają – ceny nie wzrastają praktycznie od początku roku, przy 2,8-proc. inflacji.
Na korzystną sytuację negocjacyjną MSP wobec firm logistycznych, zwłaszcza w woj. mazowieckim, wpływ ma rosnąca powierzchnia pustostanów. Na największym, warszawskim rynku ich udział w ogólnej powierzchni zwiększył się w III kw. z 20 do 22 proc.

Stabilizacja cen

Czynsze, które wykazywały tendencję spadkową od początku 2009 roku, ustabilizowały się w takich lokalizacjach jak Kraków, Poznań i Wrocław.
Na innych rynkach wciąż notuje się lekkie spadki rzędu 0,05 – 0,1 euro za mkw.
Na przeważającej części rynków regionalnych, jak również w warszawskiej II i III strefie (powyżej 20 km od centrum) efektywne stawki czynszów osiągają między 2 a 3 euro/mkw. Tam gdzie magazynów jest relatywnie najmniej – w Krakowie i Gdańsku, stawki są wyższe i przekraczają 3 euro/mkw. Warszawska I strefa, czyli w bezpośrednim sąsiedztwie centrum, jest tradycyjnie najdroższa. Za metr płaci się od 4,40 do 5,20 euro.
– Można oczekiwać, że stawki czynszu pozostaną w najbliższym czasie stabilne, natomiast tam gdzie jest niedobór powierzchni, w 2011 roku może nastąpić niewielki wzrost czynszów – przewiduje Maciej Chmielewski, specjalista z działu powierzchni magazynowych Colliers Int.
Zatem końcówka tego roku i prawdopodobnie następny będą korzystne dla małych najemców. Przy nadpodaży powierzchni i stabilnych cenach najmu będą mogli wynegocjować korzystne warunki.

Dużo pustostanów

Biorąc pod uwagę stopień zaawansowania projektów znajdujących się obecnie w budowie, nie należy się spodziewać, aby oprócz pojedynczych obiektów typu BTS jakaś znacząca ilość nowych powierzchni magazynowych trafiła na rynek do końca bieżącego roku.
– W związku z wciąż utrudnionym dostępem do finansowania projektów komercyjnych i groźbą ewentualnego niepozyskania najemców można oczekiwać, że deweloperzy nadal będą się koncentrować na realizacji projektów w systemie BTS oraz po podpisaniu umów typu pre-lease, jak również na wynajmie wolnych powierzchni w istniejących obiektach – prognozuje Chmielewski.
Zdaniem ekspertów Colliersa na zainteresowanie deweloperów mogą liczyć rynki o niskich współczynnikach powierzchni wolnej i małej całkowitej podaży powierzchni magazynowej, np. gdański.
Według Dariusza Dorosia, dyrektora Logistyki Magazynowej Schenker Sp. z o.o. w IV kwartale nadal największy popyt na magazyny obserwuje się w rejonie Warszawy i na Górnym Śląsku. – Pojawiają się też zapytania dotyczące Trójmiasta czy Lublina, ale należy zaznaczyć, że są to miejsca, gdzie podaż nowej powierzchni magazynowej jest mała lub nie ma jej w ogóle – zauważa Doroś.
Przedstawiciel Schenkera zwraca też uwagę na to, że w obecnej sytuacji gospodarczej dominują obiekty stawiane pod konkretnego najemcę, a praktycznie nie ma inwestycji spekulacyjnych. – Wiąże się to z tym, iż wciąż 20 proc. powierzchni magazynowej w kraju jest puste – wyjaśnia Doroś.