Klienci sięgają po kredyty złotowe nie tylko dlatego, że stają się atrakcyjniejsze, ale także dlatego, że część banków zmieniła zasady kredytowania na ostrzejsze już w trakcie rozpatrywania wniosków, a nawet po wydaniu decyzji kredytowej.
Kredyt we frankach dla bogatych
Open Finance zwraca uwagę, że obecnie w przypadku zdecydowanej większości ofert w walucie wymagane jest wniesienie wkładu własnego nawet w wysokości 35 proc. wartości nieruchomości. Dodatkowo, marże kredytów walutowych, w tym we frankach szwajcarskich, znacznie wzrosły i obecnie ich wysokość to średnio 2-2,5 pkt. Oznacza to, że kredyt we franku staje się mniej istotnie korzystniejszy. Oprocentowanie kredytów we frankach to średnio ok. 5,4 proc., a dla kredytów złotowych średnio 8,3 proc.
Ostatnie dane pokazują także wzrost wskaźnika LTV, czyli stosunku kwoty kredytu do wartości nieruchomości. Dla kredytów w złotych wzrósł on z 70 proc. w trzecim kwartale do 78 proc. w październiku. „Potwierdza to opisywany przez nas trend zainteresowania kredytami złotowymi i oznacza, że po tego typu oferty sięgać zaczęły osoby chcące zminimalizować wkład własny; próba zmniejszenia wkładu własnego przy kredytach we frankach stała się w tym czasie bardzo trudna” – napisano w analizie Open Finance. W przypadku kredytów we franku stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości wzrósł z 79,3 proc. w trzecim kwartale do 79,7 w październiku.
„Wiele wskazuje na to, że kolejne miesiące przyniosą umocnienie się opisanych tendencji. Oferty kredytów w złotych nadal pozwalają na finansowanie zakupu nieruchomości w 100 proc. przy niewygórowanych zarobkach, ponieważ zdolność kredytowa nie jest liczona tak restrykcyjnie, jak w przypadku kredytów walutowych, podlegających tzw. rekomendacji „S”. Mimo wyższej raty, kredyt w złotych będzie więc rozwiązaniem dla osób o niższych zarobkach, bez oszczędności. Z kolei kredyty we frankach szwajcarskich – tak popularne jeszcze kilka miesięcy temu – w najbliższej przyszłości dostępne będą dla osób zamożniejszych, mogących pozwolić sobie na wniesienie wkładu własnego przynajmniej w wysokości 10 proc. wartości nieruchomości” – uważa Aleksandra Łukasiewicz, członek zarządu, dyrektor ds. produktów bankowych w Open Finance.
Banki: na razie łatwiej nie będzie
„W nadchodzących miesiącach determinującym czynnikiem wielkości kredytu w gospodarce będzie wielkość nowopozyskanych depozytów” – zwraca uwagę Maja Goettig, główna ekonomistka Banku BPH. Jej zdaniem, rozwoju akcji kredytowej banków należy się raczej spodziewać w obszarze kredytów konsumpcyjnych.
Według danych Banku BPH po trzech kwartałach, udział kredytów mieszkaniowych w portfelu spadł z 59 proc. do 46 proc (po drugim kwartale). Bank jednak intensywnie pozyskuje kredytobiorców korporacyjnych, których całkowicie stracił po fuzji części BPH z Pekao SA. Wartość kredytów mieszkaniowych rosła powoli - z 3,6 mld zł na koniec 2 kwartału do 3,7 mld zł. Dane BPH również potwierdzają rosnącą popularność kredytów w złotych. Na koniec 3 kwartału ub.r. stanowiły one 36,5 proc. portfela, a na koniec września tego roku – już 48,2 proc. Średnia wysokość kwoty kredytu w stosunku do wartości nieruchomości (uwzględniającej jej aktualną wartość) to 44 proc. Ale są duże różnice – w złotych to 53 proc., w walutach obcych – 34 proc. I chociaż BPH ma dostęp do dwóch dużych linii kredytowych w walutach obcych (400 mln CHF i 400 mln euro z GE), to nie zamierza z nich korzystać – powiedział w środę dziennikarzom prezes BPH Józef Wancer. Bank pilnuje dobrych wyników portfela kredytowego, w którym odsetek złych kredytów (w kredytach hipotecznych) wynosi zaledwie 2,2 proc. I to nie wszystko – w przyszłym roku BPH będzie się łączył z GE Money, który na razie korzysta z linii kredytowych od banku-matki, jednak po połączeniu koniec z finansowaniem kredytu z kredytu. „Polityką banku jest to, by w połączonym banku oprzeć się na depozytach” – dodał prezes Wancer.
Nikt nie zaprzecza oczywistym faktom, że kredyt hipoteczny znów staje się produktem elitarnym. „Otrzymanie kredytu będzie trudniejsze” – przyznał w środę dyrektor ds. kredytów hipotecznych Dimitris Panagiotopoulos Polbanku EFG, oddziału greckiego EFG Eurobanku. Co prawda Polbank nie zamierza drastycznie zaostrzać polityki udzielania kredytów hipotecznych. Ale z powodu wzrostu marż tylko 40 proc. wniosków kredytowych jest akceptowanych, jeszcze trzy miesiące temu było to 90 proc. - poinformowali na spotkaniu prasowym przedstawiciele Polbanku. Wzrost marż spowodował, że niektóre osoby nie dostają kredytu, bo wzrosły raty. Na części „sytuacji niejednoznacznych” waży też niepewność rynkowa. Na koniec września Polbank miał 4,41 proc. udziału w rynku kredytów mieszkaniowych. "Nie ma potrzeby, by podejmować drastycznie środki polegające na zaostrzaniu warunków, w związku z tym, że nasz portfel jest bardzo zdrowy" – dodał Dimitris Panagiotopoulos.
Dwóch się nie bije, ale trzeci korzysta
Kredyt hipoteczny staje się więc dobrem luksusowym, bank sprawdza klienta dwa razy dokładniej niż jeszcze rok temu. Bankom wyjdzie z pewnością to na zdrowie, bo w trudnych czasach lepiej mieć klientów kredytowych o niskim ryzyku. Ale jest i druga część korzyści – dla ubezpieczycieli działających na rynku kredytów hipotecznych. Do kredytu na dom dołączanych jest wiele ubezpieczeń. Dokładniej sprawdzani klienci to dla ubezpieczycieli w dłuższym terminie czysty zysk ze względu na mniejsze ryzyko wypłacania odszkodowań. „W Polsce rynek kredytu subprime w ogóle nie powstał” – wskazywał w środę Piotr Sztuba, członek zarządu TU Europa. Średni udział kredytu w wartości nieruchomości to w Polsce ok. 70 proc. – oblicza TU Europa, która od lat specjalizuje się we współpracy z bankami. Choć ceny nieruchomości nieco spadły, a rynek zamarł, to jednak nikt nie oczekuje kilkudziesięcioprocentowego spadku wartości zabezpieczeń kredytów hipotecznych. A Jacek Podoba, prezes TU Europa podkreśla, że zaostrzanie procedur bankowych to wzrost jakości portfela towarzystwa.
Banki na razie zaostrzają kryteria kredytowe, ale to tylko na pewien czas. GK Europa szacuje, że do 2011 r. wartość rynku kredytów hipotecznych powinna wzrosnąć do 248 mld zł w 2011 r. Trzeba więc przeczekać gorsze czasy.
