Jeszcze w 2012 r. analitycy byli spokojni o polski rynek biurowy. Według nich popyt był wówczas na tyle duży, że nadpodaż w tym sektorze nie groziła. Obecnie coraz głośniej słychać jednak opinie, według których na rynku biurowym, podobnie jak ma to już miejsce na rynku centrów handlowych, warunki zacznie dyktować najemca.
Ten rok będzie bowiem kolejnym z rzędu, w którym padnie rekord pod względem nowej powierzchni biurowej oddanej do użytku.
Jak wyliczają eksperci z firmy DTZ, w budowie pozostaje około 1,2 mln mkw. powierzchni biurowej, z czego 670 tys. mkw. zlokalizowane jest w Warszawie, a pozostała część w miastach regionalnych. W tym roku trafi na rynek 620–630 tys. mkw. To ponad 100 tys. mkw. więcej niż w zeszłym roku, kiedy to pojawiło się nieco ponad 500 tys. mkw. W przyszłym roku podaż zwiększy się zaś o około 580–590 tys. mkw.
– Stołeczny rynek zmierzy się w tym roku z najwyższą od 2000 roku nową podażą wynoszącą około 320 tys. mkw., co oznacza, że całkowite zasoby powierzchni biurowej w Warszawie przekroczą 4 mln mkw. – podkreśla Anna Kot, dyrektor działu agencji biurowej i reprezentacji najemców Jones Lang LaSalle.
Reklama
Spośród miast regionalnych najsilniejszy wzrost zasobów w kolejnych dwóch latach może zostać odnotowany we Wrocławiu (115 tys. mkw.) i Trójmieście (95 tys. mkw.). Najniższy zaś, jak wyliczają w swoim przewodniku po rynku biurowym w Polsce analitycy firmy DTZ, w Lublinie, gdzie powstanie tylko 45 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej. Wespół ze Szczecinem miasto to będzie jednak tym, w którym zostanie odnotowany najwyższy procentowy wzrost w liczbie dostępnej powierzchni biurowej w odniesieniu do istniejących zasobów.
Tymczasem, jak podkreślają eksperci, w związku z prognozowanym spowolnieniem wzrostu PKB popyt raczej utrzyma się na poziomie z roku ubiegłego.
To może oznaczać tylko jedno: wzrost liczby pustostanów, a tym samym większe możliwości dla najemców w ustalaniu korzystnych dla nich warunków umowy. Szczególnie że w stolicy już na koniec 2012 r. pozostawało bez najemców 8,8 proc., czyli około 100 tys. mkw. powierzchni biurowej.
– W tym roku przewidujemy w związku z tym zarówno wysoki udział renegocjacji, jak i umów najmu w nowo powstających obiektach, a przeważająca liczba transakcji będzie związana z optymalizacją dotychczasowego sposobu wykorzystania powierzchni – zaznacza Anna Kot.
Taki trend był już widoczny na rynku w ostatnich trzech latach. Według danych CBRE w 2012 r. na warszawskim rynku powierzchni biurowych podpisano umowy najmu na 608,5 tys. mkw., z czego renegocjacje stanowiły 28 proc., czyli ponad 170 tys. mkw. w ramach 132 umów. Szansę na uzyskanie dobrej pozycji przetargowej, a tym samym dobrych warunków, dał najemcom wzrost popytu na tańsze parki biurowe i lokalizacje na obrzeżach centrum Warszawy – wynajmujący obawiają się odejścia klientów.
A o co można zabiegać? Przede wszystkim o rabaty w czynszach w ramach jeszcze trwających umów oraz na skrócenie ponownego najmu z 5 do 3 lat. Zwłaszcza że w tym roku nie tylko poza stolicą są możliwe spadki czynszów.
Obecnie czynsze za najlepsze powierzchnie biurowe w centrum Warszawy kształtują się na poziomie 22–25 euro za 1 mkw. miesięcznie, a poza nim – około 15 euro za 1 mkw. miesięcznie. Poza stolicą, w najlepszych obiektach biurowych miesięczne stawki czynszowe za 1 mkw. wynoszą od 10–13 euro w Łodzi i Lublinie do 14–16 euro w Poznaniu, Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście.
– Przy znaczącej podaży powierzchni biurowej deweloperzy mogą również zdecydować się pokryć koszty wykończenia biura pod klucz czy wykazać się większą elastycznością w dobieraniu powierzchni – wymienia Jakub Sylwestrowicz, dyrektor w dziale reprezentacji najemcy Jones Lang LaSalle.
Jak dodaje, dla dużych organizacji, które są w stanie przewidzieć wzrost liczby swojego personelu, korzystne może być też zarezerwowanie na jakiś czas dodatkowej powierzchni po preferencyjnych stawkach.
– Warto jednak zwrócić uwagę, że nie tylko aktywność deweloperów pozostaje wysoka. Najemcy również szukają nowych opcji najmu, lepiej dostosowanych do potrzeb organizacji i, co cieszy, coraz częściej podejmują takie działania z odpowiednim wyprzedzeniem i przy wsparciu doświadczonych partnerów – zauważa Jakub Sylwestrowicz.