Rynek nieruchomości zaczyna stygnąć. Co z cenami mieszkań i domów?

57,98 pkt. – tyle wyniosła wartość Indeksu nastrojów pośredników w obrocie nieruchomościami (INPON) po IV kwartale 2021 r. Oznacza to spadek nastrojów o 3,32 pkt. w porównaniu do III kwartału, kiedy to branża oceniła kondycję sektora na 61,3 pkt. Indeks w dalszym ciągu jest jednak wyższy niż 50 pkt. (na 100), co świadczy o wciąż optymistycznych nastrojach branży i perspektywie rozwoju rynku w najbliższych miesiącach. Co oznacza to dla Polaków poszukujących nieruchomości?

– Mimo szalejących cen, wciąż nie brakuje osób zdecydowanych na zakup nieruchomości na własne potrzeby mieszkaniowe. Chociaż koniec roku przyniósł ochłodzenie popytu na skutek okresu świąteczno-noworocznego i pierwszych podwyżek stóp procentowych, to jednak prognozy pośredników na I kwartał 2022 r. mówią o wciąż dużej popularności działek, mieszkań i domów. W ocenie branży ofert nie powinno zabraknąć, a głosów mówiących o dalszych wzrostach cen jest coraz mniej. Obecna polityka pieniężna nie sprzyja natomiast zakupom inwestycyjnym. Te, z powodów coraz wyższych kosztów związanych z finansowaniem nieruchomości i ich utrzymaniem, są coraz mniej opłacalne – mówi Alicja Palińska z działu analiz portalu Nieruchomosci-online.pl.

Pośrednicy: wzrost cen już nie tak dotkliwy

Co ważne, spadek wartości indeksu zaobserwowano we wszystkich badanych kategoriach nieruchomości: kawalerkach, większych mieszkaniach, domach, działkach, lokalach biurowych i lokalach usługowych (zarówno po stronie sprzedaży, jak i najmu).

Zauważalna obniżka wartości wskaźnika INPON wywołana jest rosnącymi cenami wielu dóbr i usług, wzrostem inflacji oraz kolejnymi podwyżkami stóp procentowych ogłoszonymi przez Radę Polityki Pieniężnej. Z drugiej strony, wciąż obserwowana jest „ucieczka” od gotówki w nieruchomości, dobra koniunktura gospodarcza oraz chęć dokonania zakupu przed dalszym wzrostem cen – wyjaśnia dr hab. Bogusław Półtorak, prof. Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu, który jest partnerem badania.

W ramach badania ankietowego, 740 biur i agentów nieruchomości oceniło zarówno ostatni kwartał, jak i możliwe perspektywy na I kwartał 2022 r. Zdaniem pośredników, najbardziej prawdopodobne scenariusze na najbliższe miesiące to:

• dalszy wzrost cen mieszkań, domów i działek, ale z widocznym wyhamowaniem (mniejsza presja cenowa z powodu inflacji i zaostrzenia polityki kredytowej);
• słabnięcie strony popytowej z powodu widocznego spadku liczby wniosków kredytowych pod koniec 2021 r.;
• wciąż wysokie zainteresowanie działkami spowodowane ułatwieniami w budowie małych domów;
• podaż bez większych zmian;
• stabilizacja na rynku najmu.

Działki budowlane wciąż z najwyższą oceną

Wyniki najnowszego badania nastrojów pośredników na pewno uspokoją tych Polaków, którzy planują zakup gruntu. Działki budowlane – mimo spadku wartości indeksu z 67,3 na 64,8 pkt. – dalej są najwyżej ocenianą kategorią nieruchomości. Oznacza to, że oferta wciąż jest tutaj dość szeroka, a poziom cen dalej jest akceptowalny przez kupujących.

W I kwartale 2022 r. wysokie zainteresowanie gruntami zostanie prawdopodobnie utrzymane z powodu uproszczeń w budowie domów do 70 mkw. na zgłoszenie (chociaż koszty budowy nadal pozostaną istotnym ograniczeniem).

65 proc. pośredników przewiduje, że w I kwartale nastąpi wzrost cen działek. Ponadto, 58 proc. ankietowanych prognozuje zwiększenie popytu na grunty. Jednocześnie pośrednicy są bardzo podzieleni w ocenie tego, czy w najbliższych miesiącach na rynku pojawi się więcej ofert sprzedaży. 39 proc. uważa, że tak, 36 proc. spodziewa się utrzymania dotychczasowego poziom podaży, a 24 proc. prognozuje kurczenie się oferty – wylicza Alicja Palińska z portalu Nieruchomosci-online.pl.

Kawalerki przegoniły duże mieszkania

Większe mieszkania na sprzedaż były tą kategorią, w której wartość indeksu INPON spadła w IV kwartale najmocniej, bo z 67,2 na 61,7 pkt. Ocena pośredników wciąż pozostaje tu wysoka, jednak doszło do bardzo istotnego przetasowania: większe mieszkania, które w III kwartale 2021 r. były drugim najwyżej oceniamy segmentem po działkach, teraz spadają na trzecie miejsce, ponieważ lepiej oceniana jest sytuacja w kategorii kawalerek na sprzedaż (63,2 pkt.). Można założyć, że wyższe notowania kawalerek to konsekwencja m.in. zaostrzenia polityki kredytowej, przez co niektórzy musieli zrezygnować z planów kupna mieszkania o większej powierzchni.

– Rosnące stopy procentowe na pewno ograniczą możliwości zakupowe klientów. Część z nich już rezygnuje z kredytowania, chcąc przeczekać niepewny okres. Rynek jest dość rozchwiany, ciężko przewidzieć kolejne ruchy. Przy drożejącym rynku pierwotnym, co zapowiadają deweloperzy, będzie jednak również minimalnie rósł rynek wtórny – komentuje Piotr Kalinowski z agencji nieruchomości Cravtt Property w Warszawie.

Jak wynika z badania Nieruchomosci-online.pl i UEW, wzrostu cen ofertowych kawalerek i większych mieszkań spodziewa się w I kwartale 2022 r. około 60 proc. pośredników. Wygląda też na to, że nie ma liczyć na większą podaż: większą liczbę ogłoszeń na rynku przewiduje mniej niż połowa pytanych pośredników.

– Najbliższe miesiące pokażą, w którym kierunku pójdzie rynek. Sytuacja jest ciężka do przewidzenia z uwagi na inflację, stopy procentowe, marże banków i wprowadzenie Polskiego Ładu. Deweloperom ciężko jest kalkulować ceny sprzedaży mieszkań, ponieważ jest wysoki stopień niepewności na rynku (zmienny koszt materiałów budowlanych, dodatkowe obciążenia fiskalne) i część inwestycji została wstrzymana – mówi Mateusz Malutko z agencji MTM Invest w Szczecinie.

Uwagę zwraca też coraz spokojniejsza sytuacja na rynku najmu: zainteresowanie wynajmem mieszkań spadało w IV kwartale o 2,7 pkt., co było jedną z najniższych korekt spośród wszystkich badanych kategorii. Zdaniem ekspertów widoczna stabilizacja w tej kategorii może być kontynuowana w efekcie wychodzenia z ograniczeń pandemicznych, m.in. na skutek powrotu w szerszym zakresie studentów do ośrodków akademickim. Jeśli chodzi o prognozy dotyczące wysokości czynszów na I kwartał, większość pośredników spodziewa się utrzymania dotychczasowego poziomu.

Kupno domu? Na razie czekamy

Zainteresowanie domami maleje już kolejny kwartał z rzędu. Tym razem wartość indeksu spadła do 60,6 pkt. (z 65,3 w III kwartale i 69,8 w II kwartale 2021 r.). – Może to wiązać się z oczekiwaniem na uproszczenia w zakresie zgody na budowę domu jako alternatywy dla zakupu na rynku wtórnym, a także przekładaniem tego typu decyzji na okres wiosenny – komentuje dr hab. Alicja Zakrzewska-Półtorak, prof. UEW i dyrektor Centrum Badawczo-Rozwojowego Samorządu Terytorialnego UEW odpowiedzialna za budowę i analizę indeksu.

Jak wynika z badania przeprowadzonego przez portal Nieruchomosci-online.pl, 56 proc. pośredników uznaje, że ceny domów w 2022 r. wciąż będą rosły, a niespełna 32 proc., że pozostaną na dotychczasowym poziomie. Dobrą informacją dla kupujących jest to, że tylko 17 proc. biur nieruchomości i agentów wskazało, że w I kwartale liczba ofert sprzedaży domów zmaleje. 45 proc. uważa, że podaż pozostanie na obecnym poziomie, a 37 proc. to optymiści spodziewający się nawet większej liczby ofert.

– Popyt na ten rodzaj budownictwa jest dość spory. Często marzy się nam wolnostojący dom na obrzeżach miasta z dużą działką, np. około 10 arów, ale niestety, coraz mniej inwestorów decyduje się na takie rozwiązania. Decyzje te uwarunkowane są głównie rosnącymi cenami materiałów i opłacalnością firm podwykonawczych. W dużych miastach brakuje też ładnych, widokowych działek spełniających wymogi budowlane. A jeśli już uporamy się ze wszystkimi takimi niedogodnościami, to ostateczna cena sprzedaży domu jest bardzo wysoka. Dlatego inwestorzy skłaniają się do budowy domów z zabudowie bliźniaczej i szeregowej – mówi Agnieszka Skoczek z agencji Golden House Nieruchomości w Krakowie.

Co ostudzi rynek mieszkaniowy w 2022 roku?

Wyższe stopy procentowe, polityka rządu, sytuacja rynku najmu oraz zmiany zachowań klientów m.in. na skutek pandemii – zdaniem pośredników właśnie te czynniki będą miały największy wpływ na rynek nieruchomości w pierwszym kwartale 2022 r.

– Po przeanalizowaniu kilkuset odpowiedzi można uznać, że z perspektywy pośredników największy wpływ na lokalne rynki mogą mieć podwyżki stóp procentowych. Wielu pośredników przewiduje, że z tego powodu I kwartał może cechować się w niektórych lokalizacjach wyhamowaniem dotychczasowych trendów wzrostowych – mówi Alicja Palińska z działu analiz Nieruchomosci-online.pl.

Stopy procentowe

Pośrednicy sygnalizują, że rosnące stopy procentowe (podstawa stopa referencyjna wynosi obecnie 2,25 proc.) już teraz często krzyżują plany kupujących. Wielu nie może już sobie pozwolić na wyższy kredyt lub na zaciągnięcie kolejnego zobowiązania.

– Potencjalni klienci, którzy byli już pozytywnie zweryfikowani przez banki, po ostatnich zmianach niejednokrotnie muszą sprawdzać swoje możliwości. Z całą pewnością konieczna jest ponowna weryfikacja każdego klienta kredytowego, nawet jeśli deklaruje on, że na sto procent jest OK – mówi Dorota Tabor z agencji RE/MAX Polska w Bielsku-Białej.

– Na początku roku klienci kredytowi będą się zastanawiać, czy kupować teraz nieruchomość, biorąc pod uwagę wzrost stóp, czy poczekać na spadek marży. Natomiast klienci gotówkowi będą jeszcze chętniej inwestować, żeby zarobić na wzroście cen mieszkań i częściowo uciec od inflacji. Dostajemy sygnały od deweloperów, że ceny na rynku pierwotnym mogą wzrosnąć od 10% do 20% ze względu na zmiany w ustawie deweloperskiej. Ta sytuacja będzie miała również wpływ na rynek wtórny – uważa Wojciech Brzozowski z Kancelarii Nieruchomości Premium we Wrocławiu.

Z kolei zdaniem Piotra Kordusa z agencji Pronovo Kordus Nieruchomości w Szczecinie, decyzje Rady Polityki Pieniężnej mogą pośrednio ostudzić zakupy inwestycyjne: – W przypadku znacznego wzrostu oprocentowania stopy depozytowe i lokat też mogą wzrosnąć, co może zmniejszyć motywację do inwestowania przy bardzo wysokich cenach zakupu i stosunkowo niższych stopach zwrotu przy wynajmach (obecnie 4-4,5 proc.). Całość może spowodować spowolnienie rynku, przynajmniej okresowe, do chwili przyzwyczajenia się klientów do nowej sytuacji. W Szczecinie wzrosty cen w ostatnich latach były bardzo duże, co może już wyczerpywać możliwości rynku. Spodziewam się wyhamowania wzrostu cen, a nawet małej korekty w dwóch najbliższych kwartałach.

Polski Ład

Badanie Nieruchomosci-online.pl i UEW potwierdziło, jak gorącym tematem w środowisku pośredników jest polityka rządu. Polski Ład, zmiany podatkowe czy strategia walki z inflacją mogą mieć – zdaniem pośredników – duże znaczenie dla lokalnych rynków nieruchomości.

– Działania rządu, mające doprowadzić do zwiększenia podaży mieszkań i spadków cen, mogą wywrzeć na rynek wręcz odwrotny skutek. Większe koszty utrzymania nieruchomości mogą spowodować przerzucenie tego ciężaru na kupujących i najemców. Mityczny podatek katastralny nie doprowadzi do zwiększenia podaży na rynku wtórnym – komentuje Artur Miścicki z agencji Wilsons Nieruchomości w Warszawie.

Elżbieta Zawadzka z Toruńskiej Kancelarii Finansowej: – Groźba podatku katastralnego przekieruje zainteresowanie kupujących na działki, co zmniejszy popyt na mieszkania. Za to wprowadzenie gwarantowanego wkładu własnego może zrównoważyć odejście inwestorów. Niestety, zwiększenie stóp procentowych zwiększy koszty kredytu, co ograniczy dostęp do taniego pieniądza.

Z kolei zdaniem Pawła Komendy z biura ACTUS Nieruchomości na ocenę wpływu Polskiego Ładu na rynek nieruchomości trzeba będzie jeszcze poczekać. – Wnioski najwcześniej będzie można wyciągać po pierwszym, drugim miesiącu nowego roku. Chociaż duże grono klientów powstrzymało się już od zakupu nieruchomości – zwłaszcza komercyjnych, mając na uwadze spore zmiany podatkowe oraz składki zdrowotnej, które dotkną przedsiębiorców – twierdzi pośrednik z miejscowości Wawrzeńczyce w województwie małopolskim.

Najem – czas zwrotu z inwestycji się wydłużył

W opiniach pośredników nierzadko pada również teza, że jednym z kluczowych czynników kształtującym lokalne rynki będzie sytuacja w segmencie najmu.

– To mieszkania na wynajem i ich wykończenie będą teraz decydowały o sytuacji na rynku. Czas oczekiwania na materiały znacznie się wydłużył ze względu na deficyty na rynku stali i plastiku. Brakuje nadal ofert mieszkań na wynajem z segmentu standard lub niższego, czyli do 2200 zł z opłatami, w dobrej lub umiarkowanej lokalizacji. Takie mieszkania znikają z rynku w mgnieniu oka – mówi Alicja Kuczyńska z wrocławskiej agencji AlaWro – nieruchomości na miarę.

– Wiele osób zainwestowało w mieszkania, więc pojawi się dużo ofert mieszkań do wynajęcia i konkurencja będzie dość duża. Jednak na razie popyt nadal będzie, zwłaszcza na rodzinne mieszkania liczące 2, 3, nawet 4 pokoje. Możliwe, że zmniejszy się zapotrzebowanie na kawalerki. Mam na myśli miasta średniej wielkości, bez dużych ośrodków studenckich, ponieważ w dużych kawalerki nadal będą miały się dobrze – przewiduje Agnieszka Bajkowska z Biura Nieruchomości PROSUM w Gnieźnie.

– Wrocław dzieli sytuację innych dużych miast, które stały się rynkiem inwestycji kapitału. Zapewne w I kwartale nabywcy inwestycyjni będą nadal dyktować dynamikę lokalnego rynku. Tym bardziej, że Wrocław, w świetle oczekiwanego kryzysu wielu branż, może poszczycić się dużą różnorodnością sektorów, która daje większe bezpieczeństwo inwestorom myślącym o tym, aby nie paść ofiarą załamania rynku najmu. Mieszkania dla przeciętnego wrocławskiego Kowalskiego staną się jednak coraz mniej osiągalne – mówi Monika Łabęska-Cioch z biura Home Partner.

W badaniu portalu Nieruchomosci-online.pl często pojawia się też temat rentowności najmu nieruchomości.

Osoby, które kupiły mieszkania u dewelopera z odbiorem za 1,5 - 2 lata, zastanawiają się, czy opłacalne będzie ich wykończenie i wynajmowanie. Czas zwrotu z inwestycji mieszkania na wynajem znacznie się wydłużył. Chociaż obecne stawki najmu cały czas zachęcają do wynajmu. Ceny mieszkań są na tyle wysokie w stosunku do dochodów, że nie wszystkich stać na zakup mieszkania – komentuje Jacek Sęk z biura MiraLocum Nieruchomości w Kielcach.

– Mieszkania, które były kupione z myślą o wynajmie, już przestają się opłacać i klienci sprzedają je, przerzucając się na lokale usługowe. Sądzę, że dużo osób, które wzięły zbyt wysoki kredyt hipoteczny jak na swoje możliwości, będzie cierpieć po podniesieniu stóp procentowych – mówi Grzegorz Antosz z biura Home Leaders w Warszawie.

– W Polsce stopa zwrotu „musi” być szybka w porównaniu do naszych sąsiadów. Niemcy inwestują z dużą rezerwą. Inwestycja w nieruchomości jest inwestycją bezpieczną i długofalową – przypomina Robert Szarmach z MRRE.PL w Chwaszczynie.

Pośrednicy zwracają też uwagę na mniejsze zainteresowanie wynajmem mieszkań w starym budownictwie. Zdaniem Tomasza Wieruszewskiego z warszawskiej agencji WERSAL, jeszcze większym wzięciem będą cieszyły się nowsze mieszkania, co powoduje „częściowy wzrost cen najmu mieszkań w nowym budownictwie”. Koszty najmu w starszej zabudowie pozostaną raczej bez zmian. Wieruszewski szacuje też, że w przypadku 1/4 ofert zakupione mieszkania będą trafiały na rynek wynajmu.

Pandemia wciąż nas zmienia

Badanie przeprowadzone przez Nieruchomosci-online.pl pokazało też, że duże znaczenie dla lokalnych rynków mogą mieć zmieniające się zachowania i potrzeby klientów, spowodowane zarówno pandemią, jak i dynamiczną sytuacją na rynku finansowym.

– Obecnie sytuacja jest dosyć specyficzna (...), klienci popytowi często odwołują spotkania wskutek pozytywnych wyników testów i kwarantanny. W naszym przypadku jest to nagminna sytuacja. Dlatego jak co roku styczeń i luty będą miesiącami wzmożonej aktywności wśród osób poszukujących nieruchomości do zakupu, ponieważ poza postanowieniami noworocznymi o zakupie, na rynek trafi też duża grupa klientów, którzy nie byli w stanie zobaczyć nieruchomości na koniec roku – przewiduje Robert Sulma z agencji Sulma Real Estate w Krakowie.

– Uważam, że boom już minął. Ludzie chcą inwestować gotówkę, natomiast nie podejmują już tak zdecydowanych i szybkich decyzji. Częściej robią rozeznanie szukając perełek – zauważa Elżbieta Jarmolińska, pośrednik z New Place Nieruchomości w Wilkszynie.

– Pod koniec roku widzieliśmy, że sprzedający często przesadzali z cenami ofertowymi i wystawiali niektóre mieszkania znacznie powyżej średniej. Gdy skurczy się rynek klientów kredytowych, dla których dodatkowe 50 tys. zł za nieruchomość to tylko o kilkaset złotych większa rata, najbardziej odczują to właśnie klienci sprzedający. Klienci gotówkowi są dużo bardziej rozważni i lepiej zorientowani w rynku, nie działają pod wpływem emocji – mówi Karol Myśliwiec z biura FindSQUARE w Warszawie.

Danuta Gabzdyl z agencji Nieruchomości Południe w Ustroniu: – W naszym regionie będzie wzrastał popyt na apartamenty do 60 mkw., ale warunek: wykończone, nie stan deweloperski. Klienci często nie są w stanie szukać wykonawców, a tym samym bardziej pilnować jakości wykonania, wykończenia lokali.

Niektórzy pośrednicy zwracają też uwagę, że oczekiwanie właścicieli na wzrost wartości nieruchomości poważnie uszczupla dostępną bazę ofert. – Jest duży popyt na zakup działek, mieszkań oraz domów, natomiast nie ma czym handlować. Ludzie aktualnie trzymają nieruchomości jako inwestycję. Uważamy, że przyszły rok będzie gorszy z powodu braku ofert na rynku – prognozuje Monika Korczeska z 7 House Nieruchomości w Tarnowskich Górach.