Przed kilkoma dniami Fundusz Mieszkań na Wynajem (FMnW) poinformował o zakupie pierwszych lokali. Te mieszkania mimo czynszu niższego od stawek rynkowych mają zapewnić zysk dla FMnW. Już niebawem Fundusz dokona kolejnych inwestycji w największych miastach kraju. Dzięki działaniom FMnW rząd chce wspierać rynkowy najem. Ten cel z pewnością jest słuszny. Pomysł masowego zakupu mieszkań od deweloperów wzbudza jednak wiele wątpliwości.
Oferta wynajmujących jest niewielka i mało profesjonalna
Niska popularność najmu to czynnik, który niekorzystnie wpływa na mobilność polskich pracowników. Informacje zebrane przez Eurostat wskazują, że tylko 16% Polaków mieszka w wynajmowanych lokalach i domach. Rynek najmu jest znacznie mniejszy. Według danych Eurostatu pod koniec 2013 r. tylko 4 proc. rodaków korzystało z mieszkania wynajmowanego za rynkową stawkę czynszu. Średnia dla wszystkich krajów UE to 19 proc. W przypadku państw „starej Unii” wynosi ona prawie 23 proc. Pod względem popularności rynkowego najmu przodują takie kraje jak Szwajcaria, Niemcy, Dania, Holandia i Szwecja. Ponad 30 proc. obywateli tych krajów mieszka w lokalach i domach wynajmowanych za rynkowe stawki czynszu. Najbardziej rozwinięte rynki najmu cechują się wysokim stopniem profesjonalizacji wynajmujących i popularnością długoterminowych umów.
Oszacowanie rozmiarów polskiego rynku najmu sprawia dość duże trudności. Zwykle przyjmuje się, że liczba mieszkań i domów przeznaczonych na wynajem wynosi około 550 000 - 600 000. Spora część wynajmujących nie jest zainteresowana podpisywaniem umowy z dłuższym okresem wypowiedzenia. Kolejna cecha polskiego rynku to stosunkowo niski standard wynajmowanych lokali. Barierą dla potencjalnych najemców są również wygórowane czynsze w największych miastach kraju.
Wszystkie wymienione problemy motywują młodych ludzi do zakupu „M” na kredyt. Negatywna percepcja najmu to kolejny czynnik, który wpływa na popularność kredytów hipotecznych. Wynajem wciąż jest postrzegany jako wybór dla studentów lub najuboższych pracowników.
>>> Czytaj też: Katastrofa zakupów grupowych w Polsce. Dlaczego handlowa żyła złota się wyczerpała?
Państwowa interwencja nie zastąpi zmian systemowych
Rządowy program wspierania wynajmu poprzez zwiększenie podaży ma przyczynić się do obniżenia rynkowych czynszów. Zasięg działania tej inicjatywy nie będzie jednak duży. Zgodnie z planami Fundusz Mieszkań na Wynajem przez 4 lata zakupi i wynajmie około 20 000 lokali w największych metropoliach (Warszawie, Krakowie, Łodzi, Wrocławiu, Poznaniu i Trójmieście). Po sprawdzeniu popularnych serwisów ogłoszeniowych można stwierdzić, że w wymienionych miastach około 40 000 - 50 000 mieszkań czeka na nowych lokatorów. Całkowita liczba lokali wynajmowanych w sześciu metropoliach prawdopodobnie wynosi 350 000 - 400 000. Zwiększenie tej wartości o 20 000 mieszkań z zasobów FMnW nie spowoduje rynkowej rewolucji.
Zwolennicy rządowego pomysłu niekiedy argumentują, że sukces Funduszu Mieszkań na Wynajem zachęci strategicznych inwestorów do podobnej działalności. Trzeba jednak pamiętać, że duże spółki już od ponad dwudziestu lat mają możliwość inwestowania w wynajem. Takie rozwiązanie nie wzbudza jednak większego zainteresowania inwestorów. Z możliwości wynajmowania mieszkań niezbyt chętnie korzystają też deweloperzy. Główną przyczyną są zbyt restrykcyjne zasady eksmisji. Można odnieść wrażenie, że politycy poprzez utrzymywanie przepisów niekorzystnych dla wynajmujących próbują zamaskować problem związany z brakiem lokali zastępczych i socjalnych.
Rozpoczęcie działalności Funduszu Mieszkań na Wynajem raczej nie jest dobrą wiadomością dla osób planujących kupno nowego lokalu. Transakcje realizowane przez FMnW prawdopodobnie wpłyną na koszt zakupu tańszych mieszkań. Warto nadmienić, że sprzedaż nowych „M” w sześciu metropoliach obecnie wynosi około 10 000 sztuk/kwartał. Jeżeli czteroletni zakup lokali przez FMnW będzie realizowany sukcesywnie to kwartalny popyt na największych rynkach wzrośnie o 1000 – 1500 tanich mieszkań. Taka zmiana może skutkować wzrostem cen lokali z segmentu popularnego. Destabilizacja rynku pierwotnego będzie bardziej widoczna jeśli FMnW zdecyduje się na zakup mieszkań w kilku dużych pakietach.
Już na początku programu pojawiają się kontrowersje
Kolejny zarzut wobec rządowego pomysłu dotyczy kosztów i transparentności podejmowanych działań. Pierwsza transakcja zawarta przez FMnW wzbudziła kontrowersje ze względu na nieujawnienie ceny zakupu lokali. Taka polityka informacyjna nie przyczynia się do budowania dobrej atmosfery wokół programu, na który zostało przeznaczonych aż 5 mld zł. Pretekstem do podejrzeń i spekulacji może być również sposób kwalifikowania przyszłych najemców. Informacje przekazane przez Fundusz Mieszkań na Wynajem wskazują, że jedyne kryteria to kolejność zgłoszeń i zdolność do zapłaty czynszu. Pomysłodawcy nowego programu nie przewidują preferencji np. dla rodziców lub młodych pracowników. Wydaje się to dość dziwne zważywszy na fakt, że liczba mieszkań oferowanych przez FMnW jest niewspółmierna do zapotrzebowania.
Bezpośrednia interwencja na rynku to problematyczny i kontrowersyjny sposób wspierania najmu. Mniej skomplikowaną alternatywą dla rozwiązania, które wybrali polscy decydenci mogą być zachęty podatkowe. Takie preferencje dla wynajmujących są stosowane m.in. we Francji. Wydaje się jednak, że w obecnej sytuacji najlepszym sposobem na rozwój i profesjonalizację polskiego rynku wynajmu jest zmiana obowiązujących przepisów (np. wprowadzenie możliwości zastosowania uproszczonej eksmisji przez przedsiębiorców).
>>> Czytaj też: Spełnia się koszmar bankowców. Polacy nie chcą brać kredytów hipotecznych
