Fundusze inwestujące w mieszkania na wynajem windują ich ceny?

– W 2021 r. ceny mieszkań w największych miastach rosły w tempie niespotykanym od czasów pierwszego boomu na rynku mieszkaniowym w latach 2006-2008. Było to efektem nie tylko rosnących kosztów budowy i cen działek, ale także zbyt małej podaży mieszkań. Nie dziwią więc emocje, które wywoływały informacje o hurtowych zakupach mieszkań przez zagraniczne fundusze – mówi ekspert portalu GetHome.pl Marek Wielgo.

I dodaje, że najbardziej spektakularną ubiegłoroczną transakcją była sprzedaż przez firmę deweloperską Spravia (dawniej Budimex Nieruchomości) blisko 2,5 tys. mieszkań szwedzkiej firmie Heimstaden Bostad.

– Do tej pory wpływ tego typu transakcji na ceny mieszkań był raczej znikomy, bo kupowane były na ogół mieszkania będące w planach budowy na najbliższe 2-3 lata. Poza tym stanowiły one niewielki odsetek oferty firm deweloperskich. To się jednak może zmienić – ocenia Marek Wielgo. Według niego, czynnikiem, który mocno przyspieszy rozwój rynku najmu instytucjonalnego jest wzrost oprocentowania kredytów mieszkaniowych. W efekcie spada zdolność kredytowa potencjalnych nabywców mieszkań na własne potrzeby. Już teraz ceny są dla wielu zaporowe, o czym świadczy spadek sprzedaży w miastach, w których przekroczyły one pułap 10 tys. zł za mkw.

Oczywiście wielu deweloperom ta sytuacja spędza sen z powiek. Dlatego – jak zapowiada Polski Związek Firm Deweloperskich – będą oni skłonni działać dwutorowo, czyli budować mieszkania także dla funduszy i firm inwestujących na rynku najmu instytucjonalnego. Pytanie, jak wpłynie to na wielkość podaży mieszkań na sprzedaż oraz na ich ceny.

Dla potężnych funduszy liczy się sześć miast

HRE Think Tank opublikował raport „Wpływ inwestycji instytucjonalnych na rynek mieszkaniowy”, w którym wskazuje na zagrożenia z tym związane. Np. w Wielkiej Brytanii napływ kapitału powodował wzrost cen mieszkań, ale nie ich podaży. W efekcie coraz większa część społeczeństwa jest wypychana na rynek najmu. Co gorsza, także podaż mieszkań na wynajem nie zaspokajała rosnącego popytu, więc rosną czynsze.

Na ile realne jest to zagrożenie także w naszym kraju? Fundacja Rynku Najmu szacuje, że w rękach prywatnych inwestorów instytucjonalnych jest obecnie niespełna 7,3 tys. mieszkań na wynajem. Z czego przeszło 2,3 tys. należy do firmy Resi4Rent (jej współwłaścicielem jest firma deweloperska Echo Investment), a ponad 2 tys. – do Funduszu Mieszkań na Wynajem, który jest komercyjnym przedsięwzięciem Banku Gospodarstwa Krajowego. Według Fundacji w budowie i przygotowaniu jest prawie 25,6 tys. lokali na wynajem, a za 5 lat w zasobach inwestorów instytucjonalnych ma ich być blisko 93 tys.

– Oczywiście te liczby nie robią wrażenia. Nasz rynek najmu jeszcze długo będzie zdominowany przez indywidualnych właścicieli, którzy – jak się szacuje – oferują co najmniej 1,2 mln mieszkań na wynajem – mówi Marek Wielgo. Równocześnie zwraca on jednak uwagę, że dla potężnych zagranicznych funduszy i firm inwestujących w mieszkania na wynajem liczy się tylko 6 miast: Warszawa, Kraków, Gdańsk, Wrocław, Poznań i Łódź. Trzeba się więc liczyć z ograniczeniem podaży nowych mieszkań na sprzedaż w tych miastach.

Ekspert GetHome.pl podaje przykład firmy deweloperskiej Robyg, która dysponuje bankiem ziemi umożliwiającym budowę ok. 23 tys. mieszkań, m.in. w Warszawie (10,1 tys. lokali), Trójmieście (5,3 tys.), Wrocławiu (2 tys.) i Poznaniu (3,4 tys. mieszkań). Problem w tym, że z tej puli na sprzedaż trafi tylko 11 tys. mieszkań. Pozostałe mają być wynajmowane. Tak zdecydował nowy właściciel Robyga - niemiecka firma TAG Immobilien, która w Niemczech (głównie we wschodniej i północnej części) zarządza ponad 88 tys. mieszkań na wynajem. Dodajmy, że w pierwszym kwartale tego roku ma być sfinalizowana transakcja zakupu. Za 100% akcji Robyga TAG Immobilien zapłaci 2,5 mld zł!

„Dzięki silnemu wzrostowi gospodarczemu w ostatnich latach, zwiększonej sile nabywczej i postępującej urbanizacji, Polska stała się poszukiwanym rynkiem dla inwestorów. Obecny niedobór mieszkań w największych miastach Polski spowodował wzrost zarówno cen mieszkań, jak i czynszów. W szczególności czynsze w dużych miastach wzrosły znacznie powyżej odpowiednich wskaźników wzrostu na innych głównych rynkach europejskich od 2015 r. Dzięki przejęciu ROBYG TAG może znacząco przyspieszyć rozwój swojego dotychczasowego polskiego biznesu” – czytamy w komunikacie niemieckiej firmy.

Przypomnijmy, że na początku 2020 r. przejęła ona wrocławską firmę deweloperską Vantage Development, by zrealizować cel, jakim jest budowa lub zakup w najbliższych pięciu latach nawet 8-10 tys. mieszkań na wynajem we Wrocławiu, ale też w Poznaniu, Łodzi i Krakowie. Tak więc również i te mieszkania nie trafią do nabywców indywidualnych. TAG Immobilien deklaruje, że do 2028 r. chce mieć w swoim polskim zasobie ponad 20 tys. mieszkań. To mniej więcej tyle, ile w 2021 r. deweloperzy wprowadzili do sprzedaży w Krakowie, Poznaniu, Gdańsku i Wrocławiu łącznie.

Budowa mieszkań na wynajem

Ambitne plany inwestycyjne ma także firma Echo Investment. Deklaruje, że co najmniej sześć na dziesięć budowanych przez nią mieszkań trafi na rynek najmu za pośrednictwem firmy Resi4Rent. Do końca 2024 r. w jej ofercie ma być ok. 10 tys. mieszkań w Warszawie, Wrocławiu, Poznaniu, Łodzi i Krakowie.

Dodajmy, że wspomniana firma Heimstaden Bostad kupiła od Spravii 13 projektów realizowanych w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu i Gdańsku. Po zakończeniu budowy w latach 2023-25. Szwedzi będą mieli w swoim portfolio prawie 3,8 tys. mieszkań. Wcześniej zakontraktowali bowiem mieszkania także od firm Eiffage Immobilier i Marvipol Development.

Okrojenie oferty mieszkań na sprzedaż zapowiedziała także firma Ronson. Część swojego banku ziemi przeznaczy pod budowę 5 tys. mieszkań na wynajem w Warszawie, Wrocławiu i Poznaniu. Do końca 2025 r. ma powstać ok. 3 tys. takich lokali.

Takich przykładów wkrótce pojawi się więcej. Jednak oferta dla kupujących mieszkania na własne potrzeby wcale nie musi się skurczyć. Pamiętajmy, że szczególnie w ostatnich dwóch latach nawet 30-40% nowych mieszkań największych miastach trafiało w ręce inwestorów indywidualnych. Najczęściej wynajmują oni te mieszkania. A ponieważ z powodu podwyżek stóp procentowych przestaje to być opłacalne, prawdopodobnie zmniejszy się skala zakupów inwestycyjnych. Trzeba też wiedzieć, że w niektórych przypadkach mieszkania na wynajem formalnie są lokalami użytkowymi. Powstają one na terenach, które w planach zagospodarowania przestrzennego przewidziano np. pod zabudowę usługową.

– Niestety, rynek najmu jest białą plamą w statystykach budowlanych GUS. Co prawda, od 2019 r. zaczął on publikować dane o budowie mieszkań na wynajem w ramach przedsięwzięć deweloperskich. Problem w tym, że te dane najpewniej nie pokazują pełnego obrazu rynku – mówi Marek Wielgo.

I wyjaśnia, że trudność z ustaleniem rzeczywistej liczby lokali na wynajem w budowie polega na tym, że GUS uwzględnia tylko te, które inwestor realizuje samodzielnie. Tymczasem fundusze najczęściej kupują mieszkania na wynajem w przedsięwzięciach deweloperskich na sprzedaż. Tak więc to nabywcy decydują o przeznaczeniu swoich mieszkań. Nie trafiają one do rubryki „na wynajem” w statystykach budowlanych GUS. W efekcie nie widać w nich na razie spektakularnych wyników.

W 2021 r. deweloperzy oddali do użytkowania 2006 mieszkań na wynajem oraz rozpoczęli budowę 1473 tego typu lokali. Było to zaledwie 0,9% wszystkich rozpoczętych mieszkań deweloperskich.