Wstępne dane Otodom za październik potwierdzają utrzymanie wysokiej sprzedaży mieszkań na siedmiu największych rynkach w Polsce, która nadal wynosi 4 tys. lokali w skali miesiąca. Zdaniem Katarzyny Kuniewicz, dyrektorki badań rynku Otodom, dwa ostatnie miesiące nie tylko są najlepsze pod względami sprzedaży w tym roku, lecz także wypadają korzystnie w porównaniu z początkiem 2024 r., kiedy popyt był jeszcze stymulowany przez program Bezpieczny kredyt 2 proc.

Eksperci nie mają wątpliwości, że głównym motorem napędowym tej sytuacji są sukcesywne obniżki stóp procentowych trwające od maja tego roku. Skalę ożywienia ilustrują dane Biura Informacji Kredytowej (BIK). Tylko w październiku o kredyt mieszkaniowy zawnioskowało prawie 43 tys. osób.

Jak zauważa Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości, w efekcie indeks popytu na kredyty jest już nawet wyższy niż u szczytu popularności programu Bezpieczny kredyt 2 proc. Turek przywołuje dane BIK, według których na finiszu Bezpiecznego kredytu 2 proc., czyli w grudniu 2023 r., o hipoteki zawnioskowało co prawda więcej, bo ponad 46 tys. osób. Jednak wtedy przeciętny wniosek opiewał na 435 tys. zł, o ponad 8 proc. mniej niż obecnie. Dziś jest to 475 tys. zł.

ikona lupy />
Średnie ceny mieszkań (zł/mkw.; dane za III kw.) / Dziennik Gazeta Prawna - wydanie cyfrowe

Kupujący przestali czekać

Poprawa zdolności kredytowej to jednak nie wszystko. Na powrót kupujących wpłynęły też inne czynniki. Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego w CBRE, zwraca uwagę na dwa istotne wydarzenia. Pierwszym była czerwcowa zapowiedź rządu o wyłączeniu dopłat do kredytów hipotecznych oraz innych form wspierania nabywców z nowego programu wsparcia mieszkalnictwa.

– Ci, którzy mogą sobie pozwolić na zakup bez wsparcia, ale odkładali go w czasie, licząc na pozyskanie dopłat, wrócili na rynek – wskazuje ekspertka.

Drugim elementem była ustawa o jawności cen mieszkań, która weszła w życie 11 lipca. Część nabywców wstrzymywała się z decyzjami o zakupie, czekając na bardziej transparentny rynek.

Nie bez znaczenia jest także stabilizacja cen.

– Popyt wraca, ponieważ Polacy przestali oczekiwać już ich spadków. Szczególnie że październik przyniósł lekkie korekty średnich cen mieszkań względem września, które nie przekraczały 2 proc. – mówi Katarzyny Kuniewicz z Otodom.

Jednocześnie sondaż portalu ogłoszeniowego Dompress.pl wskazuje, że deweloperzy nie planują obniżek. Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii, ocenia, że z uwagi na wysokie koszty budowy, deficyt gruntów oraz długie procedury administracyjne nie należy się tego spodziewać. Bardziej prawdopodobny scenariusz jego zdaniem to stabilizacja z tendencją do stopniowego wzrostu, zwłaszcza w dużych miastach i atrakcyjnych lokalizacjach.

– Na ten moment prognozujemy umiarkowane wzrosty, średnio o 1–2 proc. powyżej inflacji – powiedział Tomasz Kaleta.

Jego zdaniem szybsze tempo wzrostu może się pojawić, gdy relacja popytu i podaży się wyrówna.

Mapa cenowa Polski

Analiza cen pokazuje, że Polska jest obecnie bardzo zróżnicowana. Najdroższym miastem nadal pozostaje Warszawa. Jednak dane wskazują na wzrost cen w Trójmieście. Fenomen Trójmiasta (a dokładnie Gdańska) ma zdaniem Katarzyny Kuniewicz proste wytłumaczenie. W ostatnich miesiącach dobrze sprzedawały się tam mieszkania tańsze. Jednocześnie na rynek napływały projekty, w których cena za 1 mkw. przekraczała średnią, sięgając co najmniej 20 tys. zł.

– Jednocześnie na większości rynków w Polsce oferta po tym, jak spadła w związku z wejściem Bezpiecznego kredytu 2 proc., zaczęła się odbudowywać w 2024 r., co trwa do dziś. Takie zjawisko nie dotyczyło jednak Trójmiasta, przez co nie ma w tym mieście presji na cenę – tłumaczy Katarzyna Kuniewicz.

Ekspertka Otodom podkreśla, że mamy do czynienia w Polsce z rynkami dwóch prędkości. Regiony takie jak Trójmiasto czy Warszawa to rynki deweloperów. Czas potrzebny na wyprzedaż oferty wynosi tam prawie cztery kwartały.

Potwierdzają to dane CBRE i Tabelaofert.pl dla stolicy, z których wynika, że w III kw. tego roku deweloperzy sprzedali w stolicy więcej lokali (4150, wzrost o 43,3 proc. k/k), niż wprowadzili na rynek (3738, spadek o 3 proc. k/k). W rezultacie klienci mają do wyboru 16 442 nowych mieszkań, a więc o 3,3 proc. mniej niż w czerwcu tego roku.

Po drugiej stronie są rynki, takie jak: Kraków, Poznań czy Łódź, gdzie przewagę w negocjacjach mają kupujący. Tam oferta rotuje znacznie wolniej, bo aż osiem kwartałów. Oznacza to, że liczba oferowanych mieszkań przekracza roczną sprzedaż, co teoretycznie stwarza pole do obniżek cen. W praktyce jednak blokują je wysokie koszty inwestycji, które uniemożliwiają deweloperom realizację marży przy niższych cenach.

Zasadniczo liczba dostępnych mieszkań na siedmiu największych rynkach, jak wynika z danych Otodom, pozostaje na bardzo wysokim poziomie i wynosi 62,1 tys. lokali. Jeśli doliczyć mieszkania zarezerwowane, które nie są ani sprzedane, ani dostępne w ofercie, to potencjalny nabywca ma do wyboru ponad 68,5 tys. lokali.

Katarzyna Kuniewicz zwraca uwagę na jeszcze jedno zjawisko. Większa skłonność do kupowania mieszkań, wynikająca z tego, że klienci nie odchodzą z banków z kwitkiem, sprawia, że deweloperzy nie obawiają się droższych projektów. Według niej to będzie powód, dla którego średnia cena dostępnych lokali będzie rosnąć.

Dużo na rynku, mniej w planach

Co nas czeka w końcówce roku? Zdaniem ekspertów rynek będzie się dalej rozpędzać. Co ciekawe, nie tylko z powodu obniżonych stóp, lecz także dlatego, że deweloperzy mogą być bardziej chętni do promocji i upustów, aby zrealizować plany sprzedaży.

Sprzyja temu wysoka i wciąż rosnąca oferta lokali. We wrześniu deweloperzy rozpoczęli budowę 11 598 mieszkań, o 39,2 proc. więcej niż w sierpniu. Jak zauważa Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD), w całym III kw. zachowano podobną dynamikę wprowadzeń (31,7 tys.) jak w II kw. Zdaniem Patryka Kozierkiewicza, radcy prawnego w PZFD, to zadowalający wynik, szczególnie że oferta dostępnych mieszkań pozostaje na najwyższych poziomach w historii, co skłania do bardziej rozważnego inicjowania nowych inwestycji.

Pojawił się jednak sygnał ostrzegawczy. Od stycznia do września inwestorzy otrzymali aż o 22,6 proc. mniej pozwoleń na budowę, łącznie na 15 436 mieszkań. Jak mówi Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu w Grupie Robyg, choć podaż wciąż pozostaje względnie wysoka, to tempo przyrostu nowych inwestycji wyraźnie maleje. Wynika to m.in. ze wzrostu kosztów realizacji, z ograniczonej dostępności gruntów, niepewności regulacyjnej i większej ostrożności inwestorów.

Anita Makowska, starszy analityk biznesu w Archicom, podsumowuje, że rynek wchodzi w fazę samoregulacji. Hamowanie jest na tyle skuteczne, iż potencjalna luka podażowa może się pojawić już w okolicach 2027 r. Jej zdaniem, choć należy się spodziewać wzrostu akcji kredytowej, głównym impulsem dla rynku będzie nie tylko finansowanie, lecz także przekonanie nabywców, że ceny osiągnęły równowagę i że zakup mieszkania w obecnych warunkach jest dobrą decyzją.

PAO

Czytaj więcej w dodatku DGP | Nieruchomości