Jaką twarz ma statystyczny najemca?
Łukasz Krzyżanowski: Nakreślenie profilu najemcy krótkoterminowego jest dosyć proste: są to najczęściej turyści (obecnie głównie Polacy) oraz szeroko rozumiani biznesmeni. Korzystają z niego pracownicy, którzy są zmuszeni do długiego pobytu w danym mieście, ale są zmęczeni hotelami i obowiązującymi w nich restrykcjami. W mieszkaniu mogą poczuć się jak w domu, a poza tym hotele w dobrych lokalizacjach są dużo droższe niż lokale na wynajem. Natomiast przed pandemią nawet połowę wszystkich wynajmujących w miastach typowo turystycznych, jak Kraków czy Gdańsk, stanowili zagraniczni turyści.
Znacznie ciekawsza jest struktura najmu długoterminowego, która jest odbiciem pewnych demograficznych i społecznych tendencji. Jest ona uwarunkowana socjalistyczną spuścizną; posiadanie mieszkania na własność to ciągle w naszym kraju oznaka prestiżu. Najemcy to w Polsce głównie młodzi ludzie w wieku 20-30 lat (ponad połowa wszystkich najemców). To osoby, które traktują najem jako zjawisko przejściowe między mieszkaniem z rodzicami, a życiem we własnym mieszkaniu. Zdecydowanie najliczniejszą grupę wynajmujących na długi okres stanowią studenci. Kolejną są imigranci zarobkowi. Polska stała się w ostatnich latach atrakcyjnym miejscem do rozwijania kariery – mieszkanie wynajmuje u nas coraz więcej specjalistów, często z Europy Zachodniej. Obcokrajowcy stanowią ok. 20 proc. wszystkich najemców długoterminowych w Polsce. Specjaliści odpowiadają za kilka procent najmów.
Koronawirus wywołał w tym kontekście ciekawe zjawisko. Osoby z zachodnich krajów, które chcą uciec od lokalnych pandemicznych restrykcji i mają możliwość w pełni zdalnej pracy, ale często doświadczyły spadku pensji, uciekają do tańszych miejsc takich jak Polska, w których mogą utrzymać swój dawny styl życia. Przy okazji realizują swoje podróżnicze marzenia.
Jakie zagraniczne nacje dominują na rynku najmu w Polsce?
Pandemia wywołała masowy odpływ z Polski obcokrajowców zatrudnionych w sektorze handlowym, gastronomii czy hotelarstwie. To w dużej mierze osoby z Indii, Ukrainy czy Białorusi. Z drugiej strony obserwuję napływ najemców z krajów, w których występują silne pandemiczne obostrzenia. To na przykład Francuzi, chociażby studenci z programu Erasmus. Polska stała się bardzo atrakcyjnym miejscem do studiowania dla osób z krajów ze słabą walutą. Jej osłabienie sprawia, że studia na Zachodzie stają się zbyt drogie, natomiast Polska jest atrakcyjną alternatywą. Zapewnia prestiż studiowania na terytorium UE, ale dużo tańszego niż w Wielkiej Brytanii czy Niemczech.
Czy najemcy to trudni i wymagający klienci?
W relacjach na linii wynajmujący-najemca obowiązuje teraz zasada ograniczonego zaufania, co jest potęgowane m. in. wadliwym prawem, czyli 20-letnią ustawą, która nie odpowiada na potrzeby współczesnego rynku. Chroni ona lokatorów, którzy wykorzystują przepisy, często nie płacąc przez długi czas czynszu bez żadnych konsekwencji. Wynajmujący nie dysponują narzędziami do egzekwowania warunków umowy, nawet gdy najemca opuści już dany lokal. Najemcy mają więc ciche przyzwolenie na różne negatywne zachowania, oczekując jednocześnie bardzo wiele jako klienci.
Osoby poszukujące mieszkania mają coraz bardziej wygórowane oczekiwania, które są często formą negocjacji ceny. To na przykład pytania o obecność w mieszkaniu piekarnika albo o dostęp do miejsca parkingowego w cenie czynszu, czyli standard mocno różniący się od tego sprzed pandemii. Pamiętajmy, że prawo i warunki umowy zakładają, że to najemca odpowiada za bieżącą konserwację i naprawy w mieszkaniu, jednak obecnie robi to zazwyczaj wynajmujący, bojąc się utraty klienta. Prowadzi to do sytuacji, w której najemca po wejściu do mieszkania zaczyna wymieniać listę rzeczy, które należy dokupić i wynajmujący często się na to zgadza. Dawniej było to nie do pomyślenia.
Czy istnieją w branży stereotypy lub dyskryminujące podejście wobec wynajmujących z określonych krajów?
Polscy wynajmujący są generalnie dosyć zamknięci wobec obcokrajowców, co jest między innymi skutkiem naszego historycznego dziedzictwa. Negatywne stereotypy nasilił też kryzys migracyjny sprzed kilku lat i medialne narracje straszące masowym napływem uchodźców. Jednak to się zmienia. Do głosu zaczyna dochodzić pokolenie osób urodzonych na przełomie lat 80. i 90., które mówi w obcych językach, ma za sobą zagraniczne turystyczne doświadczenia i nie ma faworyzuje najemców z Polski. Najbardziej uprzedzone wobec obcokrajowców są osoby starsze.
Na rynku najmu krąży też sporo narodowościowych stereotypów. Przykład? Wynajmujący są przekonani, że mieszkańcy Indii stosują bardzo mocne przyprawy, które pozostawiają w mieszkaniu nieprzyjemny zapach, którego trudno się pozbyć. Inny przykład to niechęć wobec najemców z biednych krajów (jak Białoruś czy Bangladesz), która wynika z tego, że wynajmujący obawiają sprowadzanie przez najemców do mieszkania licznych współlokatorów. Jeśli chodzi o najemców z krajów arabskich, Turcji czy Izraela; to oni są często postrzegani przez osoby działające w branży jako bardzo roszczeniowi klienci, którzy oczekują obsługi w hotelowym standardzie, nie znając przy okazji często polskiego prawa regulującego najem. Osoby z krajów afrykańskich charakteryzują się z kolei słabym rozumieniem umów. Wymarzonymi najemcami są osoby z krajów skandynawskich czy Dalekiego Wschodu, czyli Japonii, Korei Płd. czy Chin, które uchodzą za wypłacalne i spokojne. Istniejące stereotypy to oczywiście efekt pewnego błędu poznawczego: wynajmujący często zapamiętują negatywne przypadki, uogólniając później problemy na całe grupy.
Przyjrzyjmy się zmianom pokoleniowym. Jak podchodzą do najmu baby boomersi, millenialsi i młodsze generacje i jak to warunkuje rynkowe zmiany?
Zmieniło się postrzeganie wynajmującego. Dawniej lokatorzy postrzegali go jako „właściciela”. Dla obecnego młodego najemcy jest on osobą świadczącą usługę. Zmienia to relację pomiędzy obiema stronami. Różnica w postrzeganiu charakteru najmu prowadzi często do międzypokoleniowych konfliktów. Młodzi najemcy oczekują natychmiastowych odpowiedzi na pytania, obsługi w standardzie hotelowym oraz mają ogromne problemy z rozwiązywaniem prostych technicznych problemów, dzwoniąc do wynajmującego z takimi problemami jak wymiana żarówki czy przełączenie bezpiecznika. Cyfryzacja życia sprawia, że ludzie nie radzą sobie z prostymi manualnymi pracami. Kolejny pokoleniowy problem to międzyludzkie relacje. Obserwuję, że najmłodsi najemcy mają znacznie większe problemy z dogadywaniem się z innymi niż starsi. Dochodzi do tego, że to wynajmujący musi stworzyć i egzekwować zasady społecznego współżycia między lokatorami. Gdy młody najemca napotyka na jakiś problem w kontaktach z innymi, to jego pierwszą reakcją nie jest proaktywność i próba jego rozwiązania, ale natychmiastowe poskarżenie się do formalnej „instancji”.
Zmienia się stosunek wielu osób do mieszkania, praca staje się coraz bardziej elastyczna, co ma też związek z pokoleniowymi przemianami. Przyszłość rynku najmu to subskrypcje. Uberyzacja społeczeństwa zwiększy popularność abonamentów na mieszkanie – będzie to najem z dodatkowym pakietem usług, takim jak concierge czy obsługa. Wykupienie abonamentu na dany okres da pewność, że nikt nas nie wyrzuci za miesiąc z mieszkania. Ciekawym zjawiskiem jest też cyfrowy nomadyzm. Chodzi o osoby, które mogą wykonywać pracę zdalnie, nie przywiązują się do jednego miejsca, są ciekawi świata i innych kultur. To w tej chwili głównie młodzież z zachodniej Europy. Najem to dla nich często dobre rozwiązanie. Dlaczego wielu najemców szuka mieszkania z pełnym wyposażeniem? Jeśli jestem cyfrowym nomadą, to chciałbym się spakować w jedną walizkę, nie martwiąc się o to, że w wynajmowanym mieszkaniu będzie brakowało sprzętu umożliwiającego normalne codzienne funkcjonowanie. Nasila to boom na profesjonalizację obsługi najmu, począwszy od cyfrowej rezerwacji, a skończywszy na bezosobowym zakwaterowaniu się.
Trendy, prognozy
Jakie najciekawsze trendy pojawiły się w ostatnich latach w branży?
W okresie boomu inwestycyjnego zaczęło powstawać w branży dużo małych mieszkań, które były już na wstępnym etapie projektowane na potrzeby najmu. Popularność zyskały tzw. mikrokawalerki, czyli wydzielone z mieszkań niewielkie samodzielne lokale, które miały maksymalizować zwrot z inwestycji. Zaczęły powstawać całe budynki, które zawierały wyłącznie mikrokawalerki pod najem z dodatkową przestrzenią wspólną, czyli tzw. co-living. Chodzi o przestrzeń, w której mogą socjalizować się mieszkańcy, na przykład tarasy czy dachowe ogrody będące alternatywą dla przebywania w małym pomieszczeniu. Małe kawalerki będą zyskiwały na znaczeniu, bo osoby żyjące głównie w cyfrowym świecie będą wolały zamieszkiwać przestrzeń, w której nikt nie będzie ograniczał ich indywidualności. To w duże mierze realizacja idei permanentnego hotelu. Kolejnym ciekawym trendem są rewitalizacje, na przykład kamienic, w bardzo atrakcyjnych lokalizacjach.
Żyjemy w erze szybkiego rozwoju technologicznego. Proszę wskazać na najciekawsze przykłady wykorzystania innowacyjnych rozwiązań na rynku.
Ciekawym zjawiskiem jest wejście kryptowalut na rynek nieruchomości. Powstają startupy, które mają umożliwić kupno mieszkania za cyfrowe waluty, czyli ich powiązanie z zyskami generowanymi na rynku najmu. Coraz większe znaczenie zaczynają także odgrywać inteligentne aplikacje, które będą umożliwiały najemcom zarządzanie temperaturą w mieszkaniu czy klimatyzacją, zaparzanie kawy czy otwieranie okien. Konkurencja o uwagę młodego cyfrowego najemcy sprawi, że te rozwiązania upowszechnią się.
Pandemie zmieniła też stosunek najemców do oglądania mieszkań. Już od kilku lat popularne są tzw. spacery 3D po oferowanych nieruchomościach, a większość prezentacji ma obecnie formę wideo. Kolejną technologią rewolucjonizująca branżę jest VR (ang. virtual reality). Prezentacje mieszkań w przyszłości będą się odbywały za pośrednictwem wirtualnej rzeczywistości. To doświadczenie niewiele będzie się już różniło do bezpośredniej fizycznej wizyty. W Europie Zach. popularne są aplikacje bazujące na big data, które służą do weryfikacji reputacji najemcy. Rynek poradził sobie więc w pewnym sensie z prawnymi trudnościami, oferując wynajmującym narzędzie do oceny potencjalnych klientów. Wspomniana aplikacja bazowałaby na danych najemców, a każdy z nich posiadałby w niej swój profil i rating. Już wyrażenie zgody najemcy na dołączenie do bazy, jest dla wynajmującego sygnałem uczciwości.
Jakie perspektywy rysują się przed rynkiem najmu w Polsce w najbliższych latach?
To, jak rynek najmu będzie wyglądał, zależy w dużej mierze od tego, czy i jak szybko polska gospodarka wróci do dobrej kondycji i czy zachowa swoją atrakcyjność dla inwestorów. Jeżeli wysokość czynszów i rentowność najmu będą nadal spadały, to z rynku zacznie odpływać kapitał, co doprowadzi do jego stagnacji. Kluczowa dla przyszłości będzie także sfera prawna. Napływający na rynek sprofesjonalizowani inwestorzy instytucjonalni będą naciskali na legislatorów i domagali się od nich uaktualnienia przepisów prawnych. Jeżeli te zmiany dokonają się, to do Polski zaczną wchodzić duże podmioty zainteresowane inwestycjami w rynek najmu, jak np. fundusze inwestycyjne, które odgrywają ogromną rolę na zagranicznym rynku. Dostrzegam więc ciągle duży potencjał wzrostowy sektora najmu.
Czym będzie się charakteryzował najem przyszłości. Czy będzie tym samym, czym jest dzisiaj?
Możemy wyobrazić sobie świat, w którym najemca korzysta z portali ogłoszeniowych agregujących oferty najmu, ogląda mieszkanie za pośrednictwem wideoprezentacji albo VR, odbiera i podpisuje umowę w wersji elektronicznej bez wychodzenia z domu, a do mieszkania wchodzi za pomocą specjalnego kodu. Kontakt z wynajmującym będzie zbędny. Cały proces będzie w pełni zautomatyzowany, natychmiastowy i pozbawiony emocji.
Kondycja rynku
Czy wynajmowanie mieszkań w Polsce to w tej chwili opłacalny biznes?
To zależy. Pandemia zweryfikowała rynek, który był trochę „przegrzany”. W 2019 roku w Warszawie 40 proc. mieszkań kupowano w celach inwestycyjnych. Mieszkań na wynajem szybko przybywało i musiało w końcu dojść do momentu, gdy doszło do zaburzenia relacji podaży do popytu na niekorzyść wynajmujących. Pandemia tylko pogłębiła to zjawisko.
Osoby, które mądrze i bezpiecznie zainwestowały, nie nastawiając się na spektakularne zwroty, nadal cieszą się bezpiecznymi zyskami. Natomiast najbardziej ryzykowne inwestycje w skrajne rozwiązania, jak na przykład w mieszkania podzielone na wiele bardzo małych pokoi albo mikrokawalerek, w złych lokalizacjach czy condohotele, czyli wszystkie inwestycje, które obiecywały wysoką stopę zwrotu przy niewielkich nakładach pracy, obecnie tracą. Rentowność straciła na pewno duża część rynku w miastach turystycznych (w związku z kryzysem w tej branży), w których duża część mieszkań była wynajmowana na krótki okres turystom. Duży problem mają także wynajmujący z podsektora najmu długoterminowego w miastach studenckich, takich jak Białystok, w których również załamał się popyt.
Warto dodać, że chociaż maleje rentowność najmu, to ceny nieruchomości nadal rosną, bo są traktowane nadal jako dobra forma zabezpieczenia wartości oszczędności, szczególnie w czasie kryzysu pandemicznego, który znacznie osłabił alternatywne formy inwestycyjne.
Kto jest wygranym pandemii? Na pewno zyskali inwestorzy, którzy postawili na jakość – nadal dobrze wynajmują się mniejsze mieszkania o wysokim standardzie w dobrych lokalizacjach. Mocno na popularności zyskały oferty, które pozytywnie wyróżniają się, na przykład ogródkami czy balkonami i mogą być miejscem zdalnej pracy. Przewaga konkurencyjna wynikająca z unikalności takich obiektów znacznie wzrosła.
Jaką strukturę ma rynek i w jakim stopniu jest skoncentrowany? Jaki procent mieszkań na dużych polskich rynkach znajduje się w rękach inwestorów instytucjonalnych, a jaki w rękach indywidualnych?
Rynek najmu w Polsce jest bardzo rozdrobniony, natomiast rozwój najmu instytucjonalnego to całkowicie nowy trend, który przychodzi do nas z Europy Zach. Chodzi o budowę przez deweloperów budynków przeznaczonych w całości pod najem sprzedawanych na przykład zagranicznym funduszom inwestycyjnym, które dodają je do swoich inwestycyjnych portfeli. Jest to z pewnością segment, który będzie się intensywnie rozwijał w Polsce, co jest zresztą charakterystyczne dla rynków gospodarek rozwiniętych.
W Polsce jedynie 15 proc. wszystkich gospodarstw domowych (singli, par oraz rodzin posiadających dzieci) zajmuje wynajęty lokal, z czego aż za dwie trzecie odpowiada państwowy sektor (mieszkania komunalne albo TBS-y). Tylko ok. 5 proc. gospodarstw domowych wynajmuje więc mieszkanie od inwestorów, w zdecydowanej większości indywidualnych. Część rynku najmu stanowią także firmy, które zajmują się zarządzaniem w imieniu właścicieli nieruchomości najmem – to właściwie outsourcing usług. Mniej więcej od 2010 roku obserwujemy szybką profesjonalizację najmu w Polsce, który stał się w bardzo popularną formą inwestowania. Jednak wspomniany outsourcing to młode zjawisko – największy operator w naszym kraju zarządza w tej chwili ponad 6 tys. mieszkań. Z profesjonalnej obsługi korzysta jednak tylko kilka procent wynajmujących.
Jak zmieniła się od wybuchu pandemii relacja podaży do popytu? Kto dyktuje warunki na rynku?
Przed wybuchem pandemii brakowało mieszkań na wynajem, więc warunki dyktował wynajmujący. Dochodziło do takich skrajności, jak dyskryminowanie najemców posiadających dzieci, zwierzęta czy niektórych obcokrajowców, którym było trudno w Polsce znaleźć mieszkanie. Najemcy byli poddawani „prześwietlaniu” i castingom, a często musieli udostępniać wynajmującym nawet różnorodne dokumenty, co nierzadko było naruszeniem ich prywatności. Była to forma dodatkowego zabezpieczenia się właścicieli przed niewypłacalnością najemców czy dewastacją mienia. Luki w polskich przepisach prawnych regulujących rynek najmu prowadzą do patologicznych sytuacji, w których najemcy odmawiają zapłaty czynszu czy wyprowadzki z mieszkania, a wynajmujący nie są w stanie przed sądem dochodzić swoich praw.
Obecnie na rynku obserwujemy odwrócenie trendu – to najemca dyktuje warunki, więc wynajmujący muszą znacznie ograniczyć swoje wymagania. Coraz częściej zgadzają się na najem bez pobierania kaucji zwrotnej. Zmianę układu sił widać nawet w zakresie relacji społecznych: wcześniej to wynajmujący decydował o terminie spotkania i innych detali transakcji, do których musiał dostosować się najemca. Dzisiaj jest odwrotnie.
Rynek doświadczył więc już silnej nierównowagi w relacjach wynajmujących z najemcami w dwóch formach. Mam nadzieję, że gdy rynek odzyska dobrą kondycję po zakończeniu pandemii, to stosunki obu stron staną się bardziej symetryczne. W branży występuje duży deficyt szacunku i zaufania.
Wracając do kondycji branży. Mamy w tej chwili do czynienia z największym boomem deweloperskim od czasów PRL-u, czyli bardzo dużą podażą mieszkań. To odpowiedź na dużą lukę mieszkaniową. Rynek szacuje jednak, że w ciągu kilku lat zostanie ona wypełniona, co ma związek między innymi z postępującymi zjawiskami demograficznymi. Istnieje jednak ciekawy aspekt tego problemu, którego się nie zauważa. Coraz więcej osób mieszka samotnie, ponieważ coraz większy odsetek populacji nie łączy się w pary. Mamy więc kurczącą się populację, co nie znaczy, że spada liczba gospodarstw domowych, które potrzebują własnego lokum. Może się więc okazać, że w Polsce nadal będzie brakowało mieszkań, na co odpowiedzią może być najem.
Jaki procent mieszkań w dużych polskich miastach nie ma najemcy?
Każde mieszkanie prędzej czy później znajdzie najemcę, ale wydłużył się czas jego szukania. O ile wcześniej wynosił średnio dwa tygodnie, o tyle obecnie jest to dwa miesiące. W dodatku znacznie spadły ceny, w szczególności mieszkań niestandardowych, na które najbardziej zmniejszył się popyt. Ceny właściwie nie spadły w przypadku najbardziej atrakcyjnych mieszkań.