Mieszkaniowi inwestorzy ostatnio są na cenzurowanym. Nie chodzi tutaj o deweloperów, lecz o osoby i firmy kupujące mieszkania w celach inwestycyjnych. Najpierw pojawiły się informacje, że rząd chce ograniczyć możliwość kupna lokali przez dużych inwestorów instytucjonalnych. Takie podejście stawia pod znakiem zapytania możliwość włączenia „mieszkaniówki” do zakresu działania planowanych REIT-ów. Niedawno pojawiły się kolejne sygnały niekorzystne dla mieszkaniowych inwestorów (również tych mniejszych). Mowa o planach dodatkowego opodatkowania zysków z odsprzedaży niedawno kupionego mieszkania i wprowadzenia podatku od lokalowych pustostanów. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl podają przykłady krajów i regionów, gdzie mieszkaniowy interwencjonizm bywa stosowany jako droga na skróty. Chodzi o próby złagodzenia wpływu problemów związanych np. ze słabymi alternatywami dla inwestycji w nieruchomości, nadmiernie prolokatorskimi przepisami lub małą podażą gruntów.

Chińska walka z mieszkaniowymi inwestorami trwa od dawna

W grupie państw najmocniej próbujących ograniczać nieruchomościowy popyt inwestycyjny, na pewno znajdziemy Chiny. Taka sytuacja nie powinna dziwić zważywszy na długoletni boom mieszkaniowy oraz interwencjonistyczny kierunek polityki gospodarczej tamtejszych władz. Chińskie realia są ciekawe również ze względu na ogromny popyt wynikający ze zmian demograficznych. Wystarczy wspomnieć, że do 2030 r. miasta w Chinach zasili 150 mln - 200 mln migrantów ze wsi. Na chińską „mieszkaniówkę” wpływają również takie czynniki jak słaba oferta depozytów w bankach oraz strach przed powtórką giełdowego krachu z 2015 r.

W odpowiedzi na bardzo duży popyt inwestycyjny, chińskie władze wprowadziły takie rozwiązania, jak chociażby limity liczby lokali, które można kupić w danej okolicy oraz podwyżki wymaganego wkładu własnego. Ostatnio pojawiły się pomysły związane z próbą wprowadzenia specjalnego, pięcioletniego podatku od wszystkich nieruchomości na wybranych obszarach. To działanie ma również schłodzić rozgrzaną branżę deweloperską. W tym kontekście chodzi bardziej o samo zadłużenie deweloperów niż ich gospodarczą rolę. Obecnie „budowlanka” generuje około 7% chińskiego PKB. Dla porównania, w Hiszpanii przed budowlaną zapaścią z lat 2008 - 2014 analogiczny wynik sięgał 16%.

Reklama

Opodatkowanie pustostanów wcale nie musi być skuteczne

Jeżeli chodzi o kraje rozwinięte gospodarczo, to próby ostudzenia popytu inwestycyjnego przyjmują formę związaną chociażby z opodatkowaniem pustych mieszkań. Daniny od pustostanów niekiedy mają charakter lokalny. Jako przykład można podać kanadyjskie Vancouver, które w 2017 roku przeforsowało podatek od pustych mieszkań i domów (wynoszący obecnie 3% wartości rocznie). Wprowadzenie nowej daniny tłumaczono chęcią zwiększenia podaży lokali na wynajem i obniżenia czynszów. Wpływy ze wspomnianego podatku wprawdzie podreperowały miejską kasę, ale pozostałe efekty nowych regulacji są skromne. W 2020 r. liczba pustych lub zajmowanych czasowo domów i prywatnych mieszkań z Vancouver przekroczyła 30 000. Oznacza to pięcioletni wzrost o 5000 względem 2016 r. i kontynuację nieprzerwanego od ponad 20 lat trendu. Nieco lepszy efekt miały ograniczenia dotyczące najmu krótkoterminowego. Mimo ich wprowadzenia, średnie czynsze w Vancouver nadal rosną (2018 r. - o 5,5%, 2019 r. - o 4,9%, 2020 r. - o 1,5%)

Być może, przyczyn wspomnianych niepowodzeń częściowo trzeba upatrywać w coraz bardziej restrykcyjnych regulacjach związanych z ochroną lokatorów wynajmujących mieszkania na dłuższy termin. Przykład stanowią ograniczenia podwyżek czynszowych, które na terenie Kolumbii Brytyjskiej są mocno egzekwowane. Limit niewymagającej zgody urzędu podwyżki czynszu wyniesie 1,5% w 2022 r. (przy prognozowanej inflacji na poziomie 3,4%). Właścicielom mieszkań łamiącym te oraz inne przepisy grożą kary wynoszące do 5000 dolarów kanadyjskich dziennie. Dodatkowo od 1 lipca 2021 r. właściciele nieruchomości mieszkaniowych na wynajem muszą zgłosić chęć zakończenia najmu do specjalnego urzędu, który ocenia, czy prace remontowe są uzasadnionym powodem wypowiedzenia umowy.

Warto dodać, że opodatkowanie pustostanów znacząco nie wpłynęło na dostępność najmu także w australijskim Melbourne. Mimo tego, atrakcyjne politycznie pomysły opodatkowania pustych domów oraz lokali i podobnych działań kuszą nie tylko polski rząd. Drogą Paryża, który opodatkował puste mieszkania w 2015 roku, zamierza pójść chociażby Los Angeles. Relacja między poziomem stóp procentowych oraz inflacji w krajach rozwiniętych gospodarczo sugeruje jednak, że takie działania teraz mogą być wyjątkowo nieskuteczne. Nie można także zapominać o przepisach, które ograniczają np. możliwość eksmisji w czasie pandemii.

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl