Mieszkania komunalne 2025: pięć zmian, które podniosą czynsze i zakończą dziedziczenie. Sprawdź, kto zapłaci więcej

Reforma najmu komunalnego ma być odpowiedzią na narastające problemy w gospodarowaniu zasobami gmin oraz presję wynikającą z niedoboru mieszkań. Ministerstwo Finansów i Gospodarki planuje zmiany, które mają zwiększyć rotację lokali, zapewnić dostęp dla najbardziej potrzebujących i wyeliminować nadużycia. Nowelizacja obejmie m.in. wyższe, jednolite w całym kraju progi dochodowe, obowiązkową cykliczną weryfikację sytuacji finansowej najemców, proporcjonalne podwyżki czynszów w zależności od zarobków, a także wprowadzi koniec automatycznego dziedziczenia oraz zakaz sprzedaży mieszkań komunalnych z bonifikatą po 2027 r. Poniżej omawiamy szczegóły pięciu kluczowych punktów reformy.

1. Wyższy próg dochodowy i powiązanie go z czynszem

Obecnie gminy samodzielnie ustalają progi dochodowe, co prowadzi do znacznych różnic między miastami i często nie odzwierciedla realnych kosztów życia. Reforma wprowadzi jednolity w całym kraju wskaźnik obliczany na podstawie przeciętnego wynagrodzenia, uwzględniający liczbę osób w gospodarstwie domowym. Zmiany będą oznaczać:

• ustalenie minimalnych i maksymalnych wartości progów dla gmin,
• coroczną aktualizację progów w oparciu o dane GUS,
• wprowadzenie zasady proporcjonalnego zwiększania czynszu dla gospodarstw przekraczających próg o określony procent. To rozwiązanie ma zapewnić większą dostępność mieszkań dla rodzin o umiarkowanych dochodach, jednocześnie ograniczając sytuacje, w których zamożni lokatorzy płacą symboliczne stawki.

2. Cykliczna weryfikacja dochodów najemców mieszkań komunalnych

Dotychczasowe przepisy pozwalały gminom weryfikować dochody tylko w wybranych przypadkach, co sprzyjało nadużyciom. Od 2025 r. obowiązkowa kontrola obejmie wszystkich lokatorów co trzy lata (z wyłączeniem emerytów i osób z umiarkowanym lub znacznym stopniem niepełnosprawności). Kluczowe elementy nowego systemu to:

• automatyczne pozyskiwanie danych z Krajowej Administracji Skarbowej,
• możliwość uwzględnienia wszystkich źródeł dochodu, w tym z umów cywilnoprawnych i działalności gospodarczej,
• obowiązek złożenia oświadczenia majątkowego w przypadku sporu. Ma to zwiększyć przejrzystość, zapewnić rotację lokali i skutecznie eliminować nieuprawnionych najemców.

3. Zmiana w sposobie podwyżek czynszu mieszkań komunalnych

Nowelizacja przewiduje obniżenie limitu maksymalnej podwyżki z 8% do 6% wartości odtworzeniowej lokalu, ale w praktyce wysokość czynszu będzie silniej powiązana z dochodami lokatora. Nowe zasady obejmują:

• różnicowanie stawek w zależności od przekroczenia progu dochodowego,
• stopniowe wprowadzanie podwyżek, aby uniknąć szoku finansowego,
• możliwość obniżenia czynszu w przypadku nagłego spadku dochodów. Celem jest utrzymanie różnorodności społecznej w osiedlach i zapobieganie tworzeniu enklaw biedy lub bogactwa.

4. Likwidacja automatycznego dziedziczenia mieszkań komunalnych

Od 2025 r. osoby, które chcą przejąć mieszkanie po zmarłym najemcy, będą musiały spełnić określone warunki. Procedura obejmie:

• obowiązek złożenia wniosku w określonym terminie,
• weryfikację dochodów na podstawie tych samych progów co przy przydziale lokalu,
• odmowę przedłużenia umowy w przypadku przekroczenia limitów. Ma to zapobiec sytuacjom, w których osoby dobrze sytuowane utrzymują mieszkania komunalne przez dziesięciolecia, blokując dostęp najbardziej potrzebującym.

5. Koniec wykupu mieszkań komunalnych za grosze

Od 2027 r. wejdzie w życie zakaz sprzedaży mieszkań komunalnych z bonifikatą, a lokale będzie można kupić wyłącznie w cenach rynkowych. Zmiany obejmą:

• likwidację wszystkich form preferencyjnego wykupu,
• pozostawienie wyłącznie możliwości najmu długoterminowego,
• przeznaczenie wpływów ze sprzedaży (jeśli do niej dojdzie) na budowę nowych mieszkań komunalnych. Celem jest zatrzymanie majątku w zasobach gmin oraz zwiększenie podaży lokali dostępnych dla mieszkańców o niższych dochodach.

Mieszkania komunalne: jak wypada Polska na tle Europy

W Europie funkcjonują dwa główne modele gospodarowania zasobem komunalnym: restrykcyjny – stosowany m.in. w Niemczech, Holandii i Danii, gdzie dostęp do lokali jest ściśle reglamentowany, a kryteria dochodowe surowe; oraz inkluzywny – popularny w Austrii, Szwecji i Francji, gdzie progi dochodowe są wyższe, a polityka czynszowa stabilizuje koszty dla najemców. Polska reforma łączy elementy obu podejść, dążąc do większej sprawiedliwości i rotacji lokali, przy zachowaniu bezpieczeństwa mieszkaniowego dla osób o niskich dochodach.

Warto podkreślić, że:

• Austria utrzymuje szeroki dostęp do mieszkań komunalnych, a nawet osoby z klasy średniej mogą z nich korzystać.
• Szwecja stosuje system kolejek i transparentnych list oczekujących, co minimalizuje ryzyko nadużyć.
• Niemcy koncentrują się na ścisłej weryfikacji sytuacji materialnej i okresowych przeglądach najmu.
• Francja inwestuje w zróżnicowane formy wsparcia – od subsydiów czynszowych po preferencyjne kredyty.

Analizując te doświadczenia, Polska może wykorzystać:

1. Regularną weryfikację dochodów – wzorowaną na Niemczech i Holandii.
2. Transparentne listy oczekujących – jak w Szwecji.
3. Zróżnicowane formy wsparcia – inspirowane systemem francuskim.

Taki miks rozwiązań może zwiększyć efektywność gospodarowania zasobem i poprawić dostępność mieszkań w długim okresie.

Mieszkania komunalne w Polsce: dane rynkowe

Na koniec 2024 roku ponad 120 tys. gospodarstw domowych czekało na mieszkanie komunalne. Średni czynsz komunalny wynosił 10,50 zł/mkw., a na rynku prywatnym 42,80 zł/mkw. Reforma ma zmniejszyć różnice w dostępie do mieszkań i lepiej dopasować zasób do potrzeb.