Najem sam przedłuży się na czas nieokreślony. Po fakcie wynajmujący nic już nie zrobi. Warto to wiedzieć przed zawarciem umowy

Na wynajmie można zarobić, ale trzeba być uważnym

Coraz więcej osób poprawia sytuację swojego domowego budżetu korzystając w możliwości wynajmu należących do ich prywatnego majątku mieszkań. Warto pamiętać o tym, że na najmie zarabiają nie tylko tzw. flipperzy, ale również osoby prywatne, które z uwagi na swoją, często przejściową, sytuację mają taką możliwość. Wiele osób zna ten scenariusz, gdy w rodzinie umiera senior, a jego mieszkanie trafia do najbliższej rodziny, np. dzieci, które mają już gdzie mieszkać, a z kolei ich potomstwo jest jeszcze w takim wieku, że nie może mieszkać samodzielnie. Drugi częsty scenariusz jest taki, że osoby posiadające mieszkania podejmują decyzję o wspólnym zamieszkaniu, a jedno z mieszkań może w takiej sytuacji zacząć „zarabiać”. Tym co odróżnia te sytuacje od wynajmu przez flippera są nie tylko odmienne zasady dokonywania rozliczeń podatkowych, ale również to, że wynajmujący nie są podmiotami profesjonalnymi i często posiadają jedynie cząstkową, „zasłyszaną” od znajomych wiedzę dotyczącą regulacji prawnych, które należy w takich przypadkach stosować. Tymczasem, jak w wielu tego rodzaju przypadkach, szczegóły mogą zrobić istotną różnicę.

Umowa najmu samoistnie przedłuży się na czas nieokreślony

Powszechnie znane, bo wielokrotnie nagłaśniane w przestrzeni publicznej, są przypadki, w których wynajmujący znajdują się w trudnej sytuacji, bo najemca nie tylko nie płaci im umówionego czynszu, ale również nie dba o lokal albo wręcz go niszczy i odmawia wyprowadzenia się z niego. Takie sytuacje mają też i dobre strony – przyczyniają się bowiem do tego, że coraz częściej i więcej mówi się o tym, jak przed tego rodzaju problemami można się zabezpieczyć. Ostatecznie więc informacje dotyczące tej problematyki stają się łatwo dostępne, a każdy, kto chciałby do nich dotrzeć, może to łatwo zrobić. Istnieje jednak aspekt najmu, o którym mówi się rzadko, a zarówno najemcy, jak i wynajmujący bywają zaskoczeni tym, jak działają w tym zakresie przepisy. Chodzi o art. 674 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, którzy przewiduje, że jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony. Dlaczego ten przepis może okazać się w praktyce niebezpieczny? Bo jeśli wynajmujący nie jest świadomy jego istnienia i będzie chciał okazać najemcy dobrą wolę, może wpaść w kłopoty. Wyobraźmy sobie bowiem sytuację, w której umowa najmu zawarta na czas określony dobiega końca. Najemca pyta jednak wynajmującego, czy mógłby korzystać z lokalu o miesiąc dłużej, bo dopiero w takim terminie będzie mógł przeprowadzić się do nowego lokalu. Wynajmujący, który jest zadowolony z przebiegu łączącej strony umowy, zgadza się i zastrzega jedynie w czasie ustnej rozmowy, albo najemca wpłacił należność z tytułu czynszu na obowiązujących wcześniej zasadach. W takim przypadku mamy do czynienia z sytuacją, którą ustawodawca opisał w art. 674 kc – po upływie terminu oznaczonego w umowie najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego. Może to więc oznaczać – jeśli strony jasno nie ustaliły, że jest inaczej – że najem został przedłużony na czas nieoznaczony! W takim przypadku, aby doszło do rozwiązania umowy, konieczne będzie jej wypowiedzenie. W tej sytuacji może też pojawić się dodatkowy problem dotyczący okresu wypowiedzenia. Jak bowiem wynika z art. 673 kc, jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód. Jak widać, odrobina dobrej woli ze strony wynajmującego bez zadbania o szczegóły formalne, może sprawić, że najemca będzie korzystał z jego mieszkania znacznie dłużej, niż początkowo strony ustaliły.

Trzeba działać przed faktem, a nie po fakcie

Co można zrobić by takiej sytuacji uniknąć? Przede wszystkim wynajmujący powinien pamiętać o tym, by unikać biernej akceptacji dalszego korzystania z lokalu. Oznacza to konieczność odpowiedniego reagowania w sytuacji, gdy najemca go nie opuszcza w przewidzianym terminie. Wynajmujący powinien w takiej sytuacji złożyć stosowne oświadczenie o zakończeniu najmu i wezwać najemcę do opuszczenia lokalu. Warto pamiętać o tym, że jeśli wynajmujący podejmie w tym zakresie minimum aktywności, przepisy będą stały po jego stronie – ustawodawca wskazał bowiem wyraźnie, że poczytuje się, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony jedynie w razie wątpliwości. Jeśli więc wynajmujący swoim zachowaniem jasno przedstawi swój stosunek do zaistniałej sytuacji, nie będzie mogło być mowy o istnieniu wątpliwości i milczącym przedłużeniu umowy. Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z 14 marca 2003 r. (sygn. akt V CKN 1754/00) dotyczącym uregulowanej odpowiednio dzierżawy, do przedłużenia dzierżawy nie wystarczy samo używanie rzeczy przez dzierżawcę po upływie terminu oznaczonego w umowie, lecz konieczne jest nie wystarczy samo używanie rzeczy przez dzierżawcę po upływie terminu oznaczonego w umowie, lecz konieczne jest, aby używanie to odbywało się za wyraźną lub chociażby domniemaną zgodą wynajmującego, wyrażoną jednak w sposób dostatecznie czytelny.