Ceny mieszkań kontra pandemia
W ciągu roku od wybuchu pandemii ceny mieszkań wzrosły średnio 6,6 proc. – wynika z najnowszej analizy Expandera i Rentier.io. przeprowadzonej w 16 polskich miastach. Według niej w wielu lokalizacjach osiągnęły one wręcz rekordowy poziom. Tak się stało m.in. w Krakowie i Gdańsku, gdzie zbliżyły się do 10 tys. zł za 1 mkw. oraz Warszawie, gdzie przekroczyły kwotę 11 tys. zł za mkw. Wzrostowego trendu nie zahamował nawet spadek popytu. Stało się tak dlatego, że jednocześnie zmalała liczba lokali wprowadzonych na rynek. W rezultacie w wielu lokalizacjach wybór mieszkań był mniejszy, a co za tym idzie deweloperzy nie mieli powodów do obniżania ich cen.
Jak zauważa Agnieszka Mikulska, ekspert w dziale mieszkaniowym w CBRE, nieruchomości mieszkaniowe okazały się tym samym stosunkowo odporne na skutki pandemii w porównaniu z innymi sektorami gospodarki.
– Nawet w najtrudniejszym okresie, czyli w drugim kwartale 2020 r., w samej Warszawie nabywców znalazło ponad 2,3 tys. nowych mieszkań. Łagodzenie obostrzeń, niskie stopy procentowe i wysiłek poniesiony w celu utrzymania miejsc pracy spowodowały odbudowanie popytu – tłumaczy Agnieszka Mikulska.
/>
Jak długo będą drożeć mieszkania?
Trzecia fala koronawirusa nie powinna nic zmienić. Tym samym w tym roku oczekiwane są dalsze podwyżki cen mieszkań. Zdaniem ekspertów wyniosą one 4–7 proc. Według niektórych ta tendencja ma szansę utrzymać się także w 2022 r. Jednym z powodów będzie bardzo niskie oprocentowanie lokat bankowych zachęcające do inwestowania w mieszkania. Zwłaszcza te na wynajem. Szczególnie, że – jak zauważa Małgorzata Ostrowska, dyrektor pionu marketingu i sprzedaży w J.W. Construction Holding – z transakcji inwestor może odzyskać 23 proc. VAT.
Poza tym, jak czytamy w raporcie Expandera i Rentier.io, na korzyść popytu działają tanie kredyty hipoteczne, które w ostatnim czasie ponownie stały się dość łatwo dostępne. Banki wycofują bowiem wymogi dotyczące posiadania 20-proc. wkładu własnego. Zwykle wystarczy 10 proc. Do tego przeszkodą przestaje być dochód uzyskiwany z umowy cywilnoprawnej czy z działalności gospodarczej. Trudności w pozyskaniu kredytu mogą mieć w zasadzie tylko osoby pracujące w branżach najmocniej dotkniętych pandemią.
Do tego dochodzi wciąż ograniczona na rynku oferta mieszkaniowa. Na koniec czwartego kwartału 2020 r. w Warszawie dostępnych było ponad 14,3 tys. lokali, czyli o 12,1 proc. mniej niż rok wcześniej. Deweloperzy nie muszą więc walczyć o klienta (gdyby musieli, robiliby to zapewne poprzez obniżkę cen). Szczególnie, że w nadchodzących miesiącach nic się po tym względem nie zmieni. Winna jest mniejsza liczba wydawanych pozwoleń na budowę oraz coraz bardziej ograniczona dostępność do gruntów. Do tego stale podnoszone są wymagania techniczne dla nowych nieruchomości oraz wydatki na energię i wynagrodzenia. To również według ekspertów naturalnie wymusza podwyżkę cen.
– W tym roku nadal będą oddziaływały dotychczasowe czynniki wspierające popyt, takie jak niskie stopy procentowe, nowe potrzeby mieszkaniowe powstałe i uświadomione podczas pandemii – podsumowuje Agnieszka Mikulska.
O tym, że ceny mieszkań utrzymają się w trendzie wzrostowym, są też przekonani deweloperzy.
Ograniczona podaż gruntów
– Mimo niepewnego otoczenia popyt na nieruchomości nadal jest na wysokim poziomie. W zasadzie nie ma już śladu po czasowym załamaniu sprzedaży, popyt się odbudował i obecnie kontraktacja utrzymuje się na stabilnym poziomie – zauważa Zbigniew Juroszek, prezes ATAL, który dodaje, że jako kraj wchodzimy w stały cykl charakteryzujący stabilne kraje europejskie, co wyraża się we wzroście cen na poziomie 3–4 proc. rocznie.
– Takiej sytuacji spodziewam się przez kilka najbliższych lat. Podaż gruntów jest ograniczona, rosną koszty wykonawstwa i surowców, wszystko to przekłada się na wyższe koszty realizacji inwestycji. Nie ma więc przesłanek, które miałyby zwiastować spadki cen mieszkań – podkreśla.
Zdaniem Joanny Chojeckiej, dyrektora ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w spółce ROBYG, może co najwyżej dojść do ich ustabilizowania się, ale nie spadku.
– Klienci szukają coraz lepszych projektów, z balkonami i tarasami, w dobrych lokalizacjach. Oczekują dobrze zaprojektowanych mieszkań, by w razie potrzeby korzystać z nich także w ramach pracy zdalnej – podkreśla Chojecka. A wyższa jakość oznacza też wyższe koszty i w efekcie ceny dla klienta.
PAO