Na wynajmie można zarobić, ale trzeba być uważnym
Coraz więcej osób poprawia sytuację swojego domowego budżetu korzystając w możliwości wynajmu należących do ich prywatnego majątku mieszkań. Warto pamiętać o tym, że na najmie zarabiają nie tylko tzw. flipperzy, ale również osoby prywatne, które z uwagi na swoją, często przejściową, sytuację mają taką możliwość. Wiele osób zna ten scenariusz, gdy w rodzinie umiera senior, a jego mieszkanie trafia do najbliższej rodziny, np. dzieci, które mają już gdzie mieszkać, a z kolei ich potomstwo jest jeszcze w takim wieku, że nie może mieszkać samodzielnie. Drugi częsty scenariusz jest taki, że osoby posiadające mieszkania podejmują decyzję o wspólnym zamieszkaniu, a jedno z mieszkań może w takiej sytuacji zacząć „zarabiać”. Tym co odróżnia te sytuacje od wynajmu przez flippera są nie tylko odmienne zasady dokonywania rozliczeń podatkowych, ale również to, że wynajmujący nie są podmiotami profesjonalnymi i często posiadają jedynie cząstkową, „zasłyszaną” od znajomych wiedzę dotyczącą regulacji prawnych, które należy w takich przypadkach stosować. Tymczasem, jak w wielu tego rodzaju przypadkach, szczegóły mogą zrobić istotną różnicę.
Umowa najmu samoistnie przedłuży się na czas nieokreślony
Powszechnie znane, bo wielokrotnie nagłaśniane w przestrzeni publicznej, są przypadki, w których wynajmujący znajdują się w trudnej sytuacji, bo najemca nie tylko nie płaci im umówionego czynszu, ale również nie dba o lokal albo wręcz go niszczy i odmawia wyprowadzenia się z niego. Takie sytuacje mają też i dobre strony – przyczyniają się bowiem do tego, że coraz częściej i więcej mówi się o tym, jak przed tego rodzaju problemami można się zabezpieczyć. Ostatecznie więc informacje dotyczące tej problematyki stają się łatwo dostępne, a każdy, kto chciałby do nich dotrzeć, może to łatwo zrobić. Istnieje jednak aspekt najmu, o którym mówi się rzadko, a zarówno najemcy, jak i wynajmujący bywają zaskoczeni tym, jak działają w tym zakresie przepisy. Chodzi o art. 674 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, którzy przewiduje, że jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony. Dlaczego ten przepis może okazać się w praktyce niebezpieczny? Bo jeśli wynajmujący nie jest świadomy jego istnienia i będzie chciał okazać najemcy dobrą wolę, może wpaść w kłopoty. Wyobraźmy sobie bowiem sytuację, w której umowa najmu zawarta na czas określony dobiega końca. Najemca pyta jednak wynajmującego, czy mógłby korzystać z lokalu o miesiąc dłużej, bo dopiero w takim terminie będzie mógł przeprowadzić się do nowego lokalu. Wynajmujący, który jest zadowolony z przebiegu łączącej strony umowy, zgadza się i zastrzega jedynie w czasie ustnej rozmowy, albo najemca wpłacił należność z tytułu czynszu na obowiązujących wcześniej zasadach. W takim przypadku mamy do czynienia z sytuacją, którą ustawodawca opisał w art. 674 kc – po upływie terminu oznaczonego w umowie najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego. Może to więc oznaczać – jeśli strony jasno nie ustaliły, że jest inaczej – że najem został przedłużony na czas nieoznaczony! W takim przypadku, aby doszło do rozwiązania umowy, konieczne będzie jej wypowiedzenie. W tej sytuacji może też pojawić się dodatkowy problem dotyczący okresu wypowiedzenia. Jak bowiem wynika z art. 673 kc, jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód. Jak widać, odrobina dobrej woli ze strony wynajmującego bez zadbania o szczegóły formalne, może sprawić, że najemca będzie korzystał z jego mieszkania znacznie dłużej, niż początkowo strony ustaliły.
Trzeba działać przed faktem, a nie po fakcie
Co można zrobić by takiej sytuacji uniknąć? Przede wszystkim wynajmujący powinien pamiętać o tym, by unikać biernej akceptacji dalszego korzystania z lokalu. Oznacza to konieczność odpowiedniego reagowania w sytuacji, gdy najemca go nie opuszcza w przewidzianym terminie. Wynajmujący powinien w takiej sytuacji złożyć stosowne oświadczenie o zakończeniu najmu i wezwać najemcę do opuszczenia lokalu. Warto pamiętać o tym, że jeśli wynajmujący podejmie w tym zakresie minimum aktywności, przepisy będą stały po jego stronie – ustawodawca wskazał bowiem wyraźnie, że poczytuje się, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony jedynie w razie wątpliwości. Jeśli więc wynajmujący swoim zachowaniem jasno przedstawi swój stosunek do zaistniałej sytuacji, nie będzie mogło być mowy o istnieniu wątpliwości i milczącym przedłużeniu umowy. Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z 14 marca 2003 r. (sygn. akt V CKN 1754/00) dotyczącym uregulowanej odpowiednio dzierżawy, do przedłużenia dzierżawy nie wystarczy samo używanie rzeczy przez dzierżawcę po upływie terminu oznaczonego w umowie, lecz konieczne jest nie wystarczy samo używanie rzeczy przez dzierżawcę po upływie terminu oznaczonego w umowie, lecz konieczne jest, aby używanie to odbywało się za wyraźną lub chociażby domniemaną zgodą wynajmującego, wyrażoną jednak w sposób dostatecznie czytelny.
Podstawa prawa
art. 673, art. 673 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (j.t. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071)
