Już postanowione. Podatek od nieruchomości idzie mocno w górę. Takich szokująco wysokich stawek nikt się nie spodziewał

Radykalna podwyżka. Dlaczego to zrobili?

Dlaczego katowicki samorząd zdecydowała się na tak radykalną podwyżkę? Miasto tłumaczy, że lokale pozostające w rękach deweloperów nie mogą być traktowane jak mieszkania zajmowane przez osoby prywatne. Skoro służą działalności gospodarczej, na przykład jako mieszkania pokazowe lub jako towar na sprzedaż, powinny podlegać opodatkowaniu według stawek dla przedsiębiorstw.

Dla samorządów to sposób na zwiększenie dochodów oraz możliwe zwiększenie popytu poprzez wywieranie wpływu na deweloperów. Dla inwestorów to potencjalnie setki tysięcy złotych dodatkowych kosztów rocznie – uważa Anton Bubiel – ekspert rynku mieszkaniowego w SonarHome.

Skąd taka różnica w stawkach podatku

Jak tłumaczy ekspert, Podstawą do takich działań są obowiązujące obecnie zasady naliczania podatku od nieruchomości, które różnicują stawki w zależności od sposobu użytkowania lokalu. W 2025 roku maksymalna stawka dla lokali mieszkalnych wynosi 1,19 zł za metr kwadratowy, natomiast dla lokali wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej stawka maksymalna to aż 34 zł za metr - Różnica między tymi wartościami jest ogromna – lokal mieszkalny, który zaspokaja potrzeby mieszkaniowe, może kosztować właściciela zaledwie kilkadziesiąt złotych rocznie, podczas gdy mieszkanie, które tej potrzeby nie zaspokaja generuje nawet trzydziestokrotnie wyższe obciążenia. To właśnie ta przepaść sprawiła, że niektóre miasta zaczęły szukać sposobów, aby zakwalifikować puste lokale mieszkalne jako zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej i tym samym podnieść wysokość podatku.

W praktyce roczny podatek od nieruchomości naliczany za 60-metrowe mieszkanie może wynieść ponad 2 tysiące złotych zamiast obecnych 71 zł – wylicza bankier.pl. Dziennik przypomina przy tym, że władze Katowic stosują maksymalne stawki przewidziane przez resort finansów, podobnie jak w większości miast.

Kiedy pusty lokal mieszkalny staje się „gospodarczy”

Ja zauważa Bubiel, definicja lokalu mieszkalnego zajętego na działalność gospodarczą od lat budziła spory. - Właściciele mieszkań będący przedsiębiorcami nierzadko otrzymywali wezwania do zapłaty znacznie wyższej stawki, nawet jeśli w długim terminie wynajmowali je wyłącznie na cele mieszkaniowe. Praktyki te miała ujednolicić uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z października 2024 roku, w której wskazano, że kluczowy jest faktyczny cel użytkowania lokalu – mówi specjalista.

Jeżeli mieszkanie służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, także w ramach najmu długoterminowego, powinna obowiązywać stawka mieszkalna, niezależnie od tego kto jest właścicielem. Natomiast w przypadku lokalu pustego, wykorzystywanego w najmie krótkoterminowym lub w inny sposób niezwiązanego z celami mieszkaniowymi, w przypadku firmy można zastosować stawkę dla działalności gospodarczej.

Kolejne miasta też to zrobią?

To właśnie Na fali tego orzecznictwa niektóre samorządy zaczęły działać bardziej zdecydowanie. W Katowicach urzędnicy już wysyłają firmom właścicielom mieszkań wezwania z niemal trzydziestokrotną podwyżką podatku w sytuacjach, gdy lokale te stoją puste.

Czy tą drogą pójdą i inne samorządy? Rada Miasta w Krakowie przyjęła uchwałę kierunkową, która jest instrukcją dla prezydenta miasta, ale na razie nie oznacza automatycznej zmiany stawek. Gminy dostrzegają w tym rozwiązaniu potencjalne źródło dodatkowych dochodów i jednocześnie próbują wpłynąć na przedsiębiorców posiadających mieszkania, zwłaszcza na deweloperów.

Samorządy chcą więcej pieniędzy z nieruchomości

Samorządy szczególnie przyglądają się firmom, które utrzymują zapasy niesprzedanych lokali, licząc na poprawę popytu i bardziej sprzyjające warunki rynkowe. Lokalne władze uznają, że to dobry moment, aby sięgnąć po dodatkowe środki do budżetów, a jednocześnie wpisać takie działania w politykę mieszkaniową. W dyskusji pojawiają się nawet postulaty, aby możliwość podwyższonego opodatkowania rozciągnąć wstecz na okres sięgający nawet pięciu lat.

Ile zapłacą deweloperzy. Konkretne wyliczenia

Ekspert odwołuje się do konkretnego przykładu. - Podatek za mieszkanie o powierzchni pięćdziesięciu metrów kwadratowych w Warszawie przy stawce mieszkalnej 1,19 zł za metr wynosi około 60 złotych rocznie, natomiast przy stawce 34 zł za metr obciążenie za ten sam lokal to już 1700 złotych rocznie. Różnica wynosi zatem około 1640 zł rocznie, czyli około 150 zł miesięcznie - wylicza.

- W mojej opinii dla dewelopera, który sprzedaje mieszkanie za 750 tysięcy złotych, taki koszt jest nieznaczący i nie skłoni go do obniżania cen. Sytuacja zmienia się jednak przy większej skali działalności - tłumaczy Bubiel. - Deweloper posiadający sto podobnych lokali zapłaciłby dodatkowo 164 tysiące złotych rocznie, a jeśli gmina zastosowałaby nowe zasady wstecz za pięć lat, obciążenie może sięgnąć nawet około ośmiuset tysięcy do miliona złotych.

Zdaniem specjalisty, to już poziom kosztów, o wyeliminowanie których warto walczyć, dlatego można spodziewać się licznych sporów sądowych dotyczących tego, czy niesprzedane mieszkania faktycznie są pustostanami inwestycyjnymi.

To nie zmieni rynku, ale może zmienić strategie

Zaniem Antona Bubiela, nawet znaczne wzrosty kosztów kredytów w ostatnich latach nie spowodowały załamania rynku, więc dodatkowe kilkaset tysięcy złotych rocznie dla dużego dewelopera prawdopodobnie nie zmieni zasadniczo sytuacji cenowej.

Zmiany mogą natomiast nastąpić w strategiach biznesowych – uważa ekspert. - Firmy mogą zacząć ostrożniej planować inwestycje, bardziej etapować projekty i unikać nadprodukcji mieszkań bez pewności sprzedaży. Możliwe jest również przekierowanie części lokali na wynajem długoterminowy, aby utrzymać status mieszkalny i uniknąć wyższej stawki podatku. Najmniejsi inwestorzy mogą być w tej sytuacji najbardziej narażeni na straty, ponieważ nie dysponują zapleczem prawnym ani finansowym, by walczyć z decyzjami gmin czy dostosowywać strategię w trakcie realizacji inwestycji – dodaje Bubiel.

Polski Związek Firm Deweloperskich bije na alarm

przeciwko nowej interpretacji przepisów protestuje Polski Związek Firm Deweloperskich. - To próba powiększenia dochodów miasta, ale bezprawna – komentował na łamach serwisu oceniamydeweloperow.pl Maciej Wandzel, prezes tej branżowej organizacji . Według niego, za działaniami władz stoi przede wszystkim motyw fiskalny.

Wandzel podkreśla, że wyższy podatek powinien obowiązywać tylko wtedy, gdy lokal faktycznie służy działalności gospodarczej, na przykład najmu krótkoterminowego. - Deweloper buduje mieszkania, żeby je sprzedać klientom. Nie znam żadnego dewelopera, który ma inny cel działalności – zaznacza prezes organizacji.

„Czy miasto samo siebie uzna za spekulanta?”

Deweloperzy zwracają uwagę na specyfikę rynku katowickiego, gdzie podaż mieszkań jest rekordowo wysoka, co wynika jednak ze słabszego popytu, a nie ze spekulacji. - Tempo sprzedaży nie może być podstawą do sugerowania, że deweloper ma cel inwestycyjny– argumentuje Wandzel.

Szef Polskiego Związku Firm Deweloperskich wskazuje także na niekonsekwencję władz Katowic. Samorząd dysponuje znacznymi zasobami pustostanów, co według niego stawia pod znakiem zapytania logikę nowego podatku. -Czy Katowice samo siebie uzna za spekulanta rynkowego? To bardzo podobna sytuacja – pyta retorycznie.

Spór o nowy podatek trafi do sądów

Branża już zapowiada walkę w sądach. Urzędnicy przyznają, że spodziewają się kwestionowania nowych decyzji podatkowych. - Naszym zdaniem w sądach okaże się, że Urząd Miasta nie ma racji –wskazywał Wandzel.