RPP podwyższyło ostatnio stopy procentowe we wtorek 4 stycznia o 0,5 pkt proc. Stopa referencyjna NBP wynosi obecnie 2,25 proc. Tak wysoka nie była od 2014 roku.
O ile wzrosną stopy procentowe w 2022 roku?
Analitycy Polskiego Instytutu Ekonomicznego prognozują, że to nie koniec podwyżek, a do końca roku główna stopa procentowa NBP będzie wynosiła 3,5 proc. Głównym celem podwyżek jest zduszenie coraz bardziej niebezpiecznej inflacji, ale PIE podkreśla, że wpływ zmiany stóp na ceny jest widoczny z dużym opóźnieniem i spadku inflacji możemy spodziewać się dopiero w przyszłym roku. Natychmiastowy będzie natomiast inny efekt – bardzo szybki wzrost rat kredytów hipotecznych.
Tego, że stopy procentowe wzrosną, pewny jest także główny analityk HRE Investments Bartosz Turek. Podkreśla jednak, że rynek jest mocno niezgodny co do skali działania RPP.
Scenariusz minimum, który zasygnalizował prof. Adam Glapiński, ale wierzą w niego też np. analitycy Credit Agricole jest taki, że w lutym stopy rosną o 50 punktów bazowych, a potem jeszcze o 25 punktów i kończymy z podstawową stopą na poziomie 3 proc. Nie brakuje jednak też opinii, że granica jest na poziomie 4 proc. (np. Pekao) czy np. 4,25 proc. (Citi) – mówi ekspert.
Proponuje inny sposób oglądu problemu; zamiast prognozować wysokość stóp procentowych, warto przyjrzeć się kontraktom terminowym na te stopy.
Wynika z nich, że najpoważniejsze podwyżki stóp procentowych potrwają jeszcze około 3-4 miesiące. Potem, jeśli dojdzie jeszcze do jakiegoś ruchu, to raczej symbolicznego. Finalnie powinniśmy zakończyć cykl mniej więcej w połowie roku z podstawową stopą procentową na poziomie 3,5-4 proc. Tak przynajmniej sugerują dzisiejsze prognozy, a te w ostatnim czasie potrafią być bardzo zmienne – dodaje.
Analityk Cinkciarz pl. Bartosz Sawicki spodziewa się podobnego scenariusza. – Spodziewamy się, że stopy procentowe zostaną podniesione w 2022 r. powyżej 3 proc. Najgwałtowniejsza faza zacieśniania miała miejsce w czwartym kwartale 2021 r., a dalsze podwyżki nie powinny jednorazowo przekraczać 50 pkt bazowych. Najbliższego podniesienia stóp oczekujemy na lutowym posiedzeniu Rady Polityki Pieniężnej. Podwyżki powinny zakończyć się w połowie roku, gdy zostaną ustanowione szczyty inflacji, a konkretne terminy mogą zależeć od treści marcowej projekcji inflacyjnej NBP - mówi.
Jak wzrost stóp wpłynie na wysokość rat?
Przypomnijmy, że na wysokość oprocentowania kredytu hipotecznego (mowa oczywiście o kredytach ze zmienną ratą) składa się wskaźnik WIBOR (w przypadku kredytów hipotecznych to zazwyczaj WIBOR 3M i 6M) oraz bankowa marża. Różnice pomiędzy poszczególnymi odmianami tego wskaźnika w praktyce przekładają się na to, jak często jest aktualizowana wysokość raty kredytu. Wysokość marży jest ustalana przez bank, jest częścią oferty przedstawianej klientowi i zależy od różnych czynników, na przykład wysokości wkładu własnego czy długości okresu kredytowania. Marża jest stała, dlatego o zmienności oprocentowania i wysokości raty decyduje WIBOR.
Poniższy wykres pokazuje, że musisz być przygotowany na duże zmiany wysokości rat. Warto oczywiście zaznaczyć, że analiza wsteczna nie daje nam pewności co do przyszłości, ale to jedyna i najlepsza metoda jaką mamy, by spróbować oszacować wysokość rat w nadchodzących latach.
/>
/>
W Polsce prawie wszystkie walutowe kredyty hipoteczne mają zmienne oprocentowanie. Podobnie jak w przypadku kredytów w złotym, podstawą do wyznaczenia stopy referencyjnej (bazowej) jest koszt pożyczek, których największe banki udzielają swoim konkurentom. Przykładowo: wysokość kredytu frankowego zależy od wysokości wskaźnik LIBOR CHF. Stopa referencyjna kredytu walutowego często jest średnią jednego ze wskaźników LIBOR (w przypadku LIBOR 3M będzie to średnia z trzech miesięcy). Od czego zależy z kolei wysokość LIBOR-u czy EURIBOR-u? Bezpośrednio od stóp procentowych zagranicznych banków centralnych. W przypadku kredytów frankowych będzie to Szwajcarski Bank Narodowy. Ze względu na stały poziom marży, łączne oprocentowanie kredytu zawsze zmienia się o taką samą wartość, jak stopa referencyjna. Jeżeli stopa bazowa spadnie o 0,20 pkt proc. (np. z 1 proc. do 0,8 proc.), to oprocentowanie zareaguje w ten sam sposób (np. spadkiem z 2 proc. do 1,80 proc.).
/>
Jak to wszystko przekłada się na konkretne kwoty? - Zmiany, które zaszły dotychczas (jeśli chodzi o stawkę WIBOR) powodują, że już dziś rata przeciętnego kredytu hipotecznego wzrosła (lub lada moment wzrośnie, jak tylko banki zaktualizują wysokość rat) o 25 proc. Docelowo możemy się spodziewać, że raty wzrosną o około 40 proc. W obu przypadkach punktem odniesienia jest sytuacja sprzed podwyżek stóp, a więc z września 2021 roku – mówi Bartosz Turek. Ekspert zwraca jednak uwagę, że w przypadku kredytów walutowych niezwykle ważnym czynnikiem, który decyduje o wysokości raty, jest kurs złotego: jeśli polska waluta umacnia się, to ciężar kredytu maleje i odwrotnie. Jego zdaniem podnoszenie stóp procentowych powinno sprzyjać umocnieniu złotówki, o ile ich nadmierny wzrost nie zdławi gospodarki. – Po zakończeniu serii podwyżek dla przeciętnego kredytu hipotecznego zaciągniętego na 30 lat o wartości 300 tysięcy złotych należy zakładać łączny wzrost raty o ponad 600 zł w porównaniu z końcem września 2021 r. – mówi z kolei Bartosz Sawicki. Ma także dobre wieści dla posiadaczy kredytów w innych walutach.
W przypadku banków centralnych Eurolandu i Szwajcarii w najbliższych kwartałach nie dojdzie do podwyżek stóp procentowych. Oznacza to, że raty kredytów walutowych w euro i frankach nie będą rosnąć. Wręcz przeciwnie, zakładamy, że złoty utrzyma się na wzrostowej ścieżce w relacji do franka i euro, co sprawi, że wysokość raty wyrażona w krajowej walucie powinna się nieznacznie obniżyć w porównaniu z obecnymi poziomami - dodaje.
Przyjrzyjmy się sytuacji kredytobiorców na konkretnym przykładzie. Jak wylicza ekspert portalu RynekPierwotny.pl Andrzej Prajsnar: „Osoba, która w połowie 2021 r. kupiła typowe mieszkanie o powierzchni 50 mkw. na kredyt ze średnim rynkowym oprocentowaniem, okresem spłaty wynoszącym 30 lat, prowizją 2 proc. (kredytowaną) i wkładem własnym 25 proc. Jeżeli oprocentowanie wspomnianego kredytu wzrośnie z początkowych 2,87 proc. do poziomu 6,16 proc., to zmiany rat będą następujące”:
- Warszawa - wzrost z 1 757 zł w czerwcu 2021 r. do 2 578 zł;
- Kraków - wzrost z 1 679 zł do 2 463 zł;
- Łódź - wzrost z 1 151 zł do 1 688 zł;
- Wrocław - wzrost z 1 485 zł do 2 178 zł;
- Poznań - wzrost z 1 227 zł do 1 800 zł;
- Gdańsk - wzrost z 1 572 zł do 2 305 zł.
- Powyższy przykład pokazuje również, jak mocno wzrosną potencjalne obciążenia finansowe dla osób kupujących lokum w 2022 r. (względem sytuacji sprzed 12 - 18 miesięcy) – mówi Prajsnar.
Jak polityka NBP wpływa na ceny mieszkań?
Wysokość stóp procentowych wpływa pośrednio oczywiście także na sytuację na rynku nieruchomości. Wysokie stopy procentowe oznaczają wyższy koszt kredytu oraz sprawiają, że spada stopa zwrotu z inwestycji w nieruchomości (na przykład kupowanych z intencją najmu). Kluczowe w tym kontekście jest pytanie o to, jak silny jest to wpływ.
Patrząc na ostatnie lata widać, że podniesienie stóp procentowych o 100 punktów bazowych (1 pkt. proc.) powoduje spadek dynamiki wzrostu cen mieszkań o około 2,5-3 pkt. proc. w skali roku. Przy innych czynnikach pozostających bez zmian dopiero wzrost podstawowej stopy procentowej do poziomu ponad 4 proc. spowodowałby, że mieszkania przestałyby drożeć. Tak byłoby jednak w środowisku idealnym. W naszym świecie mamy jednak inflację, przed którą bardzo dużo rodaków chce się chronić właśnie poprzez zakupy nieruchomości. Patrząc na ostatnie lata można zaobserwować prawidłowość, że każdy dodatkowy punkt procentowy inflacji przekładał się przeciętnie na około 1,5 pkt. proc. dynamiki wzrostu cen mieszkań – mówi Bartosz Turek.
Reasumując – ekspert uważa, że spodziewane podwyżki stóp procentowych mogą spowodować, że wzrosty cen mieszkań spowolnią, ale nie znikną.
Część rynkowych ekspertów szacuje, że stopy zaczynają wpływać na ceny mieszkań dopiero, gdy osiągną pułap 2 proc. Jaki będzie to wpływ? W scenariuszu umiarkowanym doprowadzi do zatrzymania wzrostów cen nieruchomości. W bardziej pesymistycznym (dla posiadaczy mieszkań rzecz jasna) nawet do spadku cen. Przypomnijmy, że obecnie (stan na 13 stycznia 2022) stopa referencyjna NBP wynosi 2,25 proc.
Zdaniem wiceprezesa zarządu Cordia Polska Tomasza Łapińskiego dopiero wzrost stopy do poziomu 3 proc. i kształtowanie się kosztów kredytów hipotecznych na poziomie 4,5 proc. może zadziałać na rynek chłodząco, ograniczając dostępność kredytów i zwiększając atrakcyjność lokat, z których dziś pieniądze odpływają właśnie do nieruchomości. Ekspert podkreśla, że na rynku obserwujemy duży rozdźwięk między wzrostem cen nieruchomości a stopami procentowymi. Zauważa też, że duże znaczenie dla decyzji zakupowych konsumentów mają oczekiwania co do dalszej sytuacji na rynku, a znacznie mniejsze obecna wysokość stóp procentowych.
Prezes zarządu Develii Andrzej Oślizło wskazuje na inny aspekt zagadnienia. Mówi, że:
Polacy w obliczu braku alternatyw inwestycyjnych powinni dalej lokować swoje oszczędności w nieruchomościach, które w ostatnich latach drożały nawet o ponad 10 proc. w skali roku. W niektórych inwestycjach prowadzonych przez moją firmę nabywcy „gotówkowi” stanowią nawet 70-80 proc. wszystkich kupujących.
Podkreśla, że popyt na mieszkania tylko częściowo jest uzależniony od oprocentowania hipotek. Co prawda stopy rosną, ale inflacja jest tak duża, że realna stopa procentowa jest nadal wyraźnie ujemna (czyli różnica między stopą referencyjną NBP a inflacją). Zmusza to ludzi do ochrony wartości swoich oszczędności, a rynek nieruchomości wydaje się być od wielu lat znakomitą formą takiej ochrony. Wzrost stóp procentowych może wręcz zwiększyć, jego zdaniem, ceny mieszkań, ponieważ wzrosną też koszty finansowania inwestycji deweloperskich, co wymusi na deweloperach podniesienie cen. Wszystko w dużej mierze sprowadza się do tego, czy inwestycje w nieruchomości będą dawały lepsze stopy zwrotu niż lokaty i konta oszczędnościowe.
Wspomniany wzrost cen mieszkań na rynku pierwotnym wpłynie prawdopodobnie na popyt i zniechęci część kupujących, ale nie będzie to reakcja natychmiastowa, a raczej z kilkumiesięcznym, a nawet kilkuletnim poślizgiem. W pierwszej kolejności na wzrost cen zareagują inwestorzy, a dopiero w dalszej kolejności osoby kupujące na własny prywatny użytek. Większą elastyczność w kontekście kształtowania cen mają deweloperzy, którzy finansują budowy ze środków własnych.
W efekcie wzrostu rat kredytów tegoroczna liczba nowych umów kredytowych może być wyraźnie gorsza od ubiegłorocznego wyniku za I kw. - III kw. i zbliżona do poziomu notowanego w latach 2013-2014. Jednocześnie średnia wartość nowej „hipoteki” będzie rosła. Tegoroczne wzrosty średnich cen nowych lokali na poziomie nawet niewiele mniejszym od inflacji wydają się prawdopodobne – prognozuje Prajsnar.
Jakie inne czynniki poza wysokością stóp wpływają na wzrost cen mieszkań w ostatnich latach? Wiceprezes RONSON Development Andrzej Gutowski wymienia m. in. rosnące wynagrodzenia, stabilność pracy oraz zmniejszające się bezrobocie, a także bliskie Polakom przekonanie o bezpieczeństwie lokowania gotówki w nieruchomości. – Na wzrost cen mieszkań także wpływa bardzo dużo czynników, począwszy od drożejących gruntów, ale też przede wszystkim ograniczonej podaży gruntów, przez rosnące ceny materiałów budowlanych, po koszty pracy. Poza wszystkim, inflacja jest dzisiaj wszechogarniająca, a ceny mieszkań nie stanowią tu wyjątku – mówi .