Polski boom mieszkaniowy z lat 2005 - 2008 upłynął nie tylko pod znakiem mało rozsądnych zachowań banków „frankowych” oraz konsumentów zaciągających kredyty waloryzowane kursem franka szwajcarskiego. Warto pamiętać, że wówczas cała polityka kredytowa sektora bankowego była zbyt liberalna. Przykład mogła stanowić opcja pożyczania pieniędzy na dom lub mieszkanie bez wkładu własnego albo nawet sfinansowania przez kredytodawcę 110 proc. - 120 proc. wartości lokum. Wątpliwości wzbudzały także oferty pożyczenia środków na zakup lub budowę lokum z okresem spłaty wynoszącym nawet 50 lat. Trzeba jednak zdawać sobie sprawę, że ten polski rekord wygląda skromnie w porównaniu do sytuacji z Japonii. W Kraju Kwitnącej Wiśni niektóre osoby wciąż spłacają kredyty mieszkaniowe na 100 lat. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili bliżej przyjrzeć się takim nietypowym japońskim „hipotekom”. Ciekawa wydaje się też sytuacja ze Szwecji.
Japońska bańka pękła w sposób spektakularny
W celu zrozumienia realiów, które skutkowały wprowadzeniem stuletnich kredytów mieszkaniowych, warto najpierw krótko zaprezentować sytuację makroekonomiczną Japonii z lat 90. Całe ostatnie dziesięciolecie minionego wieku w kontekście japońskiej gospodarki bywa nazywane „straconą dekadą” i nie ma w tym szczególnej przesady. Dużo wcześniej Kraj Kwitnącej Wiśni doświadczył okresu prosperity ze średniorocznym wzrostem gospodarczym wynoszącym aż 9,1 proc. (lata 1953 - 1973). Później miała miejsce gorsza koniunktura spowodowana m.in. pierwszym i drugim kryzysem naftowym.
W latach 80. japońską politykę gospodarczą cechowała ekspansja fiskalna i monetarna. Taka sytuacja związana m.in. z bardzo niskimi stopami procentowymi stymulowała bańkę spekulacyjną na rynku nieruchomości i aktywów finansowych. Początek nowej dekady przyniósł pęknięcie bańki nieruchomościowej oraz giełdowej. Kolejne lata upłynęły pod znakiem stagnacji dochodów ludności i tak zwanej pułapki płynności, która coraz bardziej ograniczała możliwość wpływania na gospodarkę poprzez niskie stopy procentowe.
Kredyt na 100 lat miał także podatkowe zalety
Mimo niskich stóp procentowych i mniejszych stawek za 1 mkw., po pęknięciu bańki mieszkaniowej stosunkowo niewielu Japończyków było chętnych na zakup nieruchomości. Przezorni mieszkańcy Kraju Kwitnącej Wiśni dążyli raczej do ograniczenia wydatków. Właśnie dlatego w opinii banków łatwo dostępne kredyty mieszkaniowe na 99 lat lub 100 lat miały zyskać większą popularność dzięki niskim ratom. Pierwsze informacje o takich „hipotekach” pochodzą z przełomu lat 80. i 90. Wtedy miały one być remedium na bardzo wysokie ceny metrażu i restrykcyjną politykę podatkową japońskiego rządu. Mowa o podatku spadkowym z wysokimi stawkami (nawet 70 proc.), które dotyczyły majątku o dużej wartości. Zaciągnięcie kredytu mieszkaniowego na 99 lat lub 100 lat sprawiało, że taki podatek miał być płacony przez dzieci tylko od części odziedziczonej nieruchomości mieszkaniowej. Państwo opodatkowywało bowiem nadwyżkę ponad aktualną wartość kredytu.
W połowie lat 90. jednak to nie kwestie podatkowe miały być głównym czynnikiem zwiększającym zainteresowanie kredytami mieszkaniowymi na stuletni okres. Chodziło o to, żeby zachęcić młodych Japończyków do kupowania nieruchomości na kredyt - poprzez zaoferowanie im niskiej miesięcznej raty. Okres „straconej dekady” pokazał jednak, że sama gwarancja małej raty nie mogła pomóc w zaktywizowaniu rynku nieruchomości mieszkaniowych. Właśnie dlatego kredyty na 99 lat - 100 lat stopniowo zniknęły z oferty banków. Warto jednak odnotować, że Japonia nadal wyróżnia się wysokim udziałem „hipotek” z okresem spłaty wynoszącym ponad 30 lat.
Kredytowa sytuacja w Szwecji też jest specyficzna
W nawiązaniu do tematu kredytów o bardzo długim okresie spłaty, na pewno nie można pominąć przykładu Szwecji, który jest bardziej aktualny i równie ciekawy. Wspomniany kraj w 2016 r. wprowadził pierwsze wymagania dla kredytobiorców związane z koniecznością regularnej spłaty zaciągniętego długu. Szwedzi dość chętnie korzystali bowiem z okresowej możliwości spłaty jedynie odsetek od zaciągniętych kredytów na cele mieszkaniowe. Wzrost popularności elastycznych kredytów mieszkaniowych widoczny na początku minionej dekady doprowadził do tego, że okres spłaty niektórych „hipotek” szacowano na 100 lat - 150 lat. Wymogi dotyczące minimalnego tempa spłaty kapitału w przypadku nowych szwedzkich kredytów mieszkaniowych na szczęście ograniczyły takie sytuacje.
Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
