rozwiń >

Warto pilnie rozpocząć procedurę zasiedzenia nieruchomości

Samo korzystanie z nieruchomości – nawet przez wiele lat – nie oznacza jeszcze, że jesteśmy jej właścicielem. Dopóki nie dojdzie do potwierdzenia nabycia własności przez zasiedzenie, dana nieruchomość wciąż formalnie należy do kogoś innego.

Wiele takich przypadków sięga czasów wojny, kiedy to rodziny opuszczały Polskę, zostawiając po sobie ziemię czy gospodarstwa. Dziś problem dotyczy najczęściej niezabudowanych działek, które przez lata były wykorzystywane jako pastwiska, ogródki, składowiska lub po prostu „sąsiadowały” z działką zabudowaną. Ich użytkownicy często się do nich przyzwyczajali, nie podejmując żadnych kroków w celu formalnego przejęcia.

Tymczasem krewni dawnych właścicieli coraz częściej ubiegają się o swoje prawa – i mają ku temu podstawy prawne. W przeciwieństwie do obecnych użytkowników, przysługuje im bowiem prawo dziedziczenia.

Czym jest zasiedzenie?

Jest to to sposób nabycia własności nieruchomości przez długotrwałe i nieprzerwane jej posiadanie. Pozwala ono uregulować sytuację prawną gruntów, które z różnych powodów zostały porzucone, nie mają aktualnie wpisanego właściciela lub ich status prawny jest niejasny – np. gdy działka została nieformalnie przejęta, kupiona od osoby niebędącej jej właścicielem, bez notariusza lub użytkowana przez dziesięciolecia.

Warunki zasiedzenia nieruchomości

Aby doszło do nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie należy spełnić określone warunki"

1. Posiadanie samoistne

Zgodnie z art. 172 § 1 Kodeksu cywilnego (KC), posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem może nabyć własność przez zasiedzenie, jeśli włada nią nieprzerwanie jako posiadacz samoistny.

Posiadaczem samoistnym jest osoba, która zachowuje się tak, jakby była właścicielem – np. uprawia ziemię, ogrodziła teren, wykonuje remonty, pobiera pożytki czy płaci podatki. Istotne jest, by te działania były zauważalne dla otoczenia i nie wynikały z żadnego innego tytułu prawnego (np. dzierżawy czy najmu).

2. Upływ czasu

Okres wymagany do zasiedzenia zależy od tzw. dobrej lub złej wiary:

  • 20 lat – jeśli nieruchomość została objęta w posiadanie w dobrej wierze, tzn. użytkownik był przekonany, że nabył ją prawidłowo (np. przez zakup od osoby, która wydawała się właścicielem).
  • 30 lat – jeśli użytkownik wiedział, że nieruchomość nie należy do niego (zła wiara).

W obu przypadkach posiadanie musi być nieprzerwane i samoistne.

3. Dowody posiadania

Fakt nieprzerwanego i samoistnego użytkowania musi zostać udowodniony. Pomocne mogą być:

  • zeznania świadków,
  • pisemne oświadczenia,
  • dowody opłacania podatku od nieruchomości (np. wystawione na inne nazwisko, ale faktycznie opłacane przez posiadacza),
  • dokumenty z gminy potwierdzające prowadzenie gospodarki na danej działce.

Czy prawo do zasiedzenia można odziedziczyć lub sprzedać?

Co do zasady prawa do zasiedzenia nie można odziedziczyć. Zasiedzenie nie jest prawem majątkowym, które można zapisać w testamencie, przekazać spadkobiercom ani tym bardziej sprzedać. Ustawodawca przewidział jednak wyjątek.

Zgodnie z art. 176 § 1 KC, jeśli posiadacz zmarł, a jego spadkobierca lub inna osoba przejęła faktyczne posiadanie, może ona doliczyć do swojego czasu posiadania czas użytkowania poprzednika.

Przykład

Jeżeli dziadek użytkował działkę przez 15 lat w dobrej wierze, a wnuk kontynuuje posiadanie po jego śmierci, po kolejnych 5 latach może złożyć wniosek o potwierdzenie zasiedzenia.

Ważne

Uwaga: bieg zasiedzenia zostaje przerwany, jeśli dojdzie do przerwy w użytkowaniu – wówczas wszystko trzeba zaczynać od nowa.

Czy można zasiedzieć rzeczy ruchome?

Zasiedzenie dotyczy nie tylko nieruchomości, ale także rzeczy ruchomych (np. maszyn, pojazdów), a nawet praw (np. służebności gruntowej). W przypadku rzeczy ruchomych, okres wymagany do zasiedzenia to tylko 3 lata – ale wyłącznie w dobrej wierze.

Ważne

Rzeczy skradzione, porzucone lub pochodzące z przestępstwa nie mogą być zasiedziane.

Jak wygląda procedura zasiedzenia krok po kroku?

Nabycie nieruchomości w drodze jej zasiedzenia musi zostać formalnie potwierdzone:

1. W tym celu należy złożyć wniosek do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości – o stwierdzenie nabycia własności przez zasiedzenie. Do wniosku należy dołączyć:

  • wypis z księgi wieczystej,
  • wypis i wyrys z ewidencji gruntów,
  • dowody posiadania (zeznania, opłaty, zdjęcia, oświadczenia),
  • dowód uiszczenia opłaty sądowej – 2000 zł.

Numer księgi wieczystej (jeżeli jest nieznany), można uzyskać:

  • w Wydziale Ksiąg Wieczystych sądu rejonowego,
  • z wypisu z ewidencji gruntów w urzędzie miasta lub gminy.

Postępowanie może trwać od kilku miesięcy do nawet 5 lat, w zależności od stopnia skomplikowania sprawy i liczby uczestników. Dodatkowo, sąd może ogłosić publiczne obwieszczenie (np. w „Monitorze Sądowym i Gospodarczym” lub w budynku sądu), jeśli istnieje ryzyko, że nie wszyscy zainteresowani zostali powiadomieni.

2. Po zakończeniu postępowania, prawomocne orzeczenie sądu stanowi podstawę do wpisania nowego właściciela do księgi wieczystej.

Czy poprzedni właściciel dostaje odszkodowanie w związku z utratą nieruchomości?

Po uprawomocnieniu się orzeczenia o zasiedzeniu, poprzedni właściciel traci wszelkie prawa do nieruchomości. Nie przysługuje mu żadne odszkodowanie ani rekompensata finansowa – nawet jeśli nie wiedział, że ktoś inny użytkuje jego działkę.

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. 2024 poz. 1061)

Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. 2024 poz. 1568)